Для собственника участка, который покупался под стройку, один из самых неприятных сценариев — это когда правила внезапно меняются, и строить на земле больше нельзя.
Особенно часто с этим сталкиваются владельцы участков, которые раньше были сельхозземлями, а потом были переведены под ИЖС, садоводство, коммерческую или производственную застройку. В какой-то момент власти меняют Генплан или ПЗЗ — и участок вдруг попадает, например, в рекреационную зону, зону общего пользования, обратно в сельхозназначение или вообще в такую категорию, где капитальное строительство уже не допускается.
Похожая ситуация бывает, если участок исключают из границ населённого пункта, включают в зону КРТ или меняют параметры застройки так, что строить то, что планировалось раньше, уже не получится.
Это проблема и для крупных инвесторов, и для обычных людей, которые купили землю для дома или дачи, но ещё не успели начать стройку. Если на участке уже что-то построено или хотя бы получено разрешение на строительство, ситуация обычно проще: такие объекты чаще всего можно продолжать использовать. А вот если участок пустой — рисков намного больше.
Отдельная проблема, которую оставим за рамками этой статьи – установление зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Для этого случая предусмотрено своё специальное правовое регулирование.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Можно ли оспорить изменения?
На практике — очень сложно.
Собственники нередко идут в суд и пытаются отменить изменения в Генплане или ПЗЗ. Но суды чаще всего встают на сторону властей. Причина простая: у государства и муниципалитетов в таких вопросах довольно широкие полномочия. Они могут менять градостроительные правила, ссылаясь на развитие территории, и суды обычно не хотят спорить с тем, насколько это было «целесообразно».
Исключения бывают, но в основном тогда, когда есть серьёзные нарушения процедуры или когда ПЗЗ прямо противоречит Генплану.
Поэтому рассчитывать именно на отмену изменений — чаще всего не самый реалистичный путь.
Тогда что можно сделать?
Более рабочий вариант — требовать компенсацию убытков.
Сейчас закон позволяет взыскивать ущерб, если из-за правомерных действий госорганов или муниципалитета собственник недвижимости понёс потери. Это касается и случаев, когда после изменения градостроительных документов права на использование участка существенно ограничили.
Если говорить проще: если раньше на участке можно было строить, а после изменения Генплана или ПЗЗ — уже нельзя (или можно, но менее доходную недвижимость), то у собственника может появиться право требовать деньги за понесённые потери.
Суды постепенно начинают признавать такие требования обоснованными.
Какие убытки можно взыскать?
Обычно речь идёт о разнице между рыночной стоимостью участка до изменения Генплана или ПЗЗ и рыночной стоимостью участка после этих изменений.
То есть если земля сильно подешевела из-за того, что строить на ней больше нельзя, эту разницу можно попытаться взыскать.
Причём отдельно оспаривать сам Генплан или ПЗЗ для этого не требуется.
А можно требовать не просто убытки, а выкуп участка?
Иногда — да.
Если участок перевели в зону общего пользования, например в зону зелёных насаждений, скверов, парков, транспортной инфраструктуры и т.п., ситуация может быть ещё серьёзнее. В таких случаях суды иногда исходят из того, что собственник фактически лишается возможности нормально владеть и распоряжаться своей землёй.
Тогда возможны более сильные способы защиты:
- требовать выкуп участка по рыночной стоимости;
- либо взыскивать упущенную выгоду — например, ту сумму, которую собственник мог бы получить при продаже участка до внесения изменений.
И это нередко выгоднее, чем просто взыскивать разницу в стоимости, потому что тогда можно претендовать на полную рыночную цену участка до изменения правил.
Но есть ли риски?
Да, и довольно серьёзные.
Судебная практика пока только формируется, и решения бывают разными. В похожих ситуациях одним собственникам убытки взыскивают, а другим — отказывают.
На что смотрят суды:
- начал ли собственник реально осваивать участок;
- получал ли разрешение на строительство;
- менял ли вид разрешённого использования, если это было нужно;
- предпринимал ли вообще какие-то действия, подтверждающие, что действительно собирался строить.
Если участок просто стоял без движения, суд может решить, что реальных планов на строительство у владельца не было. А значит, и оснований для компенсации тоже нет.
Как повысить шансы на возмещение убытков?
Если есть основания полагать, что готовится изменение градостроительного регламента участка. Лучше не ждать, пока проблему придётся решать в суде, а заранее подтверждать свои намерения по освоению участка. Например:
- оформить нужный вид разрешённого использования;
- получить разрешение на строительство, если оно требуется;
- заказать градостроительный план земельного участка (полученный до внесения изменений ГПЗУ может использоваться для получения разрешения на строительство в течение трёх лет после выдачи независимо от новой редакции ПЗЗ);
- начать подготовку к строительству документально и фактически.
Это важно, потому что потом именно такие действия могут показать суду: да, собственник действительно собирался строить, а не просто держал землю «на всякий случай».
В любом случае в такой ситуации целесообразно обращаются к специалистам, которые занимаются земельными и градостроительными спорами не эпизодически, а системно. Правовой центр «Два М» работает с подобными кейсами: от оценки перспектив до споров о взыскании убытков, упущенной выгоды и выкупа участка.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Вывод
Если после изменений в Генплане или ПЗЗ строить на участке стало нельзя, это ещё не значит, что собственнику остаётся только смириться с ситуацией.
В зависимости от обстоятельств можно:
- взыскать убытки — то есть разницу в стоимости участка до и после изменения правил;
- в некоторых случаях потребовать выкуп участка;
- либо заявить упущенную выгоду.
Но успех очень зависит от деталей: что было с документами, какие действия предпринимал собственник, в какую именно зону перевели участок и как это повлияло на возможность его использовать.