Юрий Бычков — руководитель Управляющей компании «Термы», создатель бренда и сети «Городские термы» расскажет про формат доступных городских курортов
Визитная карточка
Юрий Бычков из Пермского края — почетный строитель России, руководитель Управляющей компании “Термы” и создатель бренда и сети «Городские Термы», крупнейшей сети термальных комплексов в России.
Управляющая компания «Термы» (сеть "Городские термы") вышла на рынок в 2013 году, запустив формат доступных городских курортов, который был успешно реализован проектами "Воткинские термы", "Ижевские термы", «Термы Видное», «Нижнекамские термы», «Самарские термы» и т. д.
В настоящее время успешная модель "Городских терм" масштабируется, а их технологии активно перенимаются другими операторами термальных комплексов.
УК «Термы» является лидером в разработке концепций (их разработано уже более 160), доходности и прибыли, обладая более чем 10-летним опытом управления термальными комплексами различного масштаба (от 2,5 до 23 000 кв.м).
Как так вышло? Юрий более 33 лет занимается строительством. С 1996 году возводил здания на заказ — многоэтажные дома, коттеджи, рестораны и пр.
К 2013-му году Юрий увлекся термами и решил занять эту нишу.
Первый собственный комплекс, «Воткинские термы», он запустил в Воткинске, Республика Удмуртия, в 2015 году.
Ниже - интервью с Юрием Бычковым
- Юрий Федорович, почему именно термы?
Я очень много работаю и стараюсь много и качественно отдыхать.
Лучший отдых для меня — это выезд в другую страну. Когда ты видишь, как живут за границей, хочется сделать что-то похожее и у себя на родине. Когда отдыхаешь зимой, скажем, в Австрийских Альпах, то активный отдых можно удачно сочетать с посещением терм.
Я всегда стремился так делать, а потом подумал: почему бы не сделать их и в России? В России мне не хватало таких оздоровительных проектов: доступных, но со сложной курортной инфраструктурой. Я захотел изменить ситуацию.
И еще я с детства люблю баню и все, что с ней связано. Я часто ездил в Европу, в легендарные термы в Германии, Австрии и Швейцарии, изучал как они устроены.
И вот в 2014 мы вместе с командой приняли решение сконцентрироваться на термальном направлении.
Первый термальный комплекс мы открыли в Воткинске в 2015 году. Город небольшой — с населением всего 98 тысяч человек.
- То есть, конкуренции на этом рынке не было?
Почти не было.
И потенциал все еще огромный: мы оцениваем емкость рынка термальных комплексов в РФ в 2500 - 3000 объектов.
То есть, рынка хватает с огромным запасом - даже несмотря на то, что по прогнозу к 2030 количество комплексов в России вырастет на 50-70% и составит 120-150
И сегодня, когда стало модным жаловаться на возникающие у бизнеса трудности, связанные с проведением СВО, мы этих трудностей не ощущаем, напротив, только выигрываем от того, что люди теперь предпочитают заграничному отдыху отдых внутри страны, на наших термальных курортах.
И сегодня все чаще звучит вопрос: а откуда вы знали, что изменится глобальный тренд, что попасть на зарубежные курорты будет все сложнее, и люди отдыху за границей будут предпочитать отдых у себя в стране?
- И правда, откуда вы знали?
- А мы не знали, просто всегда были убеждены в том, что люди должны иметь возможность для здорового, а главное - доступного абсолютному большинству, круглогодичного отдыха максимально близко к дому.
И делаем все для того, чтобы создать инфраструктуру для такого отдыха не только в мегаполисах, а во всех городах страны.
- С чем вы связываете успех и популярность термальных комплексов?
Термы придумали еще древние греки — они строили их почти в каждом городе. Народ в них проводил практически все свободное время.
Надо понимать, что термы всегда были бесплатными либо стоили небольших денег — в этом их главная философия.
Сейчас по всей Европе построено огромное количество терм, на любой вкус, цвет и размер кошелька. Взять Исландию — страну с самой холодной столицей в мире, где в июле градусов 10–13 бывает в лучшем случае.
Все исландцы проводят основную часть своего времени отдыха в термах. Поход в кино и кафе для них вторичен.
Термы должны усиливать город.
В одном субъекте может быть несколько разных терм, но их нужно строить с учетом специфики территории, менталитета. Если это центр Казани — одни термы, если рабочий район — другие, если Нижнекамск, где у людей проблемы со здоровьем, — третьи, здесь больше внимания надо уделить восстановлению организма, вывести из него все вредные вещества.
Ведь термы решают еще и задачу продления жизни. Они вообще меняют мировоззрение людей, особенно в нашем случае: мы сочетаем их с курортом, который люди могут посетить в любое время года.
