Управляющая компания забирает 40% дохода — история, которая меня удивила

Светлана купила апартамент в Сочи три года назад. Сдавала через УК, получала выплаты, особо не вникала. В прошлом году решила посчитать — впервые за всё время. Результат её удивил. И меня тоже — хотя я давно работаю с такими договорами. Не потому что УК украла. Потому что всё было написано в договоре. Просто очень мелко.

Как Светлана выбирала УК — и почему не читала договор

Апартамент в апарт-отеле на улице Несебрской, 2021 год постройки. Покупала новостройку — УК была от того же застройщика, договор подсунули на подписание прямо при приёмке ключей. «Стандартный», — сказал менеджер. Светлана поставила подпись.

Три года она получала ежемесячные выплаты. Немного, но стабильно. Примерно 28 000–35 000 ₽ в месяц. Казалось — нормально.

Потом подруга купила апартамент в соседнем доме, другая УК, сопоставимый метраж. Рассказала за ужином: получает 47 000–52 000 ₽ в месяц при похожей загрузке.

Светлана впервые достала свой договор.

Владелица апартаментов читает договор с УК — поиск ключевого пункта

Что было в договоре — разбираем по строкам

Договор на 11 страницах. Светлана прочла его за вечер — впервые. Вот что она нашла.

Комиссия УК — 40% от валового дохода. Валовой — это всё, что поступило от гостей, до любых вычетов. Не от прибыли, не от чистого дохода — от оборота. Это значит: гость заплатил 5 000 ₽ за ночь, УК забрала 2 000 ₽ сразу, и только потом из оставшихся 3 000 ₽ вычитались все расходы.

Амортизационный фонд — 2,5% от стоимости объекта в год. Объект оценён в договоре по цене покупки — 8,4 млн ₽. Итого 210 000 ₽ в год удерживается «на будущий ремонт». Три года — 630 000 ₽. Светлана ни разу не видела отчёта по этому фонду.

Маркетинговые расходы — до 8% от валового дохода ежемесячно. Без расшифровки. Без согласования. Просто строка в договоре.

Эксклюзив — 5 лет без права досрочного выхода. Если Светлана захочет сменить УК или начать сдавать сама — штраф в размере 6 месячных выплат.

Когда она сложила всё вместе, выяснилось: из каждых 100 ₽, которые платил гость, до неё доходило около 42–44 ₽. Остальное уходило по разным строкам.

Переговоры с управляющей компанией — владелица указывает на пункт договора

Один пункт, который всё решает

Я читала десятки договоров с УК. И каждый раз ключевым оказывается один и тот же пункт — база для расчёта комиссии.

Если написано «от валового дохода» — вы платите комиссию с оборота. Это максимально невыгодная для владельца формула.

Если написано «от чистого дохода после операционных расходов» — комиссия считается с того, что осталось после вычета коммунальных, клининга, расходников. Это честная схема.

Разница в реальных деньгах на объекте Светланы составляла около 140 000 ₽ в год. Три года — 420 000 ₽. Это деньги, которые она недополучила не потому что УК нарушила договор. А потому что в нём стояло одно слово вместо другого.

Светлана сейчас на финальном году эксклюзива. Мы готовим смену УК — уже нашли компанию с комиссией 30% от чистого дохода и без амортизационного фонда. С января её ежемесячные выплаты вырастут примерно на 30–35%.

Полная история с разбором договора и чеклистом из 8 пунктов для проверки любого УК-договора — на сайте. Там же: как правильно сменить УК после окончания эксклюзива:
→ https://shmigolgroup.ru/blog/posutochnaya-arenda-sochi-kak-organizovat

Владелица апартаментов в Сочи на балконе — после решения сменить УК

← Купил квартиру в Крыму, потому что дешевле. Через год понял, сколько потерял
↔ Инвестор из Екатеринбурга купил апартамент — через год звонит → Апарт-отель в Сочи: как выбрать УК и не пожалеть

Если у вас уже есть апартамент с УК — пришлите договор, разберём бесплатно. Если только выбираете — поможем проверить до подписания:
→ shmigolgroup.ru/contact

💬 А вы как думаете?
Вы читаете договор перед подписанием полностью — или доверяете словам «здесь всё стандартно»? Честно интересно: много ли людей вообще открывают эти документы?

#УК #аренда #пассивныйДоход