На первый взгляд, торговые центры в России переживают существенный кризис(особенно в рилсах и тиктоках). Так что же мы наблюдаем? Системную просадку или смену времени?.
Уже в 2025 году посещаемость ТЦ в стране сократилась на 3%, и в 2026 году тенденция, судя по оценкам рынка, продолжится, и скорее даже возрастет.
В Москве уровень вакансии в ТЦ в 2025 году составлял 6,2%, а прогноз на 2026 год — уже 8-9 процентов, а в районных ТЦ свободных площадей может вырасти до критичных 15-20%. Это уже не просто статистика, а колокольный звон - "кто не будет меняться - сдохнет".
Меняется и сам состав арендаторов. Доля fashion-сегмента в общем объеме закрытий выросла до 38%. По итогам 2025 года доля площадей, занимаемых fashion-ритейлом в торговых центрах, снизилась на 10-15%. Одежда перестала вносить существенный вклад в формирование трафика и выручки, массово перемещаясь на маркетплейсы, и носит характер разнообразия в структуре спроса внутри ТЦ.
На этом фоне владельцы и управляющие ТЦ ищут не просто арендаторов, а стабильность, предсказуемость и новые сценарии посещения.
ТЦ окончательно перестают быть “шопинг-машиной” и превращаются в полноценные городские пространства(особенно с учетом российского климата), где человек проводит время, решает бытовые задачи, занимается спортом, ест, приводит детей, проходит лечение, делает маникюр, стрижется, ходит на занятия и возвращается снова.
Именно поэтому вопрос теперь звучит не как “чем заполнить пустой метр”, а как “какая функция способна вернуть объекту жизнь”.
Раньше продавали витрины, теперь - время
Старый торговый центр был построен вокруг витрин. Новый - вокруг времени. В старой модели собственник продавал трафик магазину. В новой он продает причину приехать, задержаться, вернуться и совершить несколько действий за один визит.
С точки зрения экономики это означает одно: успех ТЦ в 2025–2026 годах определяется не количеством магазинов, а качеством ассортимента услуг и развлечений. Речь идет о балансе между ежедневным спросом, досугом, спортом, фуд-форматами и сервисами. Если в объекте есть только одежда и стандартный фудкорт, он становится уязвимым. Если там есть сценарий дня - от утреннего кофе и деловых встреч до досуга детей и вечерней тренировки, — у него появляется шанс выжить.
Особенно это заметно в районных центрах. Районный ТЦ уже не может конкурировать с крупным ни по масштабу ни по эмоциональному эффекту, и набору сетей.
Зато он может выиграть в удобстве, близости, частоте визитов и повседневности.
Поэтому именно районные форматы все чаще охотятся за трендами: дискаунтеры, фитнес, детские зоны, клиники, сервисы, фудмаркеты и фудхоллы, и локальные услуги. Рынок движется туда, где есть предсказуемость и регулярность, а не покупка на распродаже несезонных товаров.
Какие бизнесы оставляют шансы для ТЦ
Если отбросить красивые слова и патетику, на практике в 2025–2026 годах ТЦ заполняют несколько основных групп бизнесов: спорт, гастрономия, здоровье и медицина, семейный досуг, повседневный дискаунт ритейл, сфера услуг, иногда склады "последнего километра" и часть образовательных/общественных функций. Причем важен не сам список, а взаимодействие объектов. Один дает поток. Другой - время пребывания. Третий - повторный "бесплатный" для посетителя визит. Четвертый - ежедневный спрос. Вместе они и создают устойчивую модель.
Группа первая, спортивная: падел, фитнес, студии и активный досуг
Самый заметный символ новой волны - падел. Это уже не нишевая забава для нескольких энтузиастов, а один из наиболее обсуждаемых форматов в контексте ТЦ. По данным «Коммерсанта», в 2025 году в России число кортов уже превысило 560, активная база игроков оценивалась примерно в 20 тысяч человек, а хотя бы раз в падел играли около 100 тысяч. Опросы ВЦИОМ также показали, что значительная часть аудитории готова попробовать падел, если инфраструктура появится рядом. Это и делает формат интересным для торговой недвижимости: он создает спрос не только сам по себе, но и благодаря дефициту инфраструктуры. В этом году все эти цифры удвоятся как минимум.
Но падел важен не как чудо-решение, а как четкий индикатор сдвига. Он показывает, что ТЦ ищут не только торговую функцию, но и активный досуг в холодной стране, где зимой на улице особо не побегаешь.
В Санкт-Петербурге в 2025 году в ТЦ открылось 11 спортивных объектов: 10 фитнес-клубов и один летний падел-клуб. Сейчас спорт в торговом центре - это уже не эксперимент на 200 квадратов, а полноценный арендный якорь.
