Испания продолжает сталкиваться с одной из самых серьёзных проблем последних лет — нехваткой жилья. Несмотря на активное строительство и постоянное появление новых жилых комплексов, количество квартир и домов не успевает за растущим спросом.
Согласно исследованию Instituto Juan de Mariana, дефицит жилья в стране уже достиг примерно 841 тысячи объектов недвижимости. По оценкам авторов исследования, при нынешних темпах строительства Испании потребуется почти десять лет, чтобы ликвидировать существующий дефицит.
Эта проблема уже оказывает влияние на цены на покупку недвижимости, стоимость аренды, мобильность населения и возможность молодых людей приобрести собственное жильё.
Как образовался дефицит жилья
Основной причиной кризиса стало несоответствие между количеством новых семей и количеством новых домов и квартир.
По данным исследования, с 2018 по 2025 год в Испании появилось около 1,52 миллиона новых домохозяйств, тогда как за этот же период было построено лишь около 676 тысяч новых жилых объектов.
Фактически на каждые две новые семьи появлялась лишь одна новая квартира или дом.
Этот разрыв постепенно накапливался из года в год и в итоге превратился в масштабный структурный дефицит.
Почему строительство не успевает за спросом
Многие жители Испании удивляются: строительные краны работают практически во всех крупных городах, новые жилые комплексы появляются постоянно, так почему жилья всё равно не хватает?
Причин несколько.
Последствия кризиса 2008 года
После финансового кризиса 2008 года строительный сектор Испании пережил серьёзный спад.
Тысячи строительных компаний обанкротились, многие девелоперы ушли с рынка, а банки резко сократили финансирование новых проектов.
Даже спустя почти двадцать лет отрасль так и не вернулась к объёмам строительства начала 2000-х годов.
Для сравнения:
В период строительного бума Испания ежегодно вводила в эксплуатацию более 600 тысяч новых объектов жилья.
Сегодня этот показатель составляет около 90–110 тысяч объектов в год.
Рост населения и миграции
Дополнительное давление оказывает миграция.
Испания остаётся одной из самых популярных стран Европы для переезда.
За последние годы в страну приехали сотни тысяч новых жителей:
- граждане стран ЕС;
- цифровые кочевники;
- специалисты международных компаний;
- пенсионеры;
- инвесторы;
- беженцы и лица, получающие различные виды защиты.
Население Испании уже превысило 49 миллионов человек и продолжает расти.
Каждый новый житель создаёт дополнительный спрос на жильё.
Туристическая аренда и краткосрочные квартиры
Ещё одним фактором называют рост краткосрочной аренды.
Во многих популярных городах значительное количество квартир используется для туристической аренды.
Особенно это касается:
- Барселоны;
- Мадрида;
- Валенсии;
- Малаги;
- Аликанте;
- Пальмы-де-Майорки;
- Канарских островов.
Часть объектов фактически ушла с рынка долгосрочной аренды, что дополнительно сократило предложение для местных жителей.
Почему цены продолжают расти
Экономика любого рынка достаточно проста.
Когда спрос значительно превышает предложение, цены начинают расти.
Именно это сейчас происходит на рынке недвижимости Испании.
По данным различных аналитических агентств, стоимость жилья в крупных городах уже превысила докризисные показатели.
Особенно заметно выросли цены:
- в Мадриде;
- Барселоне;
- Валенсии;
- Малаге;
- на Балеарских островах;
- на Канарских островах.
В некоторых районах рост цен за последние пять лет составил десятки процентов.
Что происходит с арендой
Ситуация на рынке аренды оказалась ещё сложнее.
Во многих городах количество желающих снять жильё значительно превышает количество доступных объектов.
В результате:
- собственники получают десятки заявок на одну квартиру;
- арендаторы вынуждены принимать решения практически мгновенно;
- растут требования к доходам арендаторов;
- увеличиваются размеры депозитов и гарантий.
В некоторых случаях квартиры сдаются в течение нескольких часов после публикации объявления.
Почему молодёжь не может купить жильё
Одним из главных последствий кризиса стала ситуация среди молодых испанцев.
Средний возраст, в котором молодые люди покидают родительский дом, в Испании остаётся одним из самых высоких в Европе.
Многие сталкиваются сразу с несколькими проблемами:
- высокие цены на жильё;
- дорогая аренда;
- нестабильные трудовые контракты;
- сложности с накоплением первоначального взноса по ипотеке.
В результате всё больше молодых людей продолжают жить с родителями значительно дольше, чем предыдущие поколения.
Что предлагает правительство
Правительство Испании пытается бороться с кризисом различными способами.
Среди обсуждаемых мер:
- строительство социального жилья;
- ограничения роста арендной платы;
- увеличение налогообложения пустующих объектов;
- стимулирование долгосрочной аренды;
- использование государственных земель под строительство.
Однако многие эксперты считают, что этих мер недостаточно.
Позиция авторов исследования
Авторы исследования Instituto Juan de Mariana придерживаются позиции, что главная проблема заключается именно в недостатке предложения.
По их мнению, рынок сталкивается не столько со спекуляцией или «жадностью владельцев», сколько с банальной нехваткой жилья.
Исследователи считают, что:
- контроль цен не создаёт новые квартиры;
- субсидии не увеличивают объём строительства;
- административные ограничения часто замедляют появление новых проектов.
С их точки зрения, единственным долгосрочным решением является значительное увеличение объёмов строительства.
Сколько жилья нужно Испании
Если текущая оценка дефицита в 841 тысячу объектов окажется верной, стране потребуется огромный объём нового строительства.
Даже если ежегодно будет вводиться по 90 тысяч новых квартир и домов, ликвидация существующего дефицита может занять почти десять лет.
При этом население продолжает расти, а значит спрос также будет увеличиваться.
Именно поэтому многие аналитики считают жилищный кризис одной из главных экономических и социальных проблем современной Испании.
Что это означает для покупателей и инвесторов
Для покупателей ситуация означает дальнейшее давление на цены, особенно в популярных регионах.
Для инвесторов дефицит жилья создаёт благоприятные условия для долгосрочного роста стоимости недвижимости и арендных ставок.
Однако одновременно увеличивается и вмешательство государства в рынок недвижимости, что требует более внимательного анализа каждого объекта и региона перед покупкой.
Итоги
Испания столкнулась с крупнейшим дефицитом жилья за последние десятилетия. Новых квартир и домов строится значительно меньше, чем появляется новых семей и новых жителей страны.
Именно этот дисбаланс многие эксперты считают основной причиной роста цен на покупку и аренду недвижимости.
Пока объёмы строительства не начнут существенно увеличиваться, рынок, вероятно, продолжит испытывать нехватку жилья, а цены останутся под давлением растущего спроса.