Иногда покупатель ищет квартиру, но до конца не понимает, какую задачу она должна решить.
Так было у Анна и Олега.
Они жили во Владимирской области, но хотели купить квартиру во Владимире. Был накопленный капитал, который хотелось сохранить в недвижимости. Жить в квартире сразу не планировали. Идея была такая: купить объект, сдавать его, а через год, два или три, возможно, переехать во Владимир самим.
На словах всё как обычно просто. Но в подборе недвижимости детали решают всё.
Сначала можно подумать: раз когда-нибудь будем жить сами, значит, надо искать квартиру с хорошим ремонтом. Чтобы заехать и не «париться».
Но если ближайшие несколько лет объект будет сдаваться, дорогой ремонт становится спорной историей.
Вы за него переплачиваете при покупке. Потом квартиру несколько лет используют арендаторы. Даже хорошие арендаторы всё равно дадут обычный бытовой износ объекту. А когда вы решите заехать сами, ремонт может уже не устраивать.
В итоге получается затраты съедят доходность: сначала переплатили за чужой ремонт, потом сдавали квартиру, потом всё равно снова вкладываетесь в обновление.
Если часть денег ипотечные, итоговая стоимость объекта становится ещё выше: цена покупки, переплата за ремонт, проценты, будущие вложения.
Поэтому мы начали не с вопроса «какая квартира красивая», а с другого:
для чего она нужна сейчас?
Если цель — сдавать и сохранить деньги, значит, нужно смотреть не только на ремонт.
Важнее другое:
локация, чтобы квартиру реально хотели снимать;
планировка, чтобы объект был ликвидным;
состояние, чтобы не вкладывать сразу большие деньги;
инфраструктура, если потом семья решит переехать;
документы, чтобы не купить проблему;
перспектива продажи, если планы изменятся.
Анна и Олег жили в другой локации, поэтому цены во Владимире сначала воспринимались тяжело. Они смотрели обычные дома 80–90-х годов и не понимали, почему за такие квартиры просят такие деньги.
Это нормальная реакция.
Когда человек много лет живёт в одном месте, он сравнивает новый рынок с тем, к чему привык. Но рынок любого города, как и Владимира работает по своим «правилам».
Покупателю нужно время, чтобы пройти ногами, посмотреть варианты и принять реальность рынка. Не ту, которую хочется видеть, а ту, которая есть.
Мы отсмотрели примерно 12–15 квартир.
Смотрели локацию, состояние, планировку, документы, возможность быстро сдать объект и перспективу жить там в будущем.
Вариантов, которые попадали в задачу, было немного.
В итоге нашли двухкомнатную квартиру в нужной локации, на среднем этаже, с хорошей планировкой. Ремонт был не свежий дорогой, но квартира была чистая, ухоженная, не убитая. То есть как раз тот формат, который можно сдать без больших вложений и при этом рассматривать на будущее.
Плюс у продавцов поджимали сроки. На переговорах удалось получить хорошую скидку.
Дальше всё прошло спокойно: ипотека была одобрена, документы проверены, сделку провели.
После покупки квартиру выставили в аренду и достаточно быстро нашли приличную семью.
Вот почему подбор начинается не с просмотра квартир.
Он начинается с цели.
Если человек сам не понимает, что покупает: жильё для себя, объект под аренду, способ сохранить деньги или промежуточный вариант на будущее, он легко начинает переплачивать.
За ремонт, который не нужен.
За район, который не решает задачу.
За объект, который потом сложно сдать.
За формат, который через год придётся менять.
Хорошая квартира — это не та, которая понравилась в объявлении.
Хорошая квартира — это та, которая решает вашу задачу сейчас и не создаёт лишних проблем потом.
Если планируете покупку квартиры во Владимире и не хотите выбирать вслепую, можно идти через подбор. Сначала разберём цель, бюджет, районы, ликвидность, документы и сценарий использования объекта. Потом уже будем смотреть квартиры.
Больше разборов по покупке, продаже, подбору, документам и реальным сделкам выкладываю в MAX. Подписывайтесь на мой канал https://max.ru/lyadov_pro , чтобы заранее видеть ошибки, которые потом стоят денег.
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️