Рынок складской недвижимости Московского региона переживает заметную коррекцию. Ставки на аренду складов формата Big Box начали снижаться, а арендаторы получили возможность договариваться о более выгодных условиях. По оценкам экспертов RBNA и CORE.XP, средний дисконт на рынке уже достигает 3–5%, а по отдельным объектам — до 15%. В сегменте субаренды скидки и вовсе доходят до 30%.
Однако аналитики уверены: падение ставок — временное явление, а в ближайшие годы рынок логистической недвижимости снова может вернуться к росту.
Почему снижаются ставки на аренду складов
Главная причина — увеличение объема свободных площадей. Сегодня уровень вакансии на рынке складской недвижимости Московского региона достиг примерно 6%. Это означает, что арендаторы получили больше вариантов для выбора, а собственники объектов вынуждены активнее конкурировать за клиентов.
Особенно это заметно в сегменте классических складов Big Box — крупных логистических комплексов, которые активно использует e-commerce, ритейл и дистрибуция.
При этом эксперты подчеркивают: ситуация неоднородна. В наиболее востребованных локациях, расположенных в радиусе 10–15 км от МКАД, свободных площадей почти нет. Здесь уровень вакансии составляет всего 1,8%, а качественные объекты по-прежнему остаются дефицитом.
Какие склады остаются самыми востребованными
Несмотря на общую коррекцию рынка, спрос сохраняется на специализированные складские помещения:
- мультитемпературные склады;
- объекты с особыми видами разрешенного использования (ВРИ);
- склады с мощной инженерной инфраструктурой;
- логистические комплексы рядом с ключевыми транспортными узлами.
Таких объектов на рынке немного, поэтому их владельцы практически не снижают ставки аренды.
Субаренда складов стала дешевле
Отдельный тренд 2026 года — рост предложения в сегменте субаренды. Сейчас компании все чаще выставляют свободные площади по ставкам ниже рынка, чтобы сократить собственные расходы.
По итогам первого квартала 2026 года средняя ставка субаренды составила 9 751 рубль за квадратный метр в год. Для сравнения: прямая аренда готовых складов обходится в среднем в 10 464 рубля за квадратный метр.
Но у субаренды есть и недостатки. Подобные помещения не всегда подходят арендаторам с нестандартными требованиями, а возможности модернизации объекта зачастую ограничены условиями основного договора.
Почему эксперты ждут нового роста рынка
Несмотря на текущую коррекцию, аналитики прогнозируют восстановление рынка складской недвижимости уже после 2026 года.
Главный фактор — сокращение объемов нового строительства. По прогнозам, в 2027 году ввод новых логистических комплексов в Московском регионе может снизиться на 30% и составить всего 1,6–2 млн кв. м. Это станет минимальным показателем за последние пять лет.
Кроме того, ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики может поддержать экономику и увеличить спрос на складские площади со стороны бизнеса, интернет-магазинов и логистических операторов.
Что это значит для бизнеса
Текущая ситуация открывает хорошие возможности для компаний, которые планируют расширение логистики или переезд на новые площади. Пока рынок находится в фазе коррекции, арендаторы могут:
- зафиксировать более низкие ставки;
- получить дополнительные скидки;
- договориться о гибких условиях аренды;
- выбрать качественные объекты по более выгодной цене.
Эксперты считают, что именно сейчас бизнесу выгоднее заключать долгосрочные договоры аренды, пока рынок не вернулся к росту.
Мы в Telegram 👈🏻
Профессиональное управление недвижимостью 👈🏻