О чем мечтает обычная среднестатистическая семья? На что она копит деньги? На то, чтобы раз в год съездить в Турцию. В термах вы можете бывать хоть каждый день.
Термы по цене 2–3-5 тысяч рублей — это не термы, а элитные спа-зоны. Настоящие термы люди могут посетить 1-2 раза в неделю. А если каждый день, то подобное становится частью их жизни.
Цена в таком случае должна быть соответствующей, чтобы человек мог заплатить эти деньги.
Условно говоря, в Будапеште 102 банных комплекса и годовой абонемент в них стоит 20 евро.
Термы — это прежде всего обеспечение досуга людей, их оздоровления, привитие им правильных привычек.
- Юрий Федорович, расскажите какие термы сейчас разрабатываете
Мы постоянно создаем концепты в разных городах. Сейчас это Пушкино и Ново-Переделкино (Москва), Зеленоград, Подольск. В Подольске Термы будут называться “Бора - Бора”, совместно с партнерами его реализуем.
- А почему Бора-Бора? А не «Подольские термы», например
Бора-Бора - это остров в Полинезии. Очень красочный, яркий, солнечный остров.
Солнце светит круглый год, круглый год погода +25-30 градусов, вода тоже около 25-30 градусов, очень прозрачная, бирюзовая, теплая.
Многие его видели на картинках, это понятный и узнаваемый образ, который практически у любого человека ассоциируется с теплом, водой, солнцем, песком, расслаблением и ощущением удовольствия.
И идея названия еще в том, что мы как бы переносим ощущение курорта в обычную жизнь человека. Не нужно ждать отпуска раз в год и не лететь далеко, чтобы почувствовать тепло, воду и расслабление.
Приходишь в Бору-Бору, там даже будет искусственное солнце, теплая вода и песок - как на настоящем тропическом курорте. И это в получасе езды от дома.
- Как вы выбираете локацию для термального комплекса?
Мы анализируем большое количество факторов - потенциальная аудитория, транспортная доступность, цена недвижимости, наличие спроса, платежеспособность аудитории и так далее.
- Давайте на примере Бора-Бора в Подольске.
1е - это аудитория. Термы актуальны в городах от 50 тысяч человек, а в Подольске живет 350 тысяч, это 2й город Московской области.
Еще мы считаем так называемые «кольца аудитории» - это сколько людей живет в радиусе 30 или 60-минутной поездки.
Потратить полчаса или час на поездку в термальный комплекс - это приемлемо для людей, если больше - удобство посещения значительно снизится.
Так вот, вокруг Подольска в радиусе 30 минут живут 1.5 млн. человек - это и сам Подольск, и юг Москвы - Бутово, Щербинка, Троицкий округ и тд
А в радиусе 60 минут уже 4,5 млн человек! Там уже весь юг и юго-запад Москвы попадает.
По транспортной доступности тут тоже все хорошо - есть электрички, есть хорошие трассы для автомобилей. 25 км от МКАД, недалеко.
Далее - спрос на термы. Он в Подольске неудовлетворен вообще, а на юге Москвы - есть термы, но аудитория готова переварить еще.
И, конечно, платежеспособность.
В Подольске почти московские зарплаты, так что с нашими ценами такой формат здесь выглядит естественно. Не как что-то премиальное, а как часть регулярной привычки к здоровому образу жизни.
- Какой срок необходимо заложить в возведение подобного комплекса?
В среднем термы можно построить за 1.5-2 года, но бывают разные ситуации.
Например, термы, которые открываются в торговых центрах, можно запустить быстро: в Видном процесс занял всего 3.5 месяца, а в Ижевске — полгода.
Больше всего времени на запуск уходит там, где нужна реконструкция здания, как было в Нижнекамске. Там на запуск ушло 22 месяца.
Наш новый проект - Бора-Бора по плану займет около 1.5 лет. Работы по строительству начали в апреле 2026, а планируем завершить в IV квартале 2027 года.
- От каких факторов зависит стоимость строительства?
Если все правильно распланировать, базовая себестоимость квадратного метра может составить в районе 150 тыс. руб.
Для этого надо понимать технологию проектирования: соблюдать размеры и пропорции зон, начиная с ресепшн и заканчивая саунами, душевыми и моечными; соблюдать соотношение количества лежаков с площадью воды. Чем меньше стен, тем меньше расходов на их возведение и отделку.
Чем просторнее помещение, тем больше людей, а значит, доходов. Многие проектировщики делают расчет мощностей по нормам СНИП, принятым для бань во времена Советского Союза.
Мы решили поменять подход, опираясь на десятилетний опыт эксплуатации объектов. Сейчас наши расчеты на 35-50 % ниже, чем те, что по СНИП.
