Основным риском для покупателя квартиры на вторичном рынке является возможность судебной отмены сделки.
Однако даже если суд признает сделку законной, покупатель все равно может столкнуться с неудобствами, например, с постоянными жильцами, которых суд вселил в приобретенное жилье.
Рассмотрим недавний случай из судебной практики Санкт-Петербурга.
Женщина приобрела квартиру в северной столице. Продавец получила эту квартиру два года назад по дарственной от своего сына.
Покупательница ничего не заподозрила, но вскоре получила судебный иск от бывшей жены предыдущего владельца квартиры.
Выяснилось, что сын подарил квартиру матери не просто так: он разводился с супругой, и в квартире были зарегистрированы двое их несовершеннолетних детей.
Поскольку квартира являлась личной собственностью мужчины, бывшая жена не претендовала на долю, но выселить детей оказалось непросто.
Поэтому он подарил квартиру матери, чтобы после смены собственника детей сняли с регистрационного учета.
Матери удалось выселить детей через суд, после чего она незамедлительно продала квартиру.
Впоследствии покупатель столкнулся с нарушением жилищных прав детей: апелляционная инстанция отменила решение о выселении детей, признав за ними право пользования квартирой.
После этого мать детей подала иск о признании сделки продажи квартиры недействительной.
Следует отметить, что практика, когда супруг после развода намеренно избавляется от квартиры, где зарегистрированы его дети, давно известна.
Еще в 2010 году Конституционный суд РФ постановил, что суды обязаны защищать жилищные права детей в подобных ситуациях, вплоть до признания сделки купли-продажи жилья недействительной (Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П).
Тем не менее, Санкт-Петербургский городской суд счел, что вселение детей в квартиру является достаточным основанием для защиты их интересов, и оставил договор купли-продажи в силе.
В итоге покупатель остался собственником квартиры, но при этом обязана вселить в нее детей бывшего владельца согласно решению суда (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2025 г. по делу № 33-7204/2025).
Согласитесь, такой исход, даже при сохранении сделки, нельзя назвать благоприятным.
Чтобы избежать подобных проблем, не пренебрегайте тщательной юридической проверкой квартиры перед ее приобретением.