Вы купили квартиру в новостройке и мечтаете о свободной планировке, объединённой кухне с гостиной или дополнительной гардеробной? Прежде чем брать в руки перфоратор, важно понять: даже в новом доме любые изменения в конструкции квартиры требуют официального согласования.
Почему нельзя просто «сделать как хочется»?
Согласно действующему на 2026 год законодательству - статье 26 Жилищного кодекса РФ, а в Москве и Постановлению Правительства Москвы №508-ПП - перепланировка без разрешения считается самовольной. Это касается не только старых домов, но и новостроек.
Даже если застройщик декларирует квартиру "свободной" планировки, то по факту это не значит, что можно делать её какой угодно. В юридическом документе на квартиру (графической части выписки ЕГРН) планировка квартиры указана, и отталкиваться нужно именно от неё. Подробнее об этом читайте в статье про Свободную планировку. Юридически свободной планировки не бывает- в выписке ЕГРН или в проектной документации на здание всегда указаны перегородки и помещения кухни, комнат, санузлов, коридоров - просто застройщик их не возводил.
Несогласованные изменения в планировке как и для квартиыр в любом другом доме приведут при выявлении, а обычно это бывает через 5 лет, когда собственники собираются продавать свои квартиры, к:
- штрафам - для физлиц 2500 руб. (пункт 7.21 Кодекса об Административных правонарушениях РФ);
- обязанности вернуть всё в исходное состояние (согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ);
- продаже квартиры с торгов, если Вы отказали приводить в исходное состояние (подпункт 1 части 5 ст. 29 ЖК РФ)
- проблемам при продаже или оформлении ипотеки для покупателя (банк не одобрит покупку такой квартиры).
Что можно делать без согласования?
Не всё требует бумажной волокиты. Без разрешения вы можете, если у Вас квартира сдается с отделкой:
- заменить двери (если не меняется проём);
- сделать косметический ремонт (перекрасить стены или переделать обои, заменить покрытия пола);
- установить кондиционер или остеклить балкон (при соблюдении правил фасадного оформления).
- смонтировать подвесной потолок;
Без получения разрешения можно сделать только те работы, которые не требуют внесения изменений или дополнений в графическую часть выписки ЕГРН (любое изменение планировки - даже не несущих стен, а также установка или перестановка сантехники).
Демонтаж или монтаж ненесущих перегородок, перенос сантехники, устройство новых проёмов или объединение комнат с лоджией - всё это подлежит обязательному согласованию.
Как правильно согласовать перепланировку?
Процедура в 2026 году выглядит так:
- Заказать первичную инвентаризацию в БТИ (для согласования перепланировки требуется технический паспорт БТИ, а застройщики сами туда квартиры на учет не ставят - надо это сделать самостоятельно);
- Заказать проект перепланировки у организации с допуском СРО.
- Подать документы для получения разрешения на перепланировку через портал mos.ru в Москве или МФЦ - в других городах;
- Дождаться решения (до 45 календарных дней по ст. 26 ЖК РФ).
- После получения разрешения выполнить перепланировку в соответствии с согласованным проектом;
- В процессе ремонта оформить акты на скрытых работы (чаще всего, на звукоизоляцию и гидроизоляцию в полах);
- После завершения ремонта подготовить технический план у лицензированного кадастрового инженера;
- Подать заявление в согласующий орган на получение акта о завершенном переустройстве;
- Принять на квартире инспектора из этого органа, который проверит соответствие произведенного ремонта согласованному проекту, и если все совпадает, то выдаст акт;
- На основании акта вызвать техника БТИ на новые обмеры;
- Внести изменения в ЕГРН через Росреестр также на основании акта и техплана.
Подробнее читайте в статье про Согласование перепланировки в новостройке.
Важно: ещё раз - если застройщик продал квартиру с «свободной планировкой», это не освобождает вас от необходимости оформить все изменения по закону. Свободная планировка - это чисто маркетинговый ход и только.
Пример согласованной перепланировки в новостройке
Ниже приводим планировку квартиры в новостройке до и после ремонта из утвержденного проекта перепланировки, выполненного нами.
Вывод
Новостройка с точки зрения необходимости согласования перепланировки - абсолютно такая же квартира и недвижимость, как и вторичка. Согласование перепланировки - это не бюрократия ради бюрократии, а способ защитить стоимость своего ремонта, рыночную цену и ликвидность своей квартиры. Лучше потратить время на оформление сейчас, чем столкнуться с последствиями потом.