В поселке Студеный Овраг (микрорайон города Самары) около 30 собственников лишатся своих земельных участков по решению суда: их изымают по требованию прокуратуры, которая обнаружила, что много лет назад эту землю незаконно вывели из лесного фонда и отдали под индивидуальное жилищное строительство. За это время менялись собственники территорий, некоторые жители начали строить загородные дома, будучи абсолютно уверены в законности сделок. Однако, несмотря на отсутствие обременений в сведениях ЕГРН, суд признал их недобросовестными приобретателями и постановил участки отобрать. Эта история не уникальна, количество дел об изъятии земель в последнее время увеличилось. И оно будет расти дальше, считают эксперты. Почему у россиян отнимают землю и как этого избежать, узнали «Известия».
Почему отбирают землю у жителей Самары
Спорные участки в поселке Студеный Овраг расположены возле насосно-фильтровальной станции (НФС-2) в Кировском районе. Несмотря на соседство с промобъектом, место очень притягательное: территория поселка окружена лесом, в 10–15 минутах ходьбы от участков — берег Волги, в пяти минут езды — четырехполосная трасса в город, а в 10 минутах — футбольный стадион «Солидарность Арена» (ранее — «Самара Арена»).
Ирина Налитова — одна из тех, кого суд лишил участка на этой территории, — рассказала «Известиям», что приобрела землю у физлица в декабре 2021 года на торгах Российского аукционного дома. Проблем с участком при покупке обнаружено не было: право собственности в ЕГРП было зарегистрировано за продавцом, никаких отметок о судебном споре, обременениях и т. д. в выписках из госреестра не имелось. Вид разрешенного использования земли — для индивидуального жилищного строительства.
Впервые право собственности на этот участок было оформлено в 2007 году на основании свидетельства на землю, которое выдала администрация Самары еще в 1992-м, после чего эту территорию неоднократно перепродавали.
Но в декабре 2023 года прокуратура обратилась в Кировский районный суд Самары с иском об истребовании земельного участка из «чужого незаконного владения». Надзорный орган посчитал, что была нарушена процедура при первоначальном предоставлении земли в собственность, из-за чего участок выбыл из лесного фонда незаконно. Кировский районный суд согласился с требованиями и постановил изъять спорную территорию в собственность государства без какой-либо компенсации Ирине Налитовой.
Таких историй в Студеном Овраге пока около 30, но собеседница «Известий» утверждает, что их число увеличится: подаются всё новые и новые исковые заявления.
Источник, знакомый с ситуацией с продажей земель в этом поселке, заявил «Известиям», что говорить о добросовестности покупателей можно далеко не во всех случаях. Он заметил, что некоторые участки находились просто в лесу, и это не могло не вызвать сомнений при покупке. Сейчас на некоторых из земель в районе поселка леса нет, но по архивным спутниковым снимкам понятно, что деревья уничтожили только в период с 2023 по 2025 год, когда и появились проплешины («Известия» проверили архивные снимки на спутниковых картах).
Однако стоит подчеркнуть, что участка Ирины Налитовой, как и ее соседки Елены Добрыниной, решение суда по земле которой имеется в распоряжении «Известий», это не касается — там землю освободили от леса, судя по всему, в период с 2010 по 2011 год. Лесной массив видно на участках, которые находятся к северо-западу от станции, но и они тоже так или иначе готовились под продажу и значительно раньше зачищались от деревьев, пусть и не полностью. А вот участки, расположенные к юго-востоку от НФС-2, действительно зачистили от леса только после 2023 года.
Источник также уверяет, что земли продавали дешевле, чем на рынке, — и это тоже должно было насторожить покупателей. Он уверен, что участки действительно необходимо вернуть в земли лесного фонда. Компенсацию, по его мнению, люди могут истребовать у прежних владельцев, которые не имели права распоряжаться этой землей.
Почему покупатели оказались недобросовестными
В суде сторона защиты подчеркивала, что Налитовы являются добросовестными покупателями, которые просто не могли знать, что приобретают землю, незаконно отчужденную из лесного фонда много лет назад, ведь в выписках из реестра всё было в порядке. Ирина Налитова также предоставила «Известиям» фотографии, которые были сделаны при покупке участка: на нем не было леса, лишь один дуб, который семья решила оставить.
В письме, направленном на имя Президента РФ Владимира Путина в декабре 2025 года, владелица участка указывает на еще один любопытный факт: в июле 2006 года прокуратура Самары возбудила уголовное дело в отношении неустановленного лица за подделку официальных документов, что стало основанием для первого оформления права собственности на спорную территорию. Но тогда это никак не помешало неоднократно переоформлять участок на разных владельцев. К слову, это письмо из администрации президента спустили на исполнение в прокуратуру Самарской области, которая, по сути, и является инициатором судебных процессов.
В итоге суд всё равно посчитал покупателей недобросовестными: и Ирину Налитову, и Елену Добрынину. В случае с последней суд обосновал это тем, что на земельном участке нет «каких-либо объектов недвижимости», участок не освоен, а «при должной степени осмотрительности и проведении проверки» появились бы «обоснованные сомнения в законности передачи земельного участка в собственность». Указывается также на то, что участок находится среди многолетних лесных насаждений.
