О компании
ЦИАН — это крупнейший в России онлайн-сервис, где размещают объявления о недвижимости. Платформа охватывает всю страну и лидирует в большинстве ключевых регионов. По посещаемости ресурс входит в топ‑15 мировых площадок объявлений о недвижимости.
Основной источник доходов — платные объявления: на них приходится 50 % выручки. Ещё 31 % приносит лидогенерация (платные звонки застройщикам), 12 % — реклама, 8 % — транзакционный бизнес.
В 2025 году компания сменила юрисдикцию, переехав с Кипра. Акционерная структура сейчас такая: 48 % у мажоритарных акционеров, 40 % акций свободно обращаются на рынке, 12 % — квазиказначейские акции (часть из них зарезервирована для долгосрочных мотивационных программ).
Цена акций
С 3 апреля 2025 года бумаги торгуются под тикером CNRU. Сейчас котировки примерно вдвое ниже уровня IPO (оно прошло в ноябре 2021 года). За 2025 год акции выросли на 17 % (без учёта спецдивиденда), а с начала 2026-го прибавили 5 %.
Полных данных за I квартал 2026 года пока нет, но по итогам 2025-го известны такие показатели: общее число объявлений достигло 2,1 млн (рост на 9 % год к году), среднесуточная выручка с одного объявления составила 10 рублей (плюс 3 % год к году), а среднее количество уникальных пользователей (UMV) — 20,2 млн (также плюс 3 % год к году).
Количество объявлений и пользователей остаётся относительно стабильным уже несколько лет, но компания периодически повышает тарифы — за счёт этого растёт выручка с одного объявления. Правда, в 2025 году прирост оказался небольшим.
Рыночные условия
В I квартале 2025 года ситуация для компании складывалась непросто. В столичных регионах на 16 % сократилось число сделок по договорам долевого участия, а в Москве на 10,5 % уменьшилось количество договоров купли-продажи и мены.
Главные причины замедления рынка — сворачивание льготных ипотечных программ и высокие процентные ставки. Однако ключевая ставка уже снижается, и это может способствовать оживлению отрасли.
При этом выручка основного бизнеса выросла на 19 %.
Финансовые результаты
Показатели за I квартал 2026 года выглядят так:
· выручка — 3,9 млрд рублей (рост на 18 % год к году);
· операционные расходы — 2,7 млрд рублей (без изменений год к году);
· операционная прибыль — 1,2 млрд рублей (в 2 раза больше, чем годом ранее);
· финансовые доходы за вычетом расходов — 0,2 млрд рублей (вдвое меньше, чем годом ранее);
· чистая прибыль — 0,9 млрд рублей (рост в 4,5 раза год к году).
Несмотря на экономические сложности, ЦИАН продемонстрировал хорошие результаты: выручка увеличилась на 18 %, операционные расходы остались на прежнем уровне, а операционная прибыль выросла вдвое. Чистая прибыль за квартал достигла 0,9 млрд рублей. EBITDA оказалась рекордной, чистая прибыль — высокой.
Основные факторы, которые помогли нарастить выручку в I квартале 2026 года:
· более эффективная монетизация и развитие транзакционной модели в бизнесе размещения объявлений;
· рост конверсий и средней стоимости лида в лидогенерации (застройщики искали самые эффективные каналы продвижения);
· увеличение выручки от медийной рекламы за счёт роста ёмкости.
Баланс
С начала 2026 года произошли такие изменения:
· капитал вырос на 5 % до 6,2 млрд рублей;
· гудвил остался на уровне 0,9 млрд рублей;
· нематериальные активы (остаточная стоимость основных разработок, включая веб- и мобильные приложения ЦИАН) — 1,2 млрд рублей (без изменений);
· денежные средства увеличились на 5 % до 6,5 млрд рублей;
· кредитов и займов нет.
В итоге чистый долг составил −6,4 млрд рублей — финансовое положение очень хорошее. При этом 20 % всей прибыли принесли процентные доходы.
