Вы наконец-то решили построить дом и мониторите сайты компаний-застройщиков, оставляете заявки и получаете коммерческие предложения. Кажется, на этом этапе ничего не может пойти не так. Но первое КП – это не просто документ с ценами. Это индикатор, который довольно точно показывает, как будет строиться сотрудничество с компанией. К сожалению, красивые презентации и привлекательные суммы часто означают стратегию «демпинга на входе». Клиента привлекают заниженной стоимостью, которую застройщик позже компенсирует упрощением технологических процессов и постоянными доплатами. Заказчик, связанный договором и эмоционально уже вовлеченный в проект, обычно соглашается на такие условия.
Поэтому так важно уметь видеть в коммерческих предложениях «красные флаги»!
Мы попросили владельца и руководителя строительной компании HARTWOOD Олега Журавлева проанализировать два реальных КП от разных застройщиков. На их примере он рассказал, на что обязательно надо обращать внимание и какие моменты должны вас насторожить.
Топ-5 скрытых угроз в коммерческих предложениях
1. Размытые характеристики материалов
Грамотно составленное коммерческое предложение напоминает проектную документацию. Каждая позиция в нем содержит развернутую спецификацию материала: марку, плотность, толщину, класс, сорт, размеры и конкретного производителя. Размытые формулировки — «кровля (аналог)», «утеплитель по согласованию», «краска (уточнить)» всегда указывают на потенциальные проблемы.
Так, в КП от первого застройщика материалы «базальтовая вата», «ветровлагозащитная мембрана», «пароизоляция», «скотч» указаны без наименования производителя, плотности и т.п. А разница между утеплителем известного производителя и безымянным аналогом, конечно, огромная.
Комментарий эксперта
руководитель строительной компании HARTWOOD Олег Журавлев:
«В КП первого застройщика не указаны производители и модели материалов. Не указан производитель базальтовой ваты, модель и плотность. Контур утепления в каркасном доме играет важнейшую роль! При выборе утеплителя очень важно подобрать качественный материал, а некачественная теплоизоляция приведет в дальнейшей эксплуатации к усадке и образованию мостиков холода.
В КП второго застройщика непонятно, какой утеплитель он использует и где.
По факту это два разных утеплителя, один из которых бюджетный и дает усадку, другой относится к хорошему среднему сегменту, мы используем его аналог Umatexextrasplit. Какой они будут применять?»
Если в КП не указаны бренд и характеристики материала, готовьтесь к проблемам или доплатам!
2. Нестыковки в конструктивных решениях
Если внимательно читать КП, можно увидеть, что приведенные цифры в комплектации не всегда совпадают с конструктивным решением.
Комментарий эксперта
руководитель строительной компании HARTWOOD Олег Журавлев:
«В КП второго застройщика толщина утеплителя пола указана в 300 мм, а если посмотреть в разрезе, то высота балки - 200 мм. Вопрос: как реализуется утепление в 300 мм, если в КП ничего не сказано об обрешетке для дополнительного утепления? Скорее всего, на стройке будет использоваться утеплитель 200 мм.
Еще момент: шаг балок у второго застройщика указан в 400 мм. Стандартный лист утеплителя — 600 мм. Если в конструктиве проходит стандартный шаг балок, то уменьшение шага может только навредить качеству утепления. При шаге 400 мм утеплитель придется резать вручную, а это не только лишняя работа, но и риски дополнительных мостов холода. Мы в HARTWOOD делаем шаг 585 мм, чтобы утеплитель плотно примыкал к балкам».
3. Фундамент — «сюрприз» в ходе стройки
В одном из КП фундамент не значится вообще, в другом – с кокетливыми умолчаниями и размытой логикой ценообразования.
Комментарий эксперта
руководитель строительной компании HARTWOOD Олег Журавлев
«В базовую комплектацию в КП первого застройщика не входит фундамент.
В КП второго застройщика указан «фундамент: сваи железобетонные 150х150/3000/4000 с оголовком 200х200 (работа, материал) шт. 30 9 373 281 190»???Так три метра или четыре? За какой размер указана цена? В нашем КП в базе - три метра, после заключения договора мы производим зондирование участка (это включено в базу) и выявляем глубину забивания, и далее 1 400 руб. за сваю, если нужно четыре метра. А здесь при нормальном участке скорее всего будут забиты сваи три метра, а оплачены четырехметровые.