Юрист Илья Канунников, который представляет интересы нескольких семей, в том числе Налитовой, подчеркивает, что из разъяснения Конституционного суда (постановление от 28 января 2025 г. № 3-П) следует, что даже если земля находится в лесном фонде, но имеет место добросовестность приобретения или пропущенный срок исковой давности, то такие иски не подлежат удовлетворению. Для покупателя, по словам защитника, сведения из ЕГРН были однозначным основанием для законности покупки. Юрист подчеркивает, что в 2023 году прокуратура проделала огромную работу вместе с Росреестром, Рослесхозом и другими ведомствами, чтобы выявить нарушение при передаче земель в ИЖС. Рядовой гражданин в рамках обычной проверки такой путь пройти не сможет. Поэтому сдаваться собственники спорных территорий не намерены.
— Мы дойдем до последней судебной инстанции и, если не получится оставить право владения участком, будем выступать с иском о компенсации — скорее всего, компенсации от государства, — делится планами Илья Канунников. — Тем более что предыдущие владельцы были в таком же положении, что и конечные покупатели, а участки приобретались на публичных торгах при участии федеральной торговой площадки.
Юрист отмечает, что на суде доводы защиты не были учтены. При этом никто не объяснил, какими критериями недобросовестности руководствуются прокуратура, Федеральное агентство лесного хозяйства и суд.
В ответе прокуратуры Самарской области на запрос «Известий», по сути, говорится о важности состояния участка на момент его приобретения для определения добросовестности.
— Судебными актами установлено, что не может быть признано добросовестным поведение лица, приобретающего права на земельный участок, состоящий преимущественно из многолетних лесных насаждений, что должно быть очевидным при осмотре участка до реализации процедуры выделения участка в натуре. Приобретатель должен удостовериться в том, что такой участок не может быть отнесен к землям лесного фона и землям общего пользования, — отметили в надзорном ведомстве.
В таких спорах добросовестность покупателя должна оцениваться по его действиям на момент покупки, разъясняет член Ассоциации юристов России, юрист ЮК «Легес Бюро» Наталия Скрябина.
— Если человек приобрел участок возмездно, ориентировался на сведения ЕГРН, видел, что земля поставлена на кадастровый учет для индивидуального жилищного строительства, и не имел отношения к первоначальному оформлению участка, вывод о его недобросовестности вызывает серьезные вопросы, — полагает собеседница «Известий».
Она также не считает, что обычный гражданин обязан был восстанавливать всю архивную цепочку оформления участка с 1990-х годов и проверять законность действий органов власти. По ее мнению, покупатель вправе полагаться на сведения ЕГРН. Отдельно она напоминает о «лесной амнистии», которая принималась именно для таких ситуаций, и там в ряде случаев приоритет отдавался именно сведениям ЕГРН, а не данным лесного реестра.
— Поэтому ключевой вопрос здесь — были ли у конкретного покупателя реальные основания сомневаться в законности участка. Если таких оснований не было, возлагать на гражданина последствия ошибок государственных органов — достаточно опасный подход для стабильности всего гражданского оборота, — уверена Наталия Скрябина.
На то, что закон о лесной амнистии был принят в 2017 году как раз для «защиты прав граждан и возврата в собственность страны незаконно изъятых лесных участков», в разговоре с «Известиям» указали и в Рослесхозе. Норма устанавливает четкие критерии, когда участки с пересечением амнистируются и исключаются из земель лесного фонда, а когда подлежат изъятию и принятию мер по судебной защите.
Управление Росреестра по Самарской области заявило «Известиям», что сведения об участках вносились в ЕГРН «на основании вступивших в законную силу судебных актов в полном объеме представленных документов».
В Росреестре «Известиям» сообщили, что, исходя из постановления КС РФ от 28 января 2025 года № 3-П, «не допускается сохранение права собственности на земельный участок, относящийся к категории земель, подразумевающей нахождение такого земельного участка в публичной собственности». Но если гражданин действовал добросовестно при его приобретении, то он должен получить компенсацию.
Редакция также направила запрос в правительство Самарской области. На момент выхода публикации ответ не поступил.
При этом местным СМИ правительство Самарской области ранее сообщало, что спорная территория в 1995 году относилась к землям лесного фонда Самарского лесничества. В 2009 году ее исключили из его состава на основании судебного решения, но Генпрокуратура установила незаконность выбытия земель из федеральной собственности. В декабре 2025 года Арбитражный суд Поволжского округа принял решение о возвращении территории в земли лесного фонда, но в ЕГРН записи об этом были восстановлены только в апреле 2026 года.
Где еще могут изъять земли
Изъятия в пользу государства земельных участков идут уже давно, и их число будет только увеличиваться, ожидает юрист, гендиректор ООО «Природный кодекс» Марина Ненарокова. Это касается не только земель лесного фонда, но и береговых полос.
