Девелоперы хотят продавать квартиры дорого, но денег у покупателей недостаточно. Когда денег на дорогую квартиру нет, можно взять в долг. Но ипотеку дают не всем, а сама ипотека может быть дороже квартиры. Все непросто. Легкий путь - ждать падения цен, но большинство покупателей к такому сценарию не готово.
Спрос в последние годы оставался волатильным с высокими пиками и глубокими провалами из-за страха потерять привилегии, которые были у покупателей по льготной и семейной ипотеке. Эти льготы вселяли уверенность и продавцам, которые стремились на рынок с дорогими квартирами под тем же страхом упустить этот благоприятный период, когда можно продавать за счет бюджетных субсидий несмотря на то, что денег у покупателей мало. Сегодня часто говорят о синдроме упущенной выгоды (FOMO - Fear of Missing Out) применительно к покупателям квартир. Но этот психологический феномен применим и к действиям многих девелоперов. Он толкал предложение вверх, когда было пора сказать стоп.
В текущем контексте мы давно должны были получить сокращение предложения на рынке новостроек из-за возросших девелоперских рисков. Но не получили, на протяжении последних лет объем вывода новых проектов превышает объем продаж на стадии строительства. Надежда девелоперов на сохранение льготных программ частично реализовывалась. Но этот резерв истощается, а правительство стремится ограничить свои расходы в этом направлении. А вот расчет на быстрое снижение ключевой ставки постоянно сдвигается. В этих условиях многие компании оказались в ситуации, когда не могут продавать больше и дороже и не могут снизить постоянные расходы из-за высоких ставок по коммерческим кредитам и проектному финансированию. Резервы прошлых лет оказались съедены.
Итог - многие девелоперы сегодня работают не на собственную, а банковскую прибыль и на сохранение бизнеса до лучших времен. Могут ли в этих условиях падать цены? Могут, но не везде, не у всех, и точечно. Чаще всего это пожарные решения, которые обычно случаются на конечных стадиях реализации или в готовых домах.
Расчеты на падение цен - традиционная надежда покупателей, которые не могут позволить себе сделку сегодня. В истории такие периоды были: 1999, 2009, 2015. Это снижение было отражением кризиса возможностей покупателей. Мало кто смог воспользоваться этим моментом, так как экономический контекст и условия кредитования не способствовали таким решениям. Падение цен происходит тогда, когда на рынке слишком мало покупателей. Обычно более заметное падение в эти периоды показывал вторичный рынок. В этом секторе нет понятия себестоимости и есть тысячи продавцов с разными целями и задачами. Что происходит на вторичном рынке сегодня? В основном та же стагнация, где-то ценовое расслоение на фоне насыщения этого сегмента современными квартирами. Фронтального снижения цен нет. Сделок немного, но и предложение пока не избыточно.
Расчет на снижение цен - плохой сценарий для рынка. Он будет индикатором больших проблем в экономике и потребительском поведении. Хороший сценарий для рынка - повышение эффективности девелоперского бизнеса, снижение затрат и умеренные темпы роста цен не выше инфляции. Поэтому возможные банкротства компаний и ожидаемая некоторыми экспертами распродажа квартир на этом фоне - это лишь эпизод, за которым последует снижение объемов стройки и предложения. А это точно не увеличит доступность жилья даже на среднесрочном горизонте.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике РГУД