Каждый собственник вправе распоряжаться своим имуществом так, как ему угодно: подарить, продать, сдать в аренду, завещать, заложить и так далее. В случае с дарением речь идёт о безвозмездном отчуждении имущества и передаче прав на него другому лицу. Для этого стороны оформляют договор дарения, или дарственную.
В статье рассмотрим, что такое дарственная, чем отличаются договоры дарения квартиры, дома, участка и доли и как подарить недвижимость несовершеннолетнему.
Что означает «договор дарения»
Чтобы подарить кому-либо недвижимость, надо сначала оформить сделку на бумаге. Для этого две стороны — даритель и одаряемый — заключают договор, где чётко прописывают все условия сделки. Правила составления документа описаны в ст. 572 ГК РФ:
- Дар всегда передаётся безвозмездно. Если выясняется, что за передачу имущества были выплачены деньги или оказаны услуги, такую сделку признают мнимой или притворной, потому что было нарушено одно из главных условий дарения: безвозмездная передача имущества.
- Дарить подарки разрешается только при жизни собственника. Если в договоре предусмотрено, что одаряемый получит дар после смерти владельца, то сделка считается ничтожной. В таких случаях нужно составлять завещание.
- Требуется согласие одаряемого. Дарение — это двусторонняя сделка. Одаряемый вправе в любой момент до передачи дара отказаться от него.
Чтобы договор дарения недвижимости вступил в законную силу, сторонам недостаточно его просто подписать: сделку необходимо удостоверить у нотариуса (ст. 574 ГК РФ), а переход права собственности зарегистрировать в Росреестре (ст. 131 ГК РФ). Нотариус при удостоверении документа проверяет правоспособность сторон, подлинность их подписей, разъясняет условия договора и сам направляет документы на регистрацию в Росреестр. Право собственности переходит к получателю подарка с момента внесения записи в ЕГРН.
Как оформить дарственную на квартиру
Подарить недвижимость может только её совершеннолетний собственник. При этом квартира не должна быть арестована, под обременением или в залоге. Исключение — ситуации, когда объект находится во временном пользовании у другого человека, например сдаётся в аренду. Для дарения ипотечной квартиры нужно согласие банка и отсутствие запрета в кредитном договоре.
Чтобы сделка состоялась, сначала необходимо подготовить пакет документов для оформления соглашения. Обычно требуются:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на недвижимость.
Дополнительно может понадобиться:
- согласие супруга дарителя, если квартира куплена в браке;
- разрешение органов опеки, если затрагиваются интересы детей;
- согласие банка, если квартира в ипотеке;
- справка из ПНД о дееспособности дарителя, если это пожилой человек.
Договор можно составить самостоятельно или сразу обратиться к нотариусу. За услуги специалиста придётся заплатить. Федеральный нотариальный тариф в сделках с недвижимостью составляет:
- 0,2% от кадастровой стоимости квартиры + 7000 рублей, если жильё дешевле 10 млн рублей;
- 0,1% от кадастровой стоимости квартиры + 25 000 рублей, если жильё дороже 10 млн рублей, но не более 100 000 рублей.
Если в сделке участвуют близкие родственники или члены семьи (ст. 333.38 НК РФ), пошлина за удостоверение договора дарения будет меньше:
- 0,2% от КС + 3000 рублей, если недвижимость дешевле 10 млн рублей;
- 0,1% от КС + 23 000 рублей, если жильё дороже 10 млн рублей, но не более 50 000 рублей.
Также есть региональный тариф на оформление соглашения, который устанавливается местными нотариальными палатами и в среднем составляет от 6 до 10 тысяч рублей.
После подписания сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. За такую услугу взимается госпошлина — 4000 рублей за недвижимость дешевле 20 млн рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
Получение недвижимости в дар рассматривается законодательством как дополнительный доход, поэтому подлежит налогообложению. Если одаряемый не является близким родственником (супругом, родителем, ребёнком, дедушкой, бабушкой, внуком, братом или сестрой дарителя), он обязан уплатить НДФЛ:
- 13% — если стоимость подарка до 2,4 млн рублей;
- 15% — если КС недвижимости от 2,4 до 5 млн рублей;
- 18% — за жильё от 5 до 20 млн рублей;
- 20% — за недвижимость от 20 до 50 млн рублей;
- 22% — за подарок дороже 50 млн рублей;
Как составить дарственную на долю
Если владельцев у недвижимости несколько и один из них собирается подарить свою часть жилплощади совладельцу либо постороннему лицу по договору дарения, процедура усложняется.
