14 тыс подписчиков

Ваша сделка ничтожна, но вы узнаете об этом после покупки квартиры

29 мая29 мая

4 мин

Покупка квартиры давно стала обычным явлением. Но это вложение капитала, которое, вопреки ожиданиям, легко может обернуться катастрофой. Многие покупатели доверяют красивым обещаниям продавцов и риелторов, однако практика последних лет доказывает, что даже получив ключи и отпраздновав новоселье, можно лишиться жилплощади. Особенно опасной ситуация стала после появления так называемой «схемы Долиной». Как же защитить себя в эпоху цифровых сервисов, судебных исков и растущей волны банкротств? Как рассказал руководитель юридического центра Кирпиков и партнеры Александр Кирпиков, с 1 июля 2026 года вступает в силу новый федеральный закон, разрешающий дистанционные сделки с недвижимостью — достаточно лишь биометрии (отпечатков пальцев, изображения лица или радужной оболочки глаза) и усиленной электронной подписи. Личный визит в МФЦ больше не нужен. Однако эта простота таит в себе риски. Биометрия не проверяет чистоту истории объекта и не гарантирует платежеспособность продавца, а значит, ос

Как рассказал руководитель юридического центра Кирпиков и партнеры Александр Кирпиков, с 1 июля 2026 года вступает в силу новый федеральный закон, разрешающий дистанционные сделки с недвижимостью — достаточно лишь биометрии (отпечатков пальцев, изображения лица или радужной оболочки глаза) и усиленной электронной подписи. Личный визит в МФЦ больше не нужен. Однако эта простота таит в себе риски. Биометрия не проверяет чистоту истории объекта и не гарантирует платежеспособность продавца, а значит, основания для признания сделки недействительной — ничтожность или оспоримость — остаются в силе.

Чаще всего люди теряют жильё и деньги из-за типичных ловушек. Первая и самая популярная — заниженная цена в договоре. Покупатели сами попадаются в этот капкан: в документах фигурирует сумма в 2 миллиона рублей, а реально продавцу отдают наличными 10 миллионов. Если сделку позже признают недействительной, суд обяжет вернуть лишь 2 миллиона из договора, а пропавшие 8 миллионов уйдут безвозвратно.

Второй тревожный сигнал — слишком короткий срок владения квартирой у продавца. Сам по себе он не всегда является признаком мошенничества, но повышает вероятность появления кредиторов, наследников или бывших супругов, которые захотят оспорить продажу. Третья и, пожалуй, самая главная угроза — банкротство продавца. Если он признан банкротом, то любую сделку, совершённую за три года до этого момента, могут признать «подозрительной» и расценить как вывод активов. Покупатель при этом может быть совершенно добросовестным, но всё равно останется ни с чем — лишь с правом требования в общей очереди кредиторов.

Здесь важно понимать разницу между оспоримыми и ничтожными сделками. Оспоримая сделка требует судебного решения и может быть признана недействительной, если нарушает чьи-то законные интересы. Ничтожная же недействительна по умолчанию, независимо от решений суда. Разнятся и сроки исковой давности: для ничтожной сделки он составляет три года, а для оспоримой — всего один год. Это означает, что покупатель может прожить в купленной квартире несколько лет, а затем получить иск от внезапно объявившегося наследника или кредитора, и суд с высокой вероятностью встанет на их сторону, если в сделке обнаружатся признаки ничтожности.

Как же распознать опасность заранее? Есть несколько «красных флагов», которые должны насторожить любого покупателя. Слишком низкая по сравнению с рыночной цена почти всегда говорит о попытке скрыть серьёзные проблемы. Продажа по доверенности — риск, поскольку реальный собственник может в любой момент отозвать доверенность или заявить, что его воля была иной. И наконец, срочность: когда квартиру продают в спешке, за этим часто скрываются проблемы — арест счёта, банкротство или судебные разбирательства.

Чтобы не остаться у разбитого корыта, запросите выписку из ЕГРН: проверьте собственника, обременения и всю историю переходов прав. Затем проверьте продавца через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и реестр исполнительных производств ФССП. Ни в коем случае не соглашайтесь на занижение цены в договоре, как бы вас ни уговаривали — аргумент про экономию 13 % налога обойдётся вам в разы дороже. Если продавец состоит в браке, требуйте нотариально заверенное согласие супруга.

Главный урок: чем выше прозрачность сделки, тем меньше шансов, что через год или три суд признает её недействительной. И наоборот — любые серые схемы, заниженная цена, спешка почти всегда оборачиваются многомиллионными потерями. Покупайте квартиру так, будто завтра вам придётся доказывать её законность в суде. Никогда не экономьте на проверках, не поддавайтесь на уговоры продавца «упростить процесс» и обратитесь к юристу для сопровождения сделки. Тогда ваш сон в новом жилье действительно будет спокойным.

Подробнее — в публикации: Сделки с недвижимостью: как покупателю не остаться без жилья.

Благодарим за внимание и ждём ваших комментариев!

Подписывайтесь на наш канал, делитесь публикацией с друзьями в соцсетях — и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Арбитражные споры, взыскание задолженности

Гражданские дела, представительство в суде

Жилищные споры, кредиты и страхование

Наследственные дела, недвижимость и строительство

Корпоративные споры, юридическое сопровождение бизнеса

Вас также может заинтересовать:

Банкротство: обзор практики — баланс интересов или ужесточение правил?

Гражданские дела: ваши права под защитой — решаем споры любой сложности

Завышенная цена квартиры: налоговые и уголовные риски для продавца