Как найти альтернативу льготной ипотеке.
От бума на рынке жилья остались только воспоминания: строительная отрасль региона, как и всей страны, переживает трудные времена. Сокращается выдача ипотеки, не продано больше трети квартир в новостройках, дорогие кредиты подрывают экономику строительных организаций. В то же время Воронежская область перевыполняет план по строительству жилья, переходя от хаотичной застройки окраин к комплексному развитию территорий. РИА «Воронеж» постаралось выяснить, когда наступит оживление в сфере жилищного строительства.
«Отрицательный рост»
Прошло два года с тех пор, как воронежская строительная отрасль перестала обновлять рекорды. Если в 2023 году, по данным банка ВТБ, в регионе была введена 901 тыс. кв. м многоквартирного жилья, то в 2024 – уже 806 тыс., а в 2025 – 830 тыс. кв. м. Запуск нового строительства в 2024 увеличился – с 972 тыс. до 1 млн кв. м, но в 2025 снизился до 923 тыс. Объем строящегося жилья с 2023 года замер на отметке 1,9 млн кв. м.
Причина понятна – жилье стало гораздо хуже продаваться. В 2023 году было раскуплено 684,9 тыс., в 2024 – 487,5 тыс., в 2025 – 490,7 тыс. кв. м.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в регионе распродано только 25% строящегося жилья. А как сообщил со ссылкой на ЕИСЖС на недавнем форуме «Зодчество ВРН» гендиректор аналитической компании «Институт развития строительной отрасли» Кирилл Холопик, до сих пор не нашли покупателя 38% готовых квартир.
Депозиты вместо ипотеки
Купить не на что – по информации ВТБ, объем выдачи ипотеки на первичном рынке области сократился с 43,1 млрд руб. в 2023 до 30,6 млрд в 2024 и 33 млрд в 2025 году. При этом «квадрат» в многоквартирной новостройке за то же самое время подорожал с 92 до 126 тыс. руб.
Если еще несколько лет назад строители объясняли рост цен подорожанием строительных материалов, то сегодня, по мнению Кирилла Холопика, основным фактором стало увеличение зарплат в отрасли.
- Зарплата составляет очень большую долю себестоимости строительства, и это вынуждает поднимать цены, – отмечает эксперт. – При этом если до 2024 года темпы роста доходов населения и среднего платежа по ипотеке были одинаковы, то затем доходы стали расти быстрее. Это может быть связано с регулированием банков или с тем, что у людей есть более приоритетные расходы – например, на питание. Возможно, люди концентрируют свои доходы на депозитах. Может быть, для отрасли это и к лучшему, потому что когда-нибудь начнется обратный процесс – резко рванет средний платеж по ипотеке.
В поисках альтернативы
Экономическая ситуация такова, что доля ипотеки с господдержкой сокращается. При этом альтернативу этому инструменту найти трудно. Учитывая цены, на накопления жителей региона рассчитывать не приходится, рыночная ипотека при действующих ставках тоже мало кому по карману. Остается надеяться на то, что она станет дешевле.
- С осени 2025 года доля и объем рыночной ипотеки растут, – рассказывает управляющий директор по кредитной работе регионального отделения банка ВТБ Иван Тхоренко. – Объем уже вернулся к показателям до повышения ставок во второй половине 2023 года. Но говорить о том, что рыночная ипотека закроет дефицит спроса, рано.
Конечно, в приобретении новой квартиры помогает продажа старого жилья, но разрыв в ценах на первичном и вторичном рынке продолжает расти.
- Сегодня, чтобы купить двухкомнатную квартиру площадью 55−60 кв. м на этапе котлована, нужно продать две двухкомнатных квартиры по 55 кв. м в фонде 80-х годов, – объясняет ситуацию вице-президент Российской гильдии риэлторов Наталия Колесникова. – Поэтому роль рыночной ипотеки велика, но сегодня ее берут в небольшом объеме – 2−3 млн. Ежемесячный взнос за каждый миллион составляет 20 тыс. руб. За 3 млн придется платить 60 тыс., а банки ставят условие, чтобы взнос составлял не более 50% от дохода. Еще один инструмент – рассрочка, но она применяется в основном в бизнес- и комфорт-сегменте.
Эпоха «новой вторички»
Как известно, спасение утопающих – дело рук самих утопающих: не исключено, что застройщикам, которые готовы побороться за накопления жителей области, придется взять субсидирование ипотеки на себя.
- На вкладах лежит 87 трлн – два бюджета нашей страны, эти деньги рано или поздно высвободятся, – рассчитывает директор по продажам строительной группы компаний «Развитие» Елена Фирсова. – Застройщик будет платить банкам за субсидирование, чтобы хоть как-то достать деньги клиента с вклада, предложив ему приличную ипотеку. Будет делаться все, чтобы люди вкладывали деньги в недвижимость – самую надежную «валюту».