Фитнес по-прежнему остается одним из самых надежных спортивных форматов для ТЦ.
Его секрет в повторяемости: человек приходит не один раз, а несколько раз в неделю. Для торгового центра это важнее, чем эпизодический поток от модного магазина. В Петербурге и других крупных городах сети фитнес-клубов активно заходят в ТЦ именно потому, что там уже есть парковка, трафик и понятная инфраструктура. Сам по себе такой арендатор не всегда дает эмоциональный “вау-эффект”, зато стабилизирует объект.
Спорт в ТЦ работает лучше всего там, где есть пространство, парковка, удобный подъезд, возможность выделить отдельный вход и достаточно мощная инженерия. Падел особенно чувствителен к параметрам площадки: ему нужны не только метры, но и качественная посадка в объект, шумовая и световая логика, возможность совместить арендатора со смежными досуговыми функциями. Поэтому падел — сильный формат, но не универсальный. Он помогает крупным и средним объектам, но не спасает любой ТЦ автоматически.
Группа 2. Гастрономия: от фудкорта к фудхоллу
Второй большой ответ на вопрос “чем заполнить полупустой ТЦ” - еда. Но не старая еда “на бегу”, а новая еда как самостоятельный объект притяжения. Рынок фудхоллов в России продолжает расти: по оценкам аналитиков, на начало 2025 года в стране работало 142 фудхолла общей площадью 385,1 тыс. кв. м; в 2025 году ожидался запуск еще 25 объектов площадью 93 тыс. кв. м. Средняя площадь новых проектов выросла до 3,7 тыс. кв. м. Это свидетельствует о том, что гастроформат перестал быть добавкой к ТЦ и стал самостоятельной экономической моделью.
География фудхоллов тоже важна. Около половины всех действующих объектов сосредоточено в Москве и Московской области, и лишь Санкт-Петербург и Ленинградская область тоже сохраняют сильные позиции - там работает 18 фудхоллов общей площадью 56,3 тыс. кв. м. Рынок пока не может предложить потребителям в регионах удачное сочетание концепции и цены.
Для ТЦ фудхолл ценен по нескольким причинам. Во-первых, он увеличивает время пребывания. Во-вторых, он собирает разные аудитории в одной зоне. В-третьих, он помогает оживить те части объекта, которые не выдерживают классический ритейл. В-четвертых, гастрономия менее зависима от сезонности моды и быстрее формирует понятный сценарий визита. Поэтому даже если фэшн уходит, еда способна удержать объект в глазах посетителя как место, куда стоит ехать не только за покупкой.
Но, этот рынок не бесконечен. Когда в одном районе появляются несколько проектов одного типа, фудхолл перестает быть уникальным магнитом и начинает конкурировать уже не с рынком, а с соседним фудхоллом. Нужна ясная концепция, понятная ценовая политика и сильная атмосфера. Следует ждать развития более массовых и доступных форматов - рынку нужна более внятная цена.
3 группа. Семейный досуг и детские центры
Если спорт отвечает за драйв, а еда - за время, то детский досуг отвечает за стабильный и устойчивый семейный досуг. По данным рынка, доля арендаторов категории «Развлечения» в 2025 году выросла с 12% до 14%, а внутри сегмента доля детских развлекательных центров увеличилась с 21% до 31% площадей.
Это существенный сдвиг - детская функция перестает быть вспомогательной и становится полноценным драйвером посещения.
Как это работает? Дети меняют структуру визита. Если взрослый человек приходит в ТЦ “за чем-то конкретным”, то семья приходит провести время вместе. Это автоматически увеличивает длительность пребывания, вероятность дополнительных покупок и посещение смежных зон - еды, кофе, игрушек, одежды, сервисов, кино, праздников. ТЦ с широким детским форматом досуга начинает продавать не просто аренду, а целый семейный маршрут выходного дня.
Детский досуг особенно важен для районных и окружных центров. Там аудитория уже знакома с объектом и ценит удобство. Здесь не нужен большой размах.
Нужен понятный семейный продукт - недорогой, безопасный, комфортный, с хорошей логистикой, с возможностью сочетать развлечения детей и дела родителей.
Важно чтобы детский центр должен быть не просто “местом, где ярко”, а частью общей стратегии объекта. Он должен подхватывать и развивать трафик, а не изолироваться от него. Если концепция выстроена правильно, детская функция оживляет весь ТЦ.
Это важный столп реконцепции.
