Знаете, бывает такая ситуация, когда ты видишь, как кто-то делает явно неправильные вещи, а потом оказывается, что не он делал неправильно, а ты неправильно видел!
Вот и у меня так было с последним годом, когда раздавали «Льготную ипотеку» — я не верила, что эти квартиры так быстро наберут стоимость. Ну вот не верила и всё!
Не забывайте про мой канал в МАХ для переезжающих в Краснодарский край - он вот здесь!
И нет, я полагалась не на простое предчувствие. На тот момент у меня были весомые аргументы, которые это подтверждали: огромный объём нераспроданной недвижимости в Краснодарском крае, завышенные цены на новостройки, которые все брали, как будто завтра не будет, и огромный разрыв между вторичкой и первичкой в сторону первички.
В какой-то момент я просто не могла поверить своим глазам: буквально в соседних домах сданная квартира с ремонтом продавалась на 20% ДЕШЕВЛЕ, чем такая же квартира, построенная тем же застройщиком, но в строящемся доме. Вы понимаете всю комичность ситуации? Конечно, любой здравомыслящий человек не стал бы предлагать клиентам такую провальную схему, и я не стала — в последний год существования «Льготной ипотеки» я решила, что на сделку с совестью я идти не готова и ушла в продажу земли и домов, не рекламировала эту ипотеку, не советовала. Просто полностью исключила квартиры в новостройках из продажи, и то же самое сделали мои сотрудники.
Просто для понимания: за одну сделку застройщики платили в районе 200 000 рублей, с моими охватами в социальных сетях и классной командой сделать 20 сделок в месяц было делом техники. Расчёт простой, 200 000 * 20 * 12 = 48 000 000 рублей в год, вычитаем расходы, на остатке приблизительно 8 000 000 в год. Много среди вас людей, которые по соображениям совести отказывались от таких денег?
Прошло два года и что я вижу?
И вот прошло почти два года со дня отмены «льготной ипотеки» (1 июля 2024 года она перестала действовать). И что же я вижу? Оказывается, я была не права! Всего через два года стоимость квартир в Краснодаре уже приблизилась к цифре вторички и вполне себе нормально продаётся по той цене, но прошло только два года, а ипотеку люди брали на 25–30 лет. Понимаете? Нет? Я объясню:
Давайте возьмём среднюю цену метра в новостройке Краснодара в последние месяцы перед отменой «льготной ипотеки» — 149 000 рублей — это июнь 2024 года, вторичка в Краснодаре, т. е. готовые квартиры, тогда стоили в среднем 117 000 рублей за метр (я округляю до тысячи), т. е. вторичка стоила на 27,4% процента меньше, чем новостройка — это тот самый перекос в следствие «льготной ипотеки», т. е. обычную однушку с ремонтом 39 м2 в Краснодаре можно было взять за 4 563 000 рубля, а новостройку за 5 811 000 рублей. Согласитесь, выглядит не в пользу новостроек? Вот и я так решила и самоустранилась, при этом не себе не покупала тогда квартир, так как не считала, что рынок на этом уровне может удержаться, ни другим не советовала.
И вот, проходит почти два года и что мы видим? Метр новостройки в Краснодаре 180 215 руб/м2, а вторичка 132 568 руб/м2(апрельские данные), разница 35,94% - она только увеличилась.
А дальше, как говорится: следите за руками!
Это, конечно же, предположение, так как расчёт я веду на среднеарифметических показателях, но если динамика сохранится, то приблизительно через 1 год и 7 месяцев квартиры, которые взяли в ту самую «льготную ипотеку», станут рыночными, ну а с нашей реальной инфляцией, возможно, и раньше, т. е. искусственная цена, которая была тогда, станет ценой вторички, то есть нормальной рыночной ценой. Спустя 3 года и 6 месяцев, при этом платёж по квартире 39 метров, которую мы обсуждали, в районе 35 000 рублей в месяц — звучит очень грозно даже сейчас.
«Грозно» — это значит, что платёж по ипотеке до сих пор отличается от среднего платежа по аренде, а не то, что 35 000 рублей вдруг стали огромными деньгами.
Но, учитывая, что мы говорим зачастую об инвестиционной квартире, которую сдают в Краснодаре минимум за 25 000 рублей, по сути, сегодня те, кто взял ту самую ипотеку, причём порой без первоначального взноса, т. е. в прямом смысле из неоткуда, уже платят за квартиру всего 10 000 рублей, а остальную часть за них платит арендатор. Более того, через пару лет этот платёж и вовсе сравняется, и на руках они будут иметь бесплатный объект недвижимости, который платит сам за себя и ждёт своего часа для перехода в наследство или для продажи на пенсии.
И если вы хотите поспорить с этим, посмотрите в каких ещё инвестициях за эти годы сложилась такая ситуация: на рынке акций? Нет! В депозитах - нет.
На пятый год квартира становится активом, который уже не болтается, а на шестой начинает приносить доход.
А теперь ловите ещё один интересный момент: в связи с тем, что сегодня классическая ипотека просела (я об этом писала), особенно это касается новостроек, а после февраля продажи новостроек и вовсе канули куда-то в небытие, в Краснодаре начинает дорожать аренда.
Надеюсь, вы понимаете взаимосвязь: ехать меньше не стали, стали меньше покупать, но люди всё равно где-то селятся.
Получается, что те, кто купил по льготной ипотеке для сдачи, через год будут полностью обеспечивать свою ипотеку за счёт аренды! Имея на руках то, что могут продать, когда захотят, если это понадобится.
И, конечно, в теории ситуация, в которой цены на квартиры будут снижаться, возможна, но на практике даже в этой ситуации, которая, казалось бы, 100% раздутая и должна была привести к кризису, не произошло.
Чему это меня научило?
Краснодарская недвижимость даже в самых парадоксальных ситуациях показывает рост! Пока у нас есть такая инфляция, рост будет продолжаться, так как подобного актива на сегодняшний день нет и быть не может! Люди всегда будут ехать на юг, квартиры и дома здесь всегда будут продаваться и сдаваться. И если даже жилищный кризис постучится в дверь, начнёт он точно не из Краснодара, а из отточных регионов. Ошибки учат многому, сегодня я пересмотрела позицию: я по-прежнему не готова идти на сделку с совестью и продавать неликвид, но на цифры и перспективы я сегодня смотрю несколько иначе, что и вам советую сделать.
Позиция всёпропальщиков всегда и везде будет одинаковой: завтра всё рухнет, послезавтра нас ждёт апокалипсис, но по факту посмотрите, что переживает страна начиная с 2014 года, а недвижимость в Краснодаре как росла в цене, так и продолжает расти.