Каким образом обеспечить тотальную прозрачность при возведении объекта, рассказал эксперт уральской строительной компании
При строительстве нового объекта или расширении действующего собственник сталкивается с проблемой недобросовестности подрядчика. Оптимальный сценарий: подрядчик не работает в убыток, а заказчик получает оговоренное качество в рамках утвержденной сметы. Такой баланс строится на учете дохода подрядчика, качества работ, соблюдения сроков и экономии средств заказчика.
Каким образом достичь компромисса на практике, рассказал журналу «Эксперт-Урал» генеральный директор екатеринбургской компании «Палникс Девелопмент» Александр Николаев.
— Александр, в теории подрядчик должен быть заинтересован в эффективных решениях — это снижает себестоимость. Но на практике заказчик этой эффективности не видит: экономия не возвращается ему, а остается у подрядчика. Получается, система поощряет подрядчика, а не заказчика. Это ошибка в контракте или негласное правило рынка?
— Это системная реальность. Подрядчик честно оптимизирует свои затраты за счет технических и технологических решений. Логика проста: заказчик приходит с проектом, подрядчик в процессе строительства находит способы удешевления — например, заменяет один тип конструкций на другой, перерабатывает узлы или меняет технологию монтажа. В итоге себестоимость объекта снижается, но полученная экономия остается у подрядчика, а не возвращается заказчику. Заказчик видит, что объект построен без превышения сметы, но не знает, что могло быть дешевле. Подрядчик резонно рассуждает: «я нашел решение, я и заработал». Это рыночная реальность.
— Значит, проблема не в чьей-то жадности, а в том, как контролировать процесс?
— Именно! Наша задача — не запрещать подрядчику искать эффективные решения, а возглавить этот процесс. Сделать так, чтобы подрядчик зарабатывал на своей находчивости, но часть экономии при этом возвращалась заказчику. В итоге получается такой механизм: фиксация исходной сметы, аудит предложенных замен, разделение полученной выгоды.
— Многие владельцы бизнеса при строительстве новых площадок предпочитают нанимать собственную команду — прорабов, инженеров, строительный надзор. Но такая команда часто мыслит операционными задачами, долгосрочная же перспектива — как объект будет работать через год, как распределены риски между проектировщиком и подрядчиком — остается за бортом. А после завершения проекта этих специалистов, как правило, увольняют. Чем ваш подход отличается от этой модели?
— Наемный специалист думает о том, как закрыть текущие задачи. Его горизонт — неделя, месяц. А мы же мыслим выходом на проектную мощность, спокойствием заказчика при сдаче объекта, удобством эксплуатации. Мы принимаем на себя головную боль распределения ответственности между проектировщиком, подрядчиком и заказчиком. Инвестор получает право не погружаться в хаос стройки.
Наш подход строится на честности — объективности в цифрах без запасок «на авось». Это гарантирует прочность проекта, то есть никаких скрытых резервов, раздувающих бюджет, его полезность, она же реальная экономия средств, и красоту как синоним качественной проработки всех узлов.
— Получается, что тотальная прозрачность — это не «поймать за руку», а показать заказчику все нюансы?
— Да. Вот здесь заложен избыточный резерв, вот здесь на вас зарабатывают откровенно, а вот здесь просто компенсируют рыночную разницу, потому что реальная цена материала изменилась, а в смете осталась старая. Задача технического надзора — подсветить эти зоны. А решение всегда остается за собственником: что убрать, что оставить, а где договориться о разделении экономии.
— Александр, то есть технадзор в вашем исполнении — это не просто бумажная проверка, а реальная защита денег инвестора? Можете привести случай, когда без вас заказчик потерял бы все?
— На одном крупном объекте заказчик принял решение о смене подрядчика — в отношении того была введена процедура банкротства. Мы работали на этом объекте, в том числе согласовывали платежи. При последующей сверке и аудите в момент завершения контракта выяснилось: наш клиент не переплатил ни копейки. Да, по разным позициям возникала пересортица — где-то переплатили, где-то недоплатили. Однако в итоге наш клиент не оказался в числе кредиторов, требующих возврата неотработанных авансов. Он оплатил ровно столько, сколько было реально выполнено.
— В итоге кого заказчику стоит искать: жесткого контролера или удобного подрядчика?
— Ни того, ни другого. Ему нужен тот, кто понимает экономику обеих сторон. Мы в своей компании работаем именно так: не ловим подрядчика на каждой копейке, а выстраиваем систему, где заказчик видит реальную структуру затрат. Где завышение — показываем, где вынужденный резерв — объясняем. В результате инвестор получает предсказуемый бюджет без сюрпризов, а подрядчик — честную маржу без необходимости хитрить. Это и есть классическая ситуация «вин-вин».
— Александр, какой клиент чаще всего приходит к вам? И с чего обычно начинается ваша работа?
— Как правило, к нам приходят те, кто уже столкнулся с потерями из-за неучтенных авансов или оплаты избыточных материалов. Мы всегда открыты для диалога — встречаемся, разбираем бюджет проекта, показываем, как видим экономику. Честность в нашем бизнесе — самая выгодная стратегия.
Автор: Мария Глухова