Одновременно может стать привычным понятие «новое вторичное жилье» – вторичка в недавно построенных домах будет пользоваться особенной популярностью.
- Пяти- и десятилетнее вторичное жилье сильно отличается от 20- и 30-летнего, – обращает внимание эксперт. – Сданный дом уже становится «вторичкой». В 2023 году очень много людей пользовались льготами ради т. н. инвестиций, а на самом деле спекуляции – чтобы купить подешевле, а продать подороже. Так что мы видим рост спроса на новое вторичное жилье, но падение – на старый фонд.
Не метры, а районы
В то же время регион поддерживает хорошие темпы строительства жилья. Национальные цели предполагают, что к 2030 году в стране будет вводиться не меньше 33, а к 2036 – не меньше 38 кв. м на человека. В Воронежской области уже в прошлом году показатель составил 36,4 кв. м, к 2030 планируется достичь 39,7.
В правительстве региона отмечают, что в первом квартале подорожание новостроек стабилизировалось.
- Есть небольшой рост – 3−4%, – но мы удерживаем динамику, – говорит заместитель министра строительства Евгений Дергачев. – На цены влияют рост ставки налога на добавленную стоимость, подорожание смежных услуг и проектного финансирования банков. При этом Воронежская область стабильно входит в тройку лидеров Центрального федерального округа по строительству и, что самое важное, строит не просто квадратные метры, а целые районы с социальной инфраструктурой. В 2026 году и дальнейшей перспективе планируем сохранить набранные темпы, закрепить положительную динамику и продолжить комплексное развитие территорий.
«Остается надеяться и верить»
Когда же закончится спад на рынке жилья? Застройщики высказываются очень осторожно – в новейшей истории отрасль с такими трудностями еще не сталкивалась.
- Мы не урезали планы по стройке – только немного увеличили сроки строительства, – делится председатель правления корпорации ЭНКО Елена Низамова. – Ни для кого не секрет, что из-за роста себестоимости, падения спроса, банковских процентов, пожирающих доходность, многие девелоперы находятся в очень тяжелой ситуации. Для одних это период возможностей, для других – время попрощаться с рынком, который эволюционно очищается. Бывшие подрядчики, которые на пике эйфории почувствовали себя созидателями мира и основали множество девелоперских компаний, совершенно не умея управлять финансами и не понимая, что такое продукт, безусловно, будут уходить. Текущая история кардинально отличается от прошлых кризисов, потому что тогда как минимум были понятны причины и можно было просчитать точки выхода. Сегодня остается только надеяться на Бога и верить, что все будет хорошо.
Выход из кризиса девелопер связывает со снижением банковских ставок, которое может произойти уже в 2027 году. При этом восстановление рынка, на ее взгляд, потребует времени и завершится в 2029.
Правила выживания
Схожий прогноз озвучил и гендиректор ДСК Андрей Соболев. По его мнению, чтобы выжить, строителям придется пойти на жесткие ограничения.
- Будем честны, – призвал он. – Нам, застройщикам, правительство Российской Федерации говорит: «Люди, стройте меньше». А мы сопротивляемся и строим больше. Реальная ситуация сегодня такова, что мы невольно будем строить меньше и только тогда сможем вернуть равновесие. В 2025 году зарплата выросла на 47%, в этом – уже на 15%. И это именно инфляция, роста производительности труда нет. Нужно поставить целью увеличение выработки каждого сотрудника – иначе придется уйти с рынка. Нужно максимально ограничить зависимость от банков: в дополнение к росту зарплаты приходится отдавать им 15% проектного финансирования. У нас рентабельность упала до 1%: ДСК сложно выжить, а малому и среднему бизнесу – нереально. Помогут простые правила. Первое – не брать больше денег, чем на эскроу-счетах, чем принесли покупатели. И второе – не вводить позиции, которые распроданы меньше чем на 70%. А для этого нужно удлинять сроки строительства – на год, два. Тогда, надеюсь, к 2028 году мы оживем.
При этом, по мнению экспертов, качественные новостройки будут востребованы, несмотря на неурядицы.
- Люди будут переезжать из старого жилья – это неизбежно, – убежден Евгений Дергачев. – Мы видим, как растет наш город. Если в недалеком прошлом левый берег называли окраиной, то сегодня уже и там есть точки притяжения. Мы видим, как динамично развивается социальная инфраструктура.
Все это позволяет надеяться, что новое жилье продолжит пользоваться спросом.
Автор текста: Юрий Голубь
Дата публикации оригинала: 2026-05-27 16:26:37