Аналитики компании "Метриум" подвели итоги первых четырёх месяцев 2026 года на рынке столичных новостроек и зафиксировали сдвиг в поведении покупателей. Жители Москвы больше не стремятся приобретать квартиры либо на старте продаж, либо перед сдачей дома. Оптимальным временем для заключения сделки сегодня считается фаза строительства, когда здание лишь начинает подниматься над землей.
Общая картина: смещение от "котлована" и "отделки"
С января по апрель 2026 года в границах исторической Москвы зарегистрировали 12,8 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). Если разложить эти цифры по стадиям готовности объектов, вырисовывается четкий тренд:
- Период возведения нижних этажей (дом уже виден, но не вышел на полную высоту) - 4,1 тыс. ДДУ (32,5%).
- Самый ранний этап - котлован - 3,4 тыс. (26,7%).
- Финишная отделка - 2,9 тыс. (22,8%).
- Верхние этажи (почти построенный корпус) - 2,3 тыс. (18%).
Итог таков: более 80% покупателей выходят на сделку до того момента, как дом достроен по высоте. Абсолютный рекорд активности приходится на ту стадию, когда бетонные конструкции только начали расти вверх.
Как распределяется спрос в разных ценовых нишах
Данные разнятся в зависимости от класса жилья, но "нижние этажи" доминируют везде.
- Массовый сегмент (4,7 тыс. сделок): здесь 35,9% предпочли именно среднюю стадию. Далее идут отделка (25,1%) и котлован (24,2%).
- Бизнес-класс (6,5 тыс. сделок): на этап нижних этажей пришлось 30,5%. Котлован взял 28,5%, финишная отделка - 22,3%.
- Премиум-класс (1,5 тыс. сделок): даже здесь лидируют нижние этажи - 29,6%. Интересно, что показатели котлована и почти готовых верхних этажей почти сравнялись (28,7% против 24,2%).
- Элитный сегмент (158 сделок): тут разрыв максимальный - 41,8% покупателей выбрали момент, когда здание только появилось из земли. А вот вложения в котловане здесь наименее популярны (лишь 8,2% сделок).
Мнение экспертов: в чем причина смены тактики?
Участники рынка выделяют три главные причины смещения спроса на этап "нижних этажей".
Марина Грицкова (руководитель аналитического центра STONE) отмечает психологический момент: как только коробка дома проступает из грунта, исчезает абстракция. Человек уже видит реальные габариты комплекса, оценивает двор и расположение конкретной квартиры. При этом цены еще не взлетели до максимума, а выбор свободных лотов остается большим.
Яна Сосорева (директор по стратегическому развитию "Град Девелопмент") защищает и самую раннюю стадию - котлован. По её словам, это момент наибольшего инвестиционного потенциала: метр стоит минимально, так как девелоперу нужен быстрый приток денег. Вход здесь самый дешевый, а к моменту сдачи цена вырастает на 20-30%, но такой шаг требует повышенного доверия к застройщику.
Динамика и главный вывод года
Юлия Иванова (директор департамента аналитики "Метриум") уточняет, что тренд на "нижние этажи" укреплялся весь прошлый год. В 2025 году доля таких продаж колебалась от 36% до 44%, а в первые месяцы 2026-го закрепилась в районе 33%.
Ключевая мысль аналитиков: современный московский покупатель выбрал золотую середину. Он уже не хочет рисковать в котловане (слишком много неизвестности) и переплачивать на финише (слишком дорого). "Нижние этажи" - это момент, когда стройка уже вышла из земли, силуэт дома понятен, цены еще комфортные, а на рынке достаточно хороших вариантов. Именно этот баланс стал главной опорой для столичного рынка новостроек.