- А как финансируется строительство этого комплекса?
Для примера - у Подольских Терм Бора-Бора, проект финансируется фондом. И это первый проект в формате коллективных инвестиций. Но инвестировать могут только квалифицированные инвесторы.
Фонд организован в формате ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). Организатором сделки выступила компания «Инвестиционная система» под управлением одной из крупнейших управляющих компаний с активами более 300 млрд. руб - «ЦЕНТРОТРАСТ».
Паи фонда уже получили листинг на Московской бирже с тикером XSBORA.
Стоит также отметить, что в процессе ввода в эксплуатацию капитализация с 1.5 млрд.рублей увеличивается как минимум вдвое.
- А на чем зарабатывают термы?
Термы продают в первую очередь время. Чем комфортнее человеку, тем дольше он остается, и тем выше чек.
Именно продажа времени в виде билетов и абонементов приносит 80-90 % дохода.
Около 20 % площади мы сдаем в аренду, поэтому оставшиеся 10-20 % выручки формируются за счет арендаторов и дополнительных сервисов: массажей, спа-процедур, косметологии, ресторанов и фудкорта.
Все это часть отдыха, а не отдельный продукт, и приносит дополнительный доход без агрессивных продаж.
- Юрий Федорович, какие планы на будущее?
Наша задача — полностью заполнить рынки России и стран СНГ.
Рынок термальных комплексов все еще находится в стадии формирования - как крупных компаний, так и условий и законов их существования.
Список компаний, которые и будут определять главные тренды его развития на ближайшие годы и десятилетия - еще формируется.
Термальный рынок не «занят» и не «поделен», как часто уверяют потенциальных инвесторов. Он настолько огромен, что освоена лишь малая его часть - выходить на термальный рынок не будет поздно и через год, и через 5 лет, только делать это нужно, опираясь на опыт и знания тех, кто успешно работает в термальной отрасли с самого начала.
Все, о чем мы говорили, что постулировали и чему не верили 10 лет назад, теперь сбывается и цитируется.
- Какое-то напутствие под конец интервью?
Есть, условно, 2 концепции поддержания здоровья.
1я - это реагировать на болезни. Если что-то болит иди к врачу и он тебе даст лекарства или как-то тебя вылечит.
2я - это профилактика и поддержание здоровья и энергии еще до того, как что-то начнет болеть. Рынок wellness - в который входят термальные комплексы - это как раз 2й подход.
И этот рынок растет очень быстро. С 2023 к 2030 году, по прогнозу, эта ниша удесятерится, с 800 млрд. $ до 8 триллионов!
Заботиться о здоровье и состоянии - это новый тренд.
И Россия здесь не просто часть общемирового тренда, мы - один из локомотивов этого роста. У нас темпы роста х2 от общемировых. По темпам развития оздоровительного туризма мы вообще входим в топ-6 стран мира.
То, что вчера считалось развлекательным, сегодня приедается и морально устаревает. Сейчас все еще главный досуг в России — сидеть дома с гаджетом или компьютером.
Я считаю, что нужны другие развлечения и услуги — доступные, комфортные, продлевающие жизнь.
И я верю, что в России очень скоро большинство людей будет думать так: термы — это не роскошь, а часть нормальной жизни.
Итог интервью
Термы в в 2026 году по-прежнему - сильнейший инструмент роста капитала. Но только в том случае, если инвестор смотрит на нее не как на «метры», а как на модель дохода.
Самые сильные стратегии сегодня строятся там, где совпадают:
- понятная локация;
- реальный спрос;
- несколько источников выручки;
- дисциплина расходов;
- нормальная ликвидность;
- адекватный сценарий выхода.
Именно поэтому все больший интерес вызывает не просто коммерческая недвижимость, а те форматы, где объект усиливается самой экономикой бизнеса внутри.
Если вам интересен проект Бора-Бора, подробнее изучите его на сайте.
Еще больше полезной информации для квалифицированных инвесторов
Если вы ищете не просто общую аналитику, а реальные проекты для заработка и прироста капитала, обратите внимание на наш канал Клуб квалифицированных инвесторов.
Там мы разбираем инвестиционные кейсы и инструменты с позиции экономики: считаем сценарии, оцениваем риски, смотрим на точки входа и выхода, сравниваем модели и показываем, как выглядит сильный актив в нишах доходной недвижимости, wellness, термальных комплексов и смежных сегментов.
Мы транслируем мнение профессионалов с суммарным опытом 30+ лет в инвестициях.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Паи ЗПИФ доступны только для квалифицированных инвесторов и ограничены в обороте. Количество паев ограничено и регулируется правилами доверительного управления. Результаты прошлого не гарантируют доходность в будущем.