Еще недавно казалось, что недвижимость в России может только расти. Кто-то покупал квартиру, ждал пару лет и видел, как она прибавляет в цене миллионы рублей.
Но сейчас ситуация меняется. И самое интересное в том, что цены могут продолжать расти на бумаге, а вот доступнее жилье от этого точно не станет.
Почему цены не падают, хотя покупателей стало меньше?
На первый взгляд всё выглядит странно.
Ипотека остается дорогой, покупателей стало меньше, многие семьи откладывают покупку жилья. По логике цены должны были начать снижаться.
Но массового падения пока не происходит.
Почему?
Потому что рынок недвижимости живет не только спросом. Есть еще застройщики, банки, стоимость строительства, дефицит новых проектов и инфляция.
Когда покупателей становится меньше, продавцы не всегда готовы резко снижать цены. Особенно если речь идет о крупных застройщиках.
Им проще сократить объемы строительства или придержать часть квартир, чем сразу устраивать распродажу.
Именно поэтому рынок сейчас находится в необычной фазе.
Продаж меньше, а цены во многих регионах всё равно продолжают расти.
Что говорят цифры
По данным исследований «Домклик» и «СберИндекс», по итогам 2025 года цены на новостройки в России выросли на 7,3%, а на вторичное жилье — на 8,2%.
При этом официальная инфляция составила около 5,6%.
Источник: Ведомости со ссылкой на исследование «Домклик» и «СберИндекс»:
https://www.vedomosti.ru/kapital/mortgage/news/2026/01/22/1171120-previsil-inflyatsiyu
То есть недвижимость в среднем продолжала дорожать быстрее инфляции.
Москва выглядит еще интереснее.
По данным аналитиков рынка, в отдельных сегментах столичной недвижимости рост цен за прошлый год оказался заметно выше среднероссийских показателей. В 2025 году цены на новостройки в столице побили рекорд роста - в среднем квадратный метр стал дороже на 29%.
Источник:
https://www.kommersant.ru/doc/8440360
Скрытая логика, которую многие не замечают
Большинство людей смотрит только на цену квартиры.
Но сегодня важнее смотреть на доступность покупки.
Допустим, квартира стоит 10 миллионов рублей.
Если цена выросла на 8%, то через год она будет стоить уже 10,8 миллиона рублей.
На первый взгляд разница не выглядит катастрофической.
Но если одновременно выросла стоимость кредита и ежемесячный платеж увеличился на несколько десятков тысяч рублей, ситуация меняется полностью.
Получается, что проблема сегодня не столько в цене квартиры, сколько в стоимости денег.
Именно поэтому многие семьи, которые раньше могли позволить себе ипотеку, теперь вынуждены ждать.
Почему резкого обвала цен может не быть
Есть еще один важный фактор.
Во многих городах застройщики стали осторожнее запускать новые проекты.
Строить стало дороже. Кредиты для бизнеса тоже стоят дорого. Риски выросли.
В результате нового жилья появляется меньше.
Получается интересная картина:
- покупателей стало меньше;
- новых квартир тоже становится меньше;
- рынок постепенно балансирует сам себя.
Именно поэтому сценарий резкого обвала цен пока выглядит не самым вероятным.
Даже слабый спрос не всегда означает быстрое снижение стоимости жилья.
Что будет с Москвой
Москва традиционно живет по своим правилам.
Сюда продолжают переезжать люди, здесь концентрируются рабочие места, бизнес и значительная часть денег страны.
Поэтому столичный рынок обычно чувствует себя устойчивее большинства регионов.
Это не означает, что квартиры будут постоянно дорожать двузначными темпами.
Но вероятность сильного падения здесь обычно ниже, чем в небольших городах.
А что будет в остальных городах?
Здесь всё зависит от конкретного региона.
Если в городе появляются новые рабочие места, растут доходы населения и есть приток жителей, цены могут продолжить плавный рост.
Если население сокращается, а экономика развивается медленно, рынок может надолго застыть.
То есть квартира вроде бы не дешевеет.
Но и заметного роста стоимости тоже не происходит.
Что это значит для обычных людей
Самый важный вывод заключается в том, что сегодня нужно следить не только за ценами на квартиры.
Нужно следить за тем, насколько покупка жилья остается доступной.
Простой пример.
Если зарплата человека выросла на 5%, а стоимость жилья — на 8%, то через год квартира становится дальше, даже если цены растут не очень быстро.
Именно поэтому вопрос сегодня звучит немного иначе.
Не «упадут ли цены?»
А «смогу ли я позволить себе эту квартиру через год или два?»
Итог
Российский рынок недвижимости вошел в период, когда привычные правила работают не так очевидно, как раньше.
Покупателей стало меньше. Ипотека остается дорогой. Но одновременно сокращается и предложение нового жилья.
Поэтому ждать автоматического обвала цен только из-за снижения спроса, вероятно, не стоит.
Главный риск для большинства семей сейчас — не рост стоимости квадратного метра, а постепенное снижение доступности покупки жилья.
Именно этот процесс может сильнее всего повлиять на личные финансы в ближайшие годы.