1. Заключить договор в определённой форме.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ).
Что это значит?
Подписи всех сторон договора должны быть на одном документе. Это не значит, что нельзя сделать несколько комплектов договора. Но договор (и его экземпляры) должен содержать подписи всех сторон.
Какие варианты не подойдут?
- Заключение договора путем переписки в мессенджерах
Почему?
Не соблюдена надлежащая форма.
- Заключение договора путем направления письма с предложением о его заключении (оферта) с ответом о согласии на заключение договора (акцепт). В такой ситуации также отсутствует надлежащая форма.
Можно ли заключить договор в форме электронного документа?
Да можно. В таком случае усиленными квалифицированными подписями сторон должен быть подписан единый электронный документ.
Конечно, если в отношении договора, заключенного путем переписки, дело дойдет до судебного разбирательства, можно ссылаться на его фактическое исполнение (эстоппель, предусмотренный п.5 ст. 166 ГК РФ).
Но судебные разбирательства часто непредсказуемы, поэтому предотвращаем негативные последствия заранее – заключаем договор в надлежащей форме.
2. Подробно описать предмет договора.
Предмет является существенным условием для всех договоров, в том числе и для договора аренды, поэтому здание нужно подробно идентифицировать.
Неправильный вариант:
«Арендодатель передает трехэтажное здание во временное владение и пользование Арендатору. Арендодатель является собственником здания».
Правильный вариант:
«Арендодатель передает во временное владение и пользование Арендатору трехэтажное здание с кадастровым номером 77:07...., общей площадью 800 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д.101. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:07... Здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН».
3. Включите в договор условия о порядке повышения арендной платы.
Это важно, как для арендатора, так и для арендодателя.
Если такое условие не будет включено, то арендодатель не сможет повысить арендную плату без согласия арендатора.
Это правило следует из ст. 614 ГК РФ .
Например, большие сетевые магазины арендуют здания без права повышения арендной платы. Арендодатели в таком случае могут терпеть убытки, ведь 100 тысяч рублей в 2016 году и 100 тысяч рублей в 2026 году это совершенно разные деньги. Согласитесь?
В то же время, если условие о повышении арендной платы включено в договор, но не предусмотрен предел такого повышения, это уже не выгодно арендатору. Бизнес только пошел в гору, а от арендодателя приходит уведомление о повышении аренды в 3 раза. Ситуация не самая приятная.
Вот пример формулировки, где интересы арендатора и арендодателя сбалансированы.
4. Не забудьте зарегистрировать договор аренды и предусмотреть распределение расходов на его регистрацию в договоре.
Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок от 1 года и более, подлежит обязательной государственной регистрации
Госпошлина за регистрацию договора аренды в Росреестре для физических лиц составляет 4 тыс. руб., для организаций — 44 тыс. руб.
Лучше заранее предусмотреть, кто из сторон оплачивает госпошлину.
Если вы решили, что госпошлину оплачивает арендатор, включите в договор следующее условие.
А если вам нужно разработать юридически чистый и выгодный для вас договор - обращайтесь ко мне.
8 (977)868 77-16