Когда клиент приходит с бюджетом от 15 миллионов рублей и говорит, что слышал про комбинированную ипотеку - мол там часть под шесть процентов, это же выгодно - я всегда отвечаю одинаково: давайте сначала посчитаем реальный ежемесячный платёж, и потом будем говорить про выгоду.
Почти каждый раз после этого разговора человек смотрит на меня с удивлением. Не потому, что схема плохая - она рабочая. А потому что цифра, которую он видит, оказывается совсем не той, которую он рисовал у себя в голове.
Как устроена схема
Кредит делится на две части. До 12 млн. рублей оформляется по льготной ставке 6% в рамках семейной программы, всё что сверху - по рыночной ставке от 17 до 20% годовых. Суммарный лимит для Москвы составляет 30 млн. рублей.
С февраля 2026 года рыночную часть можно рефинансировать неограниченное количество раз без потери льготы по первой части. Если ставка продолжит снижаться - а ЦБ уже восемь раз подряд её снижал - рыночная часть через два-три года может стать значительно дешевле. Но прежде, чем говорить о сценариях, посмотрим на реальные цифры сегодня.
Вот сколько это стоит в месяц на самом деле
Берём квартиру за 25 млн. рублей и считаем.
Платёж по льготной части (12 млн.) - около 72 тысяч рублей в месяц. Платёж по рыночной части на оставшиеся 13 млн. при ставке 19% добавляет ещё около 210 тысяч рублей. Итого: больше 280 тысяч рублей ежемесячно - и это до ремонта и обслуживания квартиры.
Я всегда считаю эту цифру с клиентом вслух до того, как мы идём дальше. Потому что именно здесь у многих меняется решение, и это нормально - лучше увидеть реальную нагрузку до подписания, чем после.
Три риска, о которых редко говорят заранее
Рефинансирование не происходит само. Нужно следить за ставками, вовремя подавать заявку и снова проходить одобрение банка. Если финансовая ситуация заёмщика к тому моменту изменится - банк может отказать, и это реальный риск, который стоит держать в голове с самого начала.
Если планируете продать квартиру через три-четыре года до рефинансирования, переплата по высокой ставке за эти годы может съесть значительную часть роста стоимости объекта. Считать нужно полную стоимость владения, а не красивый платёж из рекламы.
И третье, что часто выясняется слишком поздно: не все застройщики работают с комбинированной схемой. Бывает так, что квартира понравилась, клиент уже мысленно в ней живёт, - а потом выясняется, что застройщик не аккредитован в нужном банке и схема просто не собирается.
Главное
Комбинированная ипотека в 2026 году - рабочий инструмент для покупки квартиры дороже 15 млн. рублей в Москве. Но только если считать его честно и полностью, видеть реальный платёж и входить в сделку с горизонтом от пяти лет.
Если рассматриваете покупку и хотите разобраться подходит ли вам эта схема, напишите мне. Посчитаем вместе и я скажу честно - работает это в вашей ситуации или лучше искать другой путь.