В договоре дарения обязательно следует прописать размер передаваемой доли: например, 1/3, 1/6, 3/10 и так далее. Нельзя дарить долю, если в результате раздела имущества на одного из сособственников будет приходиться менее 6 м² общей площади жилья.
Важный момент: так как сделка заключается на безвозмездной основе, дарителю не нужно получать согласие других сособственников на дарение своей части квартиры. Исключения: квартира находится в общей долевой собственности супругов или доля принадлежит несовершеннолетнему ребёнку от 14 до 18 лет. В этих случаях нужно нотариальное согласие супруга и разрешение органов опеки соответственно.
Дарственная на дом: особенности договора
Обычно дом и участок под ним выступают предметом одной дарственной, так как по закону неотделимы друг от друга (ст. 35 ЗК РФ). Если попытаться подарить только участок, а дом оставить себе, нотариус откажет в удостоверении такого договора. Но всё же постройка и земля — отдельные объекты недвижимости, и нередко бывает так, что они принадлежат разным людям. В таком случае их дарение допускается по отдельным договорам.
Если в договоре будет указано несколько объектов недвижимости, госпошлину за регистрацию перехода права на собственность придётся платить по каждому из них, а нотариальный тариф будет рассчитан по суммарной стоимости дома и участка.
Если участок не находится в собственности дарителя — например, он его арендует, — то одаряемый одновременно с передачей права на дом получит права и обязанности по договору аренды земли.
Что учесть при дарении земельного участка
Передача земельного надела в дар происходит по общим правилам: через оформление соответствующего договора у нотариуса и его регистрацию в Росреестре. Но у такой сделки есть свои условия и ограничения:
- Право собственника на землю должно быть зарегистрировано в ЕГРН, а границы участка установлены.
- С 2025 года межевание обязательно для всех сделок с участками, включая дарение. Также запрещено дарение доли участка, не выделенной в натуре.
- Земли национальных парков и заповедников, объекты археологического наследия дарить запрещено.
- Если у одариваемого уже есть сельскохозяйственные земли, требуется убедиться, что после получения дара их суммарная площадь не превысит 10% сельхозугодий в муниципальном образовании. Такое ограничение действует из-за запрета на концентрацию земель (Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
- Получатель земли сельхозназначения обязан использовать участок по целевому назначению в течение 3 лет после дарения.
- Если участок входит в крестьянское или фермерское хозяйство, может потребоваться согласие на его дарение от остальных членов КФХ.
- Сельскохозяйственные земельные участки и земли на приграничных территориях нельзя дарить иностранцам.
Что учесть при дарении недвижимости несовершеннолетнему
Дарственную разрешено оформлять на детей любого возраста. До 14 лет договор за них подписывают родители, усыновители или опекуны. Если единственный родитель выступает одновременно дарителем и законным представителем, он должен подписать соглашение с двух сторон. Подростки от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно подписать дарственную, но только с письменного согласия родителей.
Все расходы на сделку несут законные представители ребёнка. Они же должны заплатить налог, если ребёнок получил недвижимость в подарок не от близкого родственника. В будущем для совершения сделок с подаренной недвижимостью потребуется согласие органов опеки.
Коротко о главном
- Договор дарения — это способ бесплатно передать недвижимость другому человеку.
- Договор дарения оформляют при жизни дарителя, с согласия одаряемого и безвозмездно.
- Даритель должен быть дееспособным и являться собственником недвижимости.
- С 2025 года все дарственные, даже между близкими родственниками, должны проходить удостоверение у нотариуса.
- Федеральный нотариальный тариф за оформление договора дарения составляет 0,2% от кадастровой стоимости квартиры + 7000 рублей, если жильё дешевле 10 млн рублей.
- Если одаряемый не входит в число близких родственников дарителя, после получения подарка придётся заплатить НДФЛ, процент которого зависит от кадастровой стоимости недвижимости.
- Недвижимость можно подарить несовершеннолетнему до 14 лет, в этом случае дарственную за него подписывают родители. Дети от 14 до 18 лет подписывают дарственную сами, но с письменного согласия родителей.