Денежные потоки
Данные за I квартал 2026 года:
· операционный поток — +1 млрд рублей (плюс 10 % год к году), четверть этой суммы — процентные доходы;
· инвестиционный поток — −5 млрд рублей (главным образом из‑за размещения депозитов);
· финансовый поток — 0 млрд рублей;
· капитальные расходы невелики по сравнению с операционным потоком, поэтому свободный денежный поток (FCF) традиционно высокий — +1 млрд рублей за I квартал 2026 года.
Получается, ЦИАН не тратит много средств на разработку новых продуктов, а существующие сервисы приносят положительный денежный поток даже в непростых условиях.
Дивиденды
Раньше компания не выплачивала дивиденды, но в августе 2024 года утвердила новую дивидендную политику: планируется направлять на выплаты 60–100 % скорректированной чистой прибыли.
В 2025 году был выплачен специальный дивиденд — 104 рубля на акцию (отсечка — 12 декабря 2025 года) за счёт накопленных средств.
В мае 2026 года совет директоров рекомендовал выплатить 53 рубля на акцию по итогам I квартала 2026 года — это на 6 % выше собственных прогнозов компании. Доходность составит 8 %, отсечка назначена на 22 июня 2026 года, на выплаты потребуется около 4 млрд рублей.
Кроме того, в 2026 году ожидается ещё одна дивидендная выплата — её размер и сроки объявят отдельно.
Перспективы
Компания планирует развивать ипотечный маркетплейс и транзакционный бизнес — онлайн-проведение и регистрацию сделок.
Операционные показатели почти не растут, но финансовые результаты улучшаются — в основном за счёт двукратного в год повышения тарифов (в среднем на 10–20 %).
Прогноз на 2026 год подтверждён: ожидается рост выручки на 17–22 % и рентабельность по скорректированной EBITDA выше 30 %. К 2027 году компания намерена удвоить выручку. Прогноз на 2030 год: выручка превысит 50 млрд рублей (это в 3,3 раза больше уровня 2025 года), рентабельность по EBITDA составит около 50 %, а скорректированная EBITDA превысит 25 млрд рублей (рост в 7 раз к 2025 году).
Риски
· высокая конкуренция (ДомКлик, Авито, Яндекс и другие);
· медленный рост операционных показателей;
· высокая ключевая ставка, влияющая на рынок недвижимости;
· сокращение льготной ипотеки.
Также есть вероятность, что в будущем компания достигнет предела по повышению тарифов и не сможет увеличивать их так часто и существенно.
Мультипликаторы
Оценка компании достаточно высокая:
· капитализация — 49 млрд рублей (цена акции — 636 рублей);
· EV/EBITDA — 10,3;
· P/E — 14,6, P/S — 3,1, P/B — 7,9;
· рентабельность по EBITDA — 26 %, ROE — 55 %, ROA — 31 %.
По сравнению с IT-сектором ЦИАН оценён выше среднего уровня.
Выводы
ЦИАН — ведущий российский онлайн-сервис объявлений о недвижимости. Операционные показатели стабилизировались, но тарифы регулярно повышаются. В I квартале 2026 года, несмотря на сложности на рынке недвижимости, компания показала сильные финансовые результаты и продемонстрировала отличное финансовое положение. Свободный денежный поток высокий — по сути, компания генерирует много наличных средств.
Дивидендная доходность за I квартал составит 8 %, и в этом году ожидается ещё одна выплата.
Перспективы связаны с повышением тарифов, развитием транзакционного бизнеса и ипотечного маркетплейса. Прогноз на 2026 год — рост выручки на 17–22 % и рентабельность по скорректированной EBITDA более 30 %. К 2030 году компания планирует увеличить выручку в 3 раза, а EBITDA — в 7 раз. Среди рисков — конкуренция, снижение спроса на недвижимость и предел роста тарифов.
Мультипликаторы высокие. Если темпы роста оправдаются, справедливая цена акции может составить 670 рублей.