Когда высокая ставка — не повод отказываться от покупки.
Ставки по ипотеке на вторичное жилье сегодня пугают многих покупателей. Для Хабаровска цифры в 18–20% стали новой реальностью, и часть людей просто откладывает покупку квартиры «до лучших времен». Но рынок работает не так однозначно.
Пока одни ждут снижения ставок, другие получают возможность купить хорошее жилье с торгом. На вторичном рынке Хабаровска продавцы стали заметно уступчивее: квартиры дольше стоят в продаже, а покупатели с первоначальным взносом получают сильную позицию на переговорах.
Главный вопрос сегодня — не «брать или не брать ипотеку», а как сделать это без финансовой ошибки.
Почему вторичный рынок Хабаровска остается востребованным?
Несмотря на дорогие кредиты, вторичное жилье в городе по-прежнему активно покупают. Причин несколько.
Во-первых, качественных новостроек в Хабаровске не так много, как хотелось бы покупателям. Во-вторых, вторичка позволяет сразу понять, что происходит вокруг дома:
- какая инфраструктура;
- насколько удобен район;
- есть ли проблемы с парковкой;
- как работает транспорт.
Особенно востребованы квартиры:
- в Центральном районе;
- рядом со школами и остановками;
- в домах не старше 15–20 лет.
Кроме того, многие семьи выбирают готовое жилье из-за возможности быстро заехать без ожидания сдачи дома.
Главная ошибка покупателей — брать максимум, который одобрил банк
При ставке около 20% ошибка в расчетах становится особенно опасной. Многие ориентируются только на одобрение банка и ежемесячный платеж, забывая о реальной нагрузке на бюджет.
Для Хабаровска это критично, потому что расходы на жизнь здесь выше, чем во многих регионах: дорогая коммуналка зимой, высокие затраты на автомобиль, сезонные расходы, стоимость ремонта и стройматериалов.
Безопасной считается ситуация, когда ипотечный платеж занимает не более 30–35% семейного дохода. Если после оплаты кредита у семьи почти не остается свободных денег — это уже зона риска.
Почему сейчас особенно важен первоначальный взнос?
На сегодняшнем рынке выигрывают покупатели, у которых есть хотя бы 30–40% стоимости квартиры.
Это дает сразу несколько преимуществ:
- меньше переплата банку;
- ниже ежемесячный платеж;
- проще пережить финансовые сложности;
- выше шанс на дальнейшее рефинансирование.
При высокой ставке размер первоначального взноса влияет на итоговую переплату намного сильнее, чем многие думают.
Какую квартиру опасно покупать в нынешних условиях?
Во времена дешевой ипотеки рынок прощал ошибки. Сейчас — нет. Если квартира окажется неликвидной, продать ее потом будет сложно. А с дорогим кредитом это серьезный риск.
На Дальнем Востоке особенно осторожно стоит относиться:
- к старым панельным домам;
- квартирам с сыростью и промерзающими стенами;
- домам с изношенными коммуникациями;
- удаленным районам со слабой инфраструктурой.
Наиболее ликвидными сейчас считаются:
- жилье площадью 45–65 кв. м;
- дома с парковкой и нормальным двором;
- квартиры рядом с транспортными развязками.
Можно ли использовать льготные программы?
Полностью льготные программы со вторичным рынком работают ограниченно, но варианты есть.
Например, «Дальневосточная ипотека» в некоторых случаях распространяется на вторичное жилье в отдельных населенных пунктах региона. Кроме того, банки периодически предлагают: сниженные ставки для зарплатных клиентов, временные акции, программы субсидирования.
Даже снижение ставки на 1–2% сегодня может дать серьезную экономию.
Пример из нашей практики...
Семейная пара - Виталий и Ольга, планировали купить трехкомнатную квартиру в Хабаровске за 9 млн рублей. Банк одобрил ипотеку под 19%, а платеж получался около 140 тысяч рублей в месяц.
Формально, по доходу супруги проходили. Но после подсчетов выяснилось, что денег почти не остается: впереди ремонт; часть зарплаты зависела от премий; накоплений после сделки практически не было.
В итоге семья выбрала квартиру дешевле — в новом доме, но меньшей площади. Платеж снизился почти на 40 тысяч рублей в месяц.
Позже супруги признались, что именно это решение позволило сохранить спокойствие и нормальный уровень жизни.
Практические рекомендации: как не прогореть с ипотекой.
- Не покупайте квартиру «на пределе». Одобрение банка — не показатель безопасности.
- Оставляйте финансовую подушку. После сделки должны остаться деньги минимум на несколько месяцев жизни.
- Проверяйте не только квартиру, но и дом. В Хабаровске зимой быстро проявляются проблемы:
- плохое отопление;
- старые трубы;
- промерзание стен.
- Планируйте рефинансирование. Многие берут ипотеку сейчас с расчетом снизить ставку позже. Это нормальная стратегия, если платеж комфортен уже сегодня.
- Торгуйтесь. На вторичном рынке Хабаровска сейчас реально снижать цену, особенно если квартира давно продается.
Вывод перед покупкой.
Высокая ставка сама по себе еще не делает покупку квартиры плохой идеей. Намного опаснее — переоценить свои возможности и купить неликвидное жилье.
На рынке Хабаровска сейчас выигрывают не те, кто спешит, а те, кто умеет считать деньги, выбирать качественные объекты и смотреть на ипотеку как на долгосрочное решение.
В любое время, ваш личный риелтор на Дальнем Востоке - Инна Русанова.
Подпишись, что бы не пропустить!