Например, в Красноярском крае у местного жителя изъяли из частной собственности 13 га земли, которая находилась в акватории Красноярского водохранилища. А в апреле 2026 года стало известно, что Томская прокуратура в суде добивается возвращения в федеральную собственность более 30,5 га лесных угодий, из которых еще 10 лет назад администрация Заречного сельского поселения сформировала земельный участок для продажи под застройку.
В Рослесхозе подтвердили «Известиям», что совместно с региональными лесными ведомствами продолжают работу по возвращению спорных территорий в границы лесничеств. Жителям ведомство рекомендует проверять участок перед приобретением на публичной лесной карте и в национальной системе пространственных данных, чтобы убедиться в отсутствии пересечений с землями лесного фонда. К слову, в сервисе «Фонд данных государственной кадастровой оценки», например, у участка Елены Добрыниной до сих пор значится вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Спрогнозировать, где еще могут появиться спорные территории, можно за счет анализа и сопоставления границ муниципальных образований, территорий, фактически покрытых лесными насаждениями, открытых сведений публичных сервисов Росреестра, отмечает председатель правления Ассоциация развития земельно-имущественных отношений Павел Ефанов. Важно обращать внимание и на количество предложений о продаже земельных участков.
— В зоне наибольшего риска находятся объекты недвижимости: земельные участки, расположенные обособленно, вне границ СДТ и СНТ, покрытые многолетними лесными насаждениями, прилегающие к рекреационным объектам — лагерям отдыха, домам отдыха и т. д., без возможности доступа по дорогам с асфальтовым покрытием, — разъясняет собеседник «Известий». — Такие участки могут находиться на склонах, в оврагах, без многолетних садовых насаждений, расположенные анклавами на территориях, покрытых лесом, и т.д.
Почему выписка из ЕГРН не стала доказательством
По сути, заложниками несогласованности государственных реестров оказались тысячи граждан, подчеркивает Марина Ненарокова. Важной вехой в защите прав частных собственников по этим делам она называет как раз постановление Конституционного суда № 3-П, на которое ссылалась и защита Ирина Налитовой. Правовые позиции документа влияют на судебную практику по землям лесного фонда, ООПТ и береговых полос. Изначально постановление касалось «дела сочинских садоводов» — в 1990-е и 2000-е годы граждане законно получали участки от муниципалитетов, строили дома, вели хозяйство и регистрировали права в Росреестре, но десятилетия спустя прокуратура и Росимущество начали массово подавать иски, заявляя, что эти земли изначально входили в состав Сочинского национального парка или лесного фонда и приватизированы были незаконно.
Конституционный суд тогда посчитал фундаментальным принципом именно презумпцию добросовестности: от действий госорганов зависело, будет ли предоставление земли в собственность законным, а ошибки, вызванные отсутствием межведомственного взаимодействия, — например, когда данные Росреестра противоречат Государственному лесному реестру, — не могут вменяться в вину гражданам.
Тем не менее, хотя часто изъятие земель имеет под собой все правовые основания, сравнительно молодое постановление КС РФ срабатывает далеко не всегда, отмечает Марина Ненарокова. По ее словам, выписка ЕГРН не является панацеей в доказательстве законности использования земли.
Этот реестр пока находится в стадии развития и совершенствования, как и Государственный лесной реестр, дополняет Павел Ефанов. Но ни то, ни другое обстоятельство не препятствуют запросам в ППК «Роскадастр», региональные органы государственной власти и т. д. при совершении сделок.
В управлении Росреестра по Самарской области также заявили, что выписка из ЕГРН является «важным инструментом для проверки» юридической чистоты объекта недвижимости, но это «не единственный инструмент проверки безопасности сделки».
— Для максимальной защиты необходимо комплексно подходить к проверке объекта, продавца и условий сделки, используя дополнительные правовые и практические меры, — отметили в ведомстве. — Самостоятельно проверить информацию о земельных участках можно с использованием портала Национальной системы пространственных данных (НСПД) и сервисов ФГИС ЕЦП НСПД.
Кроме того, проверять земельные участки можно, сопоставляя генеральные планы и правила землепользования и застройки, а также составляя карты зон с особыми условиями, продолжает Марина Ненарокова. По-хорошему, при этом нужно смотреть на элементы административного права, проверять предыдущих продавцов, выяснять происхождение объекта и т. д. Сопоставление всех данных позволяет выявить ошибки либо доказать добросовестность конечного правообладателя, если дело дойдет до суда. Однако на практике очень сложно учесть всё: с этим может справиться даже не обычный риелтор, а специализированный эксперт.
Привлекать специалистов в сфере земельных отношений призывает и Павел Ефанов. Но самим гражданам он советует обращать внимание на подозрительно низкие цены, а также на расположение участков: стоит задуматься, если они находятся вне границ садовых товариществ, к ним не ведет асфальтовая дорога, они заросли лесом или анклавами расположены среди лесных насаждений.
Проверяли ли вы свой участок по Государственному лесному реестру?