Батуми, Сочи, Крым: инвестор купил в трёх городах — считаем итоги

Три города, три объекта, один бюджет — 23 млн ₽ в сумме. Через 14 месяцев я попросил клиента дать мне реальные цифры. Он дал. Результаты оказались не такими, какими их рисуют на презентациях — ни по одному из городов. Никаких сенсаций. Просто честный расчёт.

Условия кейса: что, где и за сколько

Михаил (имя изменено) — предприниматель из Новосибирска, 51 год. В конце 2023 года решил диверсифицировать: не класть все яйца в один рынок. Купил три объекта практически одновременно — в течение двух месяцев.

Объект 1 — Батуми, апартамент 32 м²:
Новостройка на второй линии от моря, сдана в 2022 году. Цена входа — $62 000, по курсу декабря 2023 года это около 5,7 млн ₽. Управляющая компания от застройщика, заявленная доходность — 11% годовых. Договор на 2 года без права досрочного выхода.

Объект 2 — Ялта, студия 24 м²:
Вторичка в жилом доме 2019 года постройки. Цена — 5,4 млн ₽. Самостоятельная посуточная сдача через агрегаторы. Михаил рассчитывал заниматься сам через управляющего на месте — знакомого из Крыма.

Объект 3 — Адлер, 1-комнатная квартира 38 м²:
Новостройка по ДДУ, сдана в марте 2024 года. Цена — 11,9 млн ₽. Профессиональная УК с комиссией 32% от валового дохода. Объект в 800 метрах от моря.

Новостройка в Адлере Сочи — жилой комплекс для посуточной аренды

Итоги 14 месяцев — что получилось по каждому городу

Данные за период январь 2024 — февраль 2025 включительно.

Батуми — апартамент $62 000:

Реальная загрузка за год — 58% (заявляли 78%). Валовой доход — $5 820. Комиссия УК 38% (в договоре было написано «до 40%» — Михаил не придал значения, в итоге УК взяла 38%). Минус коммуналка, минус маркетинговые расходы по отдельной строке. Чистый доход — $3 290.

По курсу февраля 2025 года — около 310 000 ₽. Доходность в рублях от вложенных 5,7 млн ₽: 5,4% годовых.

Плюс: апартамент вырос в цене примерно на 8% в долларах за период. Но это бумажная прибыль до продажи.

Ялта — студия 5,4 млн ₽:

Знакомый управляющий справился плохо. Первые три месяца — хорошо, потом начались пустые недели, конфликт с платформами по отзывам, один неудачный гость с порчей имущества. Реальная загрузка — 44%. Чистый доход за 14 месяцев — 214 000 ₽.

Доходность: 3,3% годовых. Это хуже банковского вклада.

Михаил потратил дополнительно около 40 часов личного времени на решение проблем. Ремонт после порчи — 68 000 ₽ из кармана.

Адлер — 1-комнатная 11,9 млн ₽:

УК с комиссией 32%. Объект сдан в марте 2024, то есть работал 11 месяцев из 14. Загрузка — 71%. Чистый доход за 11 рабочих месяцев — 714 000 ₽.

Доходность в пересчёте на 14 месяцев: 7,3% годовых. Плюс рост стоимости квартиры примерно на 14% по рынку Адлера за период.

Финансовый отчёт по трём объектам недвижимости — расчёт доходности аренды

Почему Адлер обошёл оба черноморских конкурента

Результат кажется очевидным задним числом. Но важно понять механику, а не просто записать «Сочи победил».

Адлер выиграл по трём причинам, которые можно было просчитать заранее.

Первое — рублёвый доход без валютного риска. Пока рубль укреплялся к доллару в определённые периоды, батумский доход в пересчёте терял. Адлер этого риска не имеет: доход в рублях, расходы в рублях.

Второе — проверенная УК с фиксированной комиссией. 32% против «до 40%» в Батуми — это не мелочь. На обороте в 1 млн ₽ разница — 80 000 ₽ в год только на комиссии.

Третье — сезон. Адлер работает круглый год: летний туризм, горнолыжный сезон через Красную Поляну, деловой трафик. Ялта — жёстко сезонный рынок, октябрь–апрель это почти стоп.

Полный сравнительный разбор по рынкам Батуми и Сочи с формулой расчёта реальной доходности — на сайте:
→ shmigolgroup.ru/blog/batumi-vs-sochi-sravnenie-investora

Что не учли — честный разбор

По Батуми: Михаил не изучил курсовой риск. Он вложил рублёвые деньги в долларовый актив — и не выстроил хеджирования. Плюс договор с УК подписал не читая. Это поправимо, но цена ошибки — 1,5–2% доходности в год.

По Ялте: самоуправление через чужого человека — это не пассив. Это удалённый бизнес. Если не готовы к этому лично — нужна профессиональная УК, и тогда доходность в Крыму ещё ниже.

По Адлеру: единственное, что не учли — объект сдавался 11 месяцев из 14. Первые три месяца после сдачи дома — нулевой доход. Это стандарт для новостроек, просто нужно закладывать в расчёт.

Набережная Батуми с новостройками — инвестиционный рынок недвижимости 2026

← Инвестор из Екатеринбурга купил апартамент — через год звонит
↔ Инвестор купил в Крыму и в Сочи. Через год честно сравнил
→ Купил квартиру в Крыму, потому что дешевле. Через год понял, сколько потерял

Хотите считать по вашему объекту или выбираете между рынками? Разберём с цифрами под вашу ситуацию:
→ shmigolgroup.ru/contact

💬 А вы как думаете?
Вам говорили про 10–12% годовых на апарт-отеле — вы верили? Или сразу чувствовали, что в реальности будет иначе?

#инвестиции #батуми #недвижимостьСочи