Три буквы, которые решают всё. Что такое ВРИ и почему с 1 марта 2026 правила изменились
Когда люди покупают участок, они смотрят на площадь, цену, забор, соседей. ВРИ (вид разрешённого использования) — читают в последнюю очередь. Или не читают вообще. А зря. Потому что именно эти три буквы в выписке ЕГРН определяют: что можно строить, как использовать и что вообще разрешено делать с этой землёй. И с 1 марта 2026 года правила вокруг ВРИ поменялись — впервые за много лет серьёзно и на федеральном уровне.
Что такое ВРИ
ВРИ — это ответ на вопрос «что на этом участке можно делать». Жить, выращивать картошку, строить магазин, держать скот, вести бизнес — всё это разные виды разрешённого использования. Каждый участок в России имеет свой ВРИ, он записан в ЕГРН и в ПЗЗ — правилах землепользования и застройки вашего муниципалитета.
До 1 марта 2026 года само понятие ВРИ в законе было — но чёткого определения на федеральном уровне не существовало. Звучит странно, но это факт: десятилетиями система работала без законодательно закреплённого понятия. Каждый регион трактовал по-своему, суды спорили, Росреестр делал что умел. Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года это исправил.
С 1 марта 2026 года в Земельном кодексе появилась новая глава — «Виды разрешённого использования земельных участков». Впервые на уровне закона закреплено: ВРИ — это вид деятельности, который разрешено вести на участке с учётом всех ограничений. Включая то, что под землёй и над ней.
Звучит как формальность. На практике — это точка опоры, которой раньше не было.
Что реально изменилось для владельцев
Главное — собственник теперь может самостоятельно выбирать ВРИ из федерального классификатора. Раньше процедура была мутной: куда идти, кому писать, сколько ждать — зависело от региона и настроения чиновников. Теперь порядок прописан в законе.
Но есть ограничения — и важно их знать.
Сельскохозяйственные угодья — отдельная история. Поменять ВРИ на таких участках через классификатор самостоятельно не получится. Только через решение органа власти субъекта РФ. Это сделано намеренно — государство защищает продуктивные сельхозземли от перевода под застройку.
Арендаторы государственной или муниципальной земли — тоже не могут менять ВРИ по своему желанию. Только то, что прописано в договоре аренды. Хочешь другой ВРИ — переговоры с арендодателем.
Ещё одна новинка: закон теперь разрешает объединять и перераспределять участки с разными ВРИ. Раньше это была головная боль — теперь механизм законодательно урегулирован.
Садоводство и ведение садоводства — два разных мира
Вот где у людей больше всего путаницы, и новый закон её не убрал — скорее зафиксировал.
«Садоводство» код 1.5— это ВРИ для выращивания растений. Без домов, без бань, без капитальных строений. Только огород.
«Ведение садоводства» код 13.2 — это участок в СНТ, где можно строить жилой дом и хозпостройки.
Разница в одном слове, но юридически — пропасть. Подробно я описывал эту путаницу в статье "Из-за этой ошибки ваш дом снесут!" Купить участок с ВРИ «садоводство», построить дом и потом попытаться его зарегистрировать — классический путь в тупик. Хорошая новость: теперь смена с «садоводства» на «ведение садоводства» стала проще — если это разрешено ПЗЗ вашей территории.
Ещё одно правило, которое мало кто заметил
ВРИ зданий теперь обязан соответствовать ВРИ участка. Казалось бы, очевидно. Но до 1 марта 2026 года таких прямых слов в законе не было — и на этом строились разные схемы. Теперь чётко: магазин на садовом участке — нарушение. Жилой дом на земле под огород — нарушение. Закон это прямо говорит.
Как это применять на практике
Если вы покупаете участок — первым делом смотрите ВРИ в выписке ЕГРН и проверяете его по федеральному классификатору. Не ПЗЗ одного региона, не слова продавца, а классификатор — он один на всю страну.
Если ВРИ не совпадает с вашими планами — это не приговор, но это переговоры с администрацией, время и деньги. Закладывайте это в решение о покупке заранее.
Если уже владеете участком и не уверены в своём ВРИ — самое время проверить. Особенно если строились несколько лет назад и документы оформлялись по принципу «и так сойдёт».
Сталкивались с ситуацией когда ВРИ не совпадал с планами? Или покупали участок и потом выяснялось что там нельзя то, что хотели? Пишите в комментариях — такие истории всегда поучительны. Лайк с подпиской если было полезно)