«Вам одобрили ипотеку» — не значит, что квартира уже ваша.
Многие думают, что после сообщения:
«Поздравляем, ипотека одобрена»
можно выдохнуть, спокойно выбирать квартиру и планировать переезд.
Кажется, что самое сложное уже позади.
Люди начинают:
— выбирать кухню;
— смотреть мебель;
— обсуждать, где будет стоять диван;
— решать, какую комнату сделать детской.
Но на самом деле предварительное одобрение — это только первый этап проверки.
И именно между одобрением клиента и одобрением квартиры банки чаще всего меняют своё решение.
Иногда — буквально за несколько дней до сделки.
Как это происходит на самом деле
На первом этапе банк проверяет:
— доход;
— кредитную историю;
— долговую нагрузку;
— платежеспособность.
Если всё устраивает — приходит предварительное одобрение.
И вот здесь многие совершают главную ошибку:
начинают жить так, будто ипотека уже у них в кармане.
Но когда вы находите квартиру и банк получает документы на объект, начинается второй этап проверки.
И в этот момент банк очень часто:
— повторно запрашивает кредитную историю;
— пересчитывает долговую нагрузку;
— проверяет новые кредиты и рассрочки;
— смотрит, не изменилось ли финансовое поведение клиента.
А некоторые банки повторно проверяют клиента даже в день сделки.
Именно здесь многие неожиданно получают отказ.
Ошибки, которые многие совершают.
После одобрения люди начинают:
— оформлять кредитные карты;
— брать рассрочки;
— покупать технику;
— брать кредит на первоначальный взнос;
— делать «ну маленькую покупку, это же не страшно».
Логика обычно такая:
«Раз ипотеку уже одобрили — банк всё проверил».
Но для банка это выглядит совсем иначе.
Любое новое обязательство меняет:
— кредитную нагрузку;
— скоринговый балл;
— финансовый профиль клиента.
И иногда даже небольшая рассрочка может стать причиной отказа.
Реальная история
У нас была семейная пара, которая очень тяжело получала ипотеку.
Сложный случай:
— неофициальный доход;
— текущая кредитная нагрузка;
— несколько банков уже отказали.
Одобрение удалось получить только в одном банке.
Для клиентов это была настоящая победа.
Они несколько недель искали квартиру, ездили на просмотры, переживали, боялись упустить хороший вариант.
И вот наконец нашли квартиру мечты.
Риэлтор отправил документы в банк.
До сделки оставались буквально считанные дни.
И даже риэлтор предупредил:
«Пожалуйста, до сделки ничего не оформляйте. Ни кредитов, ни рассрочек».
На выходных семья поехала в торговый центр — просто погулять и отвлечься после стресса.
Зашли в магазин техники.
И там увидели робот-пылесос по акции.
Продавец улыбнулся и сказал:
«Это всего лишь рассрочка, платёж всего пару тысяч в месяц. Никакой кредитной нагрузки».
И клиенты оформили рассрочку.
Казалось бы — обычная бытовая покупка.
Но банк на этапе одобрения объекта повторно проверил кредитную историю и увидел новый кредитный продукт.
На этапе одобрения объекта банк прислал отказ.
Более того, банк поставил мораторий на повторную подачу заявки на месяц.
А квартиру, которую они уже мысленно считали своей, купили другие люди.
И самое обидное — причина была не в просрочках и не в плохой кредитной истории.
А в одном спонтанном решении «взять по акции».
Из-за чего ещё банки могут отказать после одобрения
Иногда проблемы возникают даже из-за:
— новой кредитной карты;
— займа на первоначальный взнос;
— покупки телефона в рассрочку;
— просрочки на несколько дней;
— активного использования кредиток;
Для банка вы надёжный клиент ровно до того момента, пока ваша финансовая картина не изменилась.
Что нельзя делать после предварительного одобрения ипотеки
До самой сделки лучше:
— не брать кредиты;
— не оформлять рассрочки;
— не открывать новые кредитные карты;
— не увеличивать долговую нагрузку;
— не допускать даже минимальных просрочек;
— не менять работу без необходимости.
Даже если банк уже сказал:
«Одобрено».
Пока деньги не выданы продавцу — проверка продолжается.
Вывод
Предварительное одобрение — это ещё не гарантия сделки.
Банк может повторно проверить вас в любой момент вплоть до подписания кредитного договора.
Иногда судьбу ипотеки решает не доход и не квартира, а одна кредитная карта, рассрочка или покупка «по акции» за неделю до сделки.
Иногда квартиру мечты забирает не другой покупатель.
А одна спонтанная покупка «всего на пару тысяч в месяц».
Поэтому после одобрения ипотеки главное правило простое:
Не менять свою кредитную историю до получения ключей.
Подписывайтесь — здесь простым языком о том, как банки на самом деле принимают решения по ипотеке и почему иногда отказ приходит в самый последний момент.