Клиники, косметологии, индустрия здоровья - стабильность во времена бурь
Одни форматы ТЦ создают всплеск внимания, другие - устойчивость выручки и спроса. К устойчивым относятся медицина, wellness и beauty. Эти арендаторы не всегда выглядят как “звезды” реконцепции, но именно они обеспечивают повторные визиты и повседневную полезность.
Медицинские центры в ТЦ особенно важны для объектов с локальной аудиторией. Для них критично наличие привычной доступности: рядом с домом, с парковкой, с понятной навигацией, без сложного “городского квеста”. ТЦ дает этому типу арендатора поток, а сам получает регулярного посетителя, который возвращается по необходимости. Это очень сильная основа для местечкового районного объекта.
Сервисы услуг работают по похожей логике. Салоны, барбершопы, nail-студии, косметология, магазины косметики и форматы гибридного типа все чаще приходят в ТЦ, потому что им важны трафик и доступность. Но в то же время им нужна гибкость аренды - выручки у этого сегмента далеки от облачных.
Wellness-форматы - от терм до студий ретрита, йоги и восстановления - занимают отдельную нишу. Они хорошо работают там, где ТЦ хочет стать местом не только покупок, но и восстановления, релакса и длительного пребывания. Такой формат особенно важен для крупных объектов и проектов полного цикла, где можно соединить спорт, еду, отдых и сервис. Чем сильнее у объекта сценарий “приехал и остался”, тем выше его ценность для посетителя и арендатора.
Дискаунтеры и ежедневный спрос: скучное, но очень надежное решение
Не каждый спаситель для ТЦ обязан быть модным и хайповым. Порою самый полезный арендатор - это дискаунтер. Только в I полугодии 2025 года жесткие дискаунтеры в России выручили 642,1 млрд руб., а выручка выросла на 27% год к году. Одновременно увеличилось и число магазинов этого формата. В период, когда покупатель уменьшает траты, формат низких цен становится не просто массовым, а и устойчивым.
Для районных ТЦ дискаунтер может быть не просто магазином, а якорем повседневности. Он приводит в объект людей, которые приезжают регулярно и делают не одну, а несколько покупок. Более того, такой арендатор отлично работает в связке с соседними сервисами: аптекой, хозтоварами, бытовыми услугами, недорогим food-форматом, локальным общепитом. В результате ТЦ начинает жить не только вечером и в выходные, но и в будни.
С такими арендаторами ТЦ работает стратегически.
6. Образование, сервисы и общественные функции
Отдельный и пока нишевый тренд 2025–2026 годов - превращение ТЦ в пространство не только коммерческое, но и общественное. Рынок все чаще говорит о лекториях, выставках, образовательных проектах, сервисных офисах, коворкингах, мероприятиях и других функциях, которые раньше плохо ассоциировались с классическим моллом. Это отражение более глубокой перестройки: торговый центр больше не обязан быть только местом потребления. Он может стать местом общения, обучения и совместного опыта.
Образовательные форматы особенно сильны там, где рядом большая жилая застройка и семейная аудитория. Детские кружки, языковые центры, студии творчества, курсы, мастерские, короткие практические программы - все это дает ТЦ повторный визит и усиливает его роль в повседневной жизни района. В отличие от импульсного посещения, такие форматы формируют устойчивый паттерн.
Какие сделать выводы и как "загружать" ТЦ
Всегда есть большой соблазн смотреть на рынок через один самый яркий формат. Сегодня это падел. Завтра это может быть термальный комплекс. Послезавтра - новая гастрономическая локация или модный детский парк. Но любая однокнопочная ставка опасна. Формат может быть трендовым, но не подходить конкретному объекту по размеру, локации, аудитории, парковке, инженерии, бюджету и операционной модели.
Падел — хороший пример. Он быстро набирает внимание, но работает далеко не везде. Если в объекте нет достаточной площади, если парковка слабая, если район не генерирует стабильную платежеспособную аудиторию, если корт невозможно интегрировать в сценарий посещения, падел превращается в дорогой и эффектный, но не всегда окупаемый элемент. То же самое можно сказать про большие фудхоллы, отдельные wellness-истории и слишком специфические форматы.
Это не значит, что хайповые решения плохи. Это значит, что они должны быть встроены в систему. ТЦ не спасает один арендатор. ТЦ спасает четкая архитектура функций. Когда падел стоит рядом с хорошим фуд-рядом, сильным фитнесом, семейным досугом и сервисами, он становится частью устойчивой экосистемы.
Когда он стоит один, он рискует остаться просто громкой идеей.
Артем Дмитренко, управляющий партнер 1702 консалтинг, специалист по редевелопменту.
бесплатная консультация по сложным объектам недвижимости, редевелопменту и реконцепции - https://t.me/Artem_Dmytrenco