Снижение ставок еще не означает, что ипотеку нужно срочно рефинансировать. Иногда экономия оказывается меньше расходов на оформление, а в некоторых случаях заемщик вообще почти ничего не выигрывает. Разберем, когда рефинансирование работает, а когда – нет.
Когда рефинансирование действительно дает выгоду?
Главный ориентир – это разница между старой и новой ставкой. Практическое правило такое: рефинансирование обычно имеет смысл, если новая ставка ниже минимум на 1,5–2 процентных пункта.
Пример: остаток долга – 5 млн рублей, срок – 20 лет.
Параметр VS До VS После
Ставка – 20% – 18%
Ежемесячный платеж – ~85 тыс. руб. – ~77 тыс. руб.
Экономия составит около 8 тыс. рублей в месяц или примерно 93 тыс. рублей в год. На бумаге выглядит отлично. Но есть нюанс.
Какие расходы могут «съесть» экономию?
Рефинансирование редко обходится бесплатно. Чаще всего появляются дополнительные траты:
- новая страховка жизни и недвижимости;
- повторная оценка квартиры;
- регистрационные расходы и госпошлины;
- возможные комиссии.
Представим, что оформление обошлось в 80–100 тысяч рублей. Тогда годовая выгода из примера выше почти полностью уйдет на покрытие этих расходов. Поэтому считать нужно не только платеж, но и срок окупаемости.
Почему срок ипотеки важнее ставки?
Есть момент, о котором часто забывают. В первые годы ипотечного кредита большая часть платежа идет на проценты, а тело долга уменьшается медленно. Именно поэтому рефинансирование сильнее работает в первой половине срока. Если впереди еще 15–20 лет выплат, снижение ставки может дать заметный эффект. Если осталось 3–5 лет, выгода уже не так очевидна. Иногда заемщик тратит деньги на переоформление и получает экономию всего в несколько тысяч рублей за весь оставшийся период.
Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок?
Логика понятна: если ставка может упасть еще, может быть, лучше подождать? Проблема в том, что рынок никто не умеет прогнозировать точно. Поэтому ориентироваться лучше не на ожидания, а на цифры:
- разница ставок больше 1,5–2 п.п.;
- впереди значительный срок кредита;
- остаток долга большой;
- расходы окупаются за 1–2 года.
FAQ
– Нужно ли рефинансировать ипотеку сразу после снижения ставки?
Нет. Сначала посчитайте все расходы.
– Выгодно ли рефинансировать ипотеку под конец срока?
Часто нет – большая часть процентов уже выплачена.
– Что проверить перед подачей заявки?
Ставку, страховку, расходы на оформление и итоговую экономию.
