С 1 июня 2026 года собственники долей в квартирах, владельцы комнат в коммунальных квартирах, а также наниматели государственного или муниципального жилья могут столкнуться с риском законного подселения посторонних лиц.
В то же время, если квартира находится в единоличной частной собственности, её владелец защищён конституционным правом на неприкосновенность жилища, и без его согласия подселить кого-либо невозможно. Тем не менее, существует ряд юридических механизмов, которые позволяют третьим лицам на законных основаниях стать сожителями, даже если остальные жильцы против.
В частности, в коммунальных квартирах, имеющих соответствующий официальный статус, собственник любой из комнат вправе распоряжаться своей недвижимостью по собственному усмотрению. Он может продать или сдать комнату в аренду без получения согласия от соседей.
При продаже действует правило преимущественного права покупки: продавец обязан сначала предложить сделку соседям в письменной форме. Если в течение 30 дней они не выразят желания выкупить долю или не ответят, комната может быть продана любому постороннему лицу. Что касается сдачи внаём, то для этого согласия соседей по закону не требуется вовсе.
В обычных квартирах, находящихся в долевой собственности, ситуация сложнее. Если недвижимость разделена на доли, например, после наследования или развода, один из сособственников может инициировать появление нового жильца. Это возможно через продажу своей микродоли третьему лицу при условии, что её размер соответствует хотя бы одной изолированной комнате.
В таком случае новый владелец через суд может определить порядок пользования квартирой и занять одну из комнат. Ещё более рискованным является договор дарения: сособственник вправе подарить даже незначительную долю (например, 1/10) любому человеку. На сделки дарения правило преимущественного выкупа не распространяется, и одаряемый автоматически получает законное право проживать в квартире.
Для нанимателей жилья по договорам социального найма также существуют определённые риски. Если квартира не приватизирована и принадлежит государству или муниципалитету, наймодатель может подселить новых жильцов в случае появления так называемых излишков площади.
Например, если после смерти одного из нанимателей освободилась изолированная комната, а оставшиеся жильцы не являются членами его семьи, муниципалитет вправе заселить туда другого нуждающегося из очереди, если текущие наниматели откажутся выкупить или арендовать эту комнату.
Кроме этого, действующий наниматель имеет право вселить своих несовершеннолетних детей без согласия остальных жильцов и даже самого наймодателя. Для вселения других родственников (супруга, родителей) требуется согласие всех членов семьи, при условии, что на каждого человека будет приходиться не менее учётной нормы площади.
Также с 1 июня принудительное подселение возможно в случае изъятия жилья за долги. Если квартира находится в ипотеке или у собственника имеются крупные задолженности по кредитам или коммунальным услугам, при условии, что это не единственное жильё, суд может наложить арест на долю в праве собственности. Эта доля выставляется на торги, и, если её приобретёт посторонний человек, он становится полноправным сособственником и сожителем.