Вологодская область внесла в Государственную Думу законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», направленный на введение минимального размера платы за содержание жилого помещения (https://sozd.duma.gov.ru/bill/1235614-8). Внесённый законопроект преподносится инициатором как инструмент защиты рынка от демпинга со стороны недобросовестных управляющих компаний. В действительности речь идёт об уходе от рыночной модели организации взаимоотношений в сфере управления МКД и переходу к тарифному регулированию, которое должно защитить управляющие организации, которые не смогли договориться об уровне платы за свои услуги с жильцами. В законопроекте это называется «минимальным размером платы за содержание жилого помещения», который будет в одностороннем порядке вменен в обязанность по оплате собственникам.
Миф о борьбе с демпингом и «заниженной платой»
Официально законопроект призван решить проблему заниженной платы за управление, когда недобросовестные управляющие организации выигрывают конкуренцию за счёт демпинга, а затем компенсируют «дыру» в бюджете за счёт экономии на работах и снижении качества. Однако предлагаемая конструкция далеко не гарантирует решение этой проблемы.
Недобросовестная управляющая организация при любом уровне платы продолжит экономить на фактических затратах: уменьшать объём работ, нарушать сроки, снижать качество, не исполнять минимальный перечень. Проблема никак не связана с уровнем цен, а носит институциональный характер – это слабый контроль, недостаточная прозрачность и неэффективные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств. В этих условиях введение минимальной платы лишь увеличивает объём средств, который можно перераспределять в ущерб интересам собственников.
Недостаточно убедителен и тезис о том, что проектируемое регулирование автоматически обеспечит невозможность занижения стоимость услуг ниже экономически обоснованного уровня. Опыт иных регулируемых сфер, например теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения показывает обратное: накопленный износ основных фондов – прямое следствие многолетнего регулирования, когда «экономически обоснованный» тариф системно устанавливается ниже действительных потребностей. Есть все основания ожидать, что аналогичный механизм в сфере управления МКД не даст иного результата.
Асимметрия защиты: УО защищены, собственники – нет
Предложенная конструкция «минимальной платы» предполагает установление минимального уровня цены за услуги по содержанию МКД. Такой уровень в пояснительной записке называется «экономически обоснованным», при этом предполагается, что он будет считаться исходя из рыночных расценок на осуществление тех или иных услуг для дома, что, в действительности, больше соответствует расчету предельного уровня цены или «максимальной платы», выше которой цена услуг для дома должны считаться завышенными относительно экономически обоснованной цены. НО, при этом, законопроект позволяет устанавливать цену и выше указанной платы. То есть законопроект предполагает защиту управляющих организаций от конкуренции и давления со стороны собственников, но никак не защищает последних от недобросовестных управляющих организаций.
Подзаконные акты: туманное будущее регулирования
Отдельная проблемная зона – разработка методических рекомендаций по установлению порядка расчета минимального размера платы за содержание жилого помещения, которые будут утверждаться уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Это создаёт определенный риск, связанный с невозможностью оценить реальные параметры регулирования. Законодатели голосуют за рамочную модель, не видя, как именно будут рассчитываться нормы затрат, как учтут техническое состояние дома, особенности малоквартирных или аварийных домов, различия регионов и т.п. И на практике может случиться так, что подзаконный акт «похоронит» основной замысел закона.
Главный недостаток законопроекта в том, что он пытается решить институциональные проблемы управления МКД (слабый контроль, низкая прозрачность, отсутствие возможности у управляющих организаций оперативно отказаться от управления МКД, неорганизованность собственников) введением регулирования, еще больше искажающим баланс интересов в пользу управляющих организаций.