Эх, сейчас бы не платить налоги и напечатать денег, чтоб всем хватило…
Достаем двойные листочки и записываем словарное слово на сегодня — правовой лакунаризм. Данное явление описывает наличие «серых» зон или дыр в законодательстве, позволяющих эффектно выходить из трудных задач с минимальными потерями. И вопрос про квартиру за рубль именно из этой оперы.
Так можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости или все же нет? Разбираемся с юристом из команды Про Питер — Кристиной Жук.
С одной стороны
В Гражданском Кодексе РФ существует отдельная статья №421 «Свобода договора». Вы в праве решать с кем и на каких основаниях вы договариваетесь. Поэтому, фактически, продать квартиру за один рубль или по цене ниже реальной стоимости можно.
Но хранители налоговой системы не дремлют. И скорее всего, Росреестр, налоговая инспекция (ФНС) или суд заблокируют, оспорят или пересчитают такую сделку.
Чем грозит такой маневр
Как мы уже упомянули, главный риск — проблема с налогами.
Все уже придумали до нас и до 2016 года схема с внесением в ДКП символической суммы работала на ура. Реальная стоимость передавалась по расписке или просто в конверте. А налог до 2016 года считался исключительно от суммы, прописанной в ДКП. Так и овцы сыты и волки целы.
При этом сами «мошенники» значительно рисковали. Если сделка обращалась вспять по недееспособности продавца или появившихся наследников, то кто-то получал обратно свою квартиру, а кто-то один рубль и жизненный урок на сдачу. Ведь доказать передачу денег в конверте крайне сложно.
Но прецеденты на то и существуют, чтоб совершенствовать систему. Десять лет назад ФНС интересовались такими сделками, но законных инструментов для оспаривания цены договора у них тогда практически не было.
Сегодня ситуация изменилась. Налог начислят в любом случае, но делать это будут по кадастровой стоимости. А точнее по 70% от нее. Может налог и выйдет меньше, но нужно ли вам такое внимание?
Юридических рисков тоже не мало. Например, сделку могут признать мнимой — по статье 170 ГК РФ. Договор признают недействительным, а вас заподозрят в прикрытии подозрительных схем и «конвертов». Вы что, от налогов уклоняетесь?
Налоговая служба инициирует проверку, доначислит налог, обяжет выплатить пени и штраф в размере до 40% от сокрытой суммы (по статье 122 Налогового Кодекса РФ). При крупных размерах вообще возможна уголовная ответственность.
Помимо всевидящего ока закона существует риск остаться с одним рублем в кармане и без недвижимости. В течение трех лет после сделки тот самый продавец мечты может обанкротиться. Квартиру отправят на аукцион, а вам вернут строго один деревянный по договору.
С другой стороны
Все же существуют законные варианты, как и квартиру продать и с деньгами остаться.
Например, подарить квартиру, а не продавать за бесценок. Близкие родственники (дети, родители, супруги, братья/сестры) полностью освобождены от налога на дарение.
Ну, и конечно, налоговые вычеты. Если вы владеете квартирой дольше минимального срока (3 года или 5 лет в зависимости от способа получения), вы можете продать ее за настоящую рыночную стоимость и законно не платить НДФЛ.
В любом случае выход есть
Обращайтесь в Про Питер, мы найдем лучшее решение по вашей ситуации.
👉 Подписывайтесь на наши соцсети:
А если хотите получить быструю консультацию по вопросам покупки или продажи квартиры, обращайтесь к нам в Про Питер. Кстати, мы работаем и с новостройками, и со старым фондом 😏