4. Электрика и слаботочка: «мертвые души»
В КП может очень туманно указываться количество «точек» электрики без расшифровки. Не прописано, сколько предусмотрено именно розеток, выключателей, светильников. Нет полной ясности, за что предлагается заплатить деньги, что получит заказчик.
Комментарий эксперта
руководитель строительной компании HARTWOOD Олег Журавлев
«Первый застройщик указывает 60 точек на дом 7x9 м — это очень мало, если считать розетки, свет и выключатели. Плюс прокладка кабеля в утеплителе: это прямое нарушение целостности теплоизоляции и контура пароизоляции при выводе кабеля к точке подключения.
У второго застройщика 100 точек, этого тоже мало на такой большой дом! При этом используются распаечные коробки (скрытые соединения). Мы в HARTWOOD их не используем —все соединения доступны для обслуживания. И в нашей базе уже есть розетки, выключатели, щит, заземление. У обоих застройщиков, чьи коммерческие предложения мы рассматриваем, это либо доп. опция, либо точка подключения без чистовой установки».
5. Отделка и доборы: «домик без лица»
Главное, на что нужно обращать внимание, читая коммерческое предложение, это детализация и прозрачность. Потратьте время на анализ документа, это будет лучшей инвестицией в стройку.
Наш эксперт обращает внимание на то, что в КП не указаны:
- Ламинат / чистовая отделка пола
- Межкомнатные двери
- Лестница
- Светильники
- Полная отделка окон (подоконники, откосы, наличники)
- Цоколь
- Плинтусы, уголки, штапики (мелочь, но она стоит денег).
Комментарий эксперта
руководитель строительной компании HARTWOOD Олег Журавлев
«Например, у второго застройщика в КП внутренняя отделка без окраса и без отделки уголков, плинтусов и прочих доборных элементов, потолки зашиты ИБ так же без окраса. Опять же, сравнивая с HARTWOOD: у нас в базе полная отделка, натяжной потолок с точечными светильниками, ламинат, двери и все доборные элементы».
Главный вывод
Если вы видите размытые формулировки, отсутствие или уклончивое использование брендов, будьте готовы, что итоговая стоимость вырастет минимум на 30–40%. И при этом обращайте внимание на все цифры, которые приводятся в КП, сравнивайте документы разных компаний. Возможно, как в случаях, которые мы рассматриваем в этой статье, вам предлагают самые дешевые и не самые качественные окна или входную дверь без указания производителя. Может оказаться, что, как в КП первого застройщика, установка биостанции стоит почти на 50-60 тысяч дороже, чем в среднем по рынку, а стоимость электрики, на первый взгляд в рынке, но это только черновая электрика, без установки розеток, выключателей и светильников. И так далее.
Комментарий эксперта
руководитель строительной компании HARTWOOD Олег Журавлев
«Перекрестное утепление у одного из застройщиков стоит 314 000, у нас 225 000; замена внешней отделки на фасадную плитку Хауберк у него стоит 398 000, у нас 280 000. Электрика без установки розеток и выключателей, у нас в базе – установка электрощита, розеток, выключателей, выводы под мокрые точки (с/у, питание котла, стиральная машинка, бойлер) и контур заземления.
Мы, например, включаем в базу снегозадержатели, водосточку, натяжные потолки со светильниками, металлическую лестницу на входе и приточные клапана в каждой комнате. У многих коллег это — отдельные строки на сотни тысяч рублей. Ищите честные КП».
Друзья, наш эксперт показал, как вы можете потерять деньги или получить некачественную услугу еще на этапе изучения КП: профессионал видит это сразу.
КП добросовестного застройщика прозрачно: он называет марку утеплителя, производителя окон, толщину доски. А тот, кто вешает лапшу на уши, будет говорить «аналоги» и «по согласованию», заманивая низкой ценой.
Но, конечно, свои особенности могут быть в каждом конкретном коммерческом предложении, и далеко не все «подводные камни» можно заметить без опыта.
Мы специально разобрали реальные КП вместе с экспертом, потому что именно на этом этапе люди чаще всего теряют сотни тысяч рублей — еще до начала стройки.
Если вы сейчас выбираете подрядчика и хотите понять: — нет ли в вашем КП скрытых доплат; — не пытаются ли вам “продать воздух” красивыми формулировками; — где могут сэкономить на материалах или конструктиве,
присылайте свои коммерческие предложения нам на почту v.orlova@forumhouse.ru — разберем вместе с экспертом и пришлем в ответ!