Многие россияне уверены, что у них есть только два варианта распорядиться квартирой или домом перед смертью: либо написать завещание, либо подарить недвижимость будущему наследнику при жизни. Однако оба этих способа имеют критические недостатки, которые могут разрушить все планы.
Завещание не защищает от так называемых «обязательных наследников» (ст. 1149 ГК РФ). Это нетрудоспособные родители, супруг, дети (в том числе инвалиды), а также иждивенцы. Даже если вы напишете: «Все оставляю любимому племяннику», — обязательный наследник (например, взрослый сын-инвалид, с которым вы 20 лет не общались) всё равно получит свою долю. Судебные тяжбы в этом случае неизбежны, а воля завещателя исполняется лишь наполовину.
Дарение (договор дарения) передает право собственности немедленно и полностью. Но если одаряемый (тот, кому подарили) вдруг решит выгнать вас из квартиры, продать ее или сдать нелегальным мигрантам — вы не сможете этому воспрепятствовать. Вы теряете контроль над своим жильем в момент подписания договора. Более того, если вы подарите квартиру, а через год поссоритесь с родственником, отменить сделку практически невозможно (если только не доказывать, что вас ввели в заблуждение или угрожали).
Поэтому я рекомендую использовать третий способ, который почему-то многими незаслуженно игнорируется. На фоне дарения и завещания это самый надежный метод гарантированно передать недвижимость именно тем наследникам, кому вы хотите, и при этом сохранить контроль до конца жизни.
Я имею в виду договор пожизненного содержания с иждивением (более известный как договор ренты — ст. 601 ГК РФ).
Рента: что это такое простыми словами
Вы заключаете письменный договор у нотариуса с тем человеком, кому хотите оставить квартиру (далее — «плательщик ренты»). По этому договору вы немедленно передаете ему право собственности на свою квартиру. Но… квартира тут же попадает под обременение. Это значит, что новый собственник не может ей распоряжаться без вашего согласия. А вы продолжаете жить в ней и получать пожизненное содержание от нового собственника
Почему рента надежнее завещания и дарения? Перечисляю все плюсы
1. Полная защита от «обязательных наследников»
Сразу после подписания договора ренты квартира уже принадлежит плательщику ренты (вашему наследнику). Наследства как такового уже не существует. Поэтому после вашей смерти у обязательных наследников не возникает права на обязательную долю — им просто нечего делить. Согласно позиции Верховного Суда РФ, рента — это не наследственная сделка, а возмездное отчуждение при жизни. Претензии по ст. 1149 ГК РФ здесь не работают.
2. Вы сохраняете контроль над недвижимостью
Плательщик ренты не может продать, подарить, заложить или сдать вашу квартиру без вашего письменного согласия. В ЕГРН делается четкая отметка об обременении в пользу получателя ренты (то есть вас).
Более того, вы имеете право проживать в этой квартире пожизненно — и выселить вас невозможно, даже если новый собственник очень рассердится.
3. Вы получаете пожизненное содержание (и это законно)
Договор ренты обязывает плательщика не только сохранять квартиру в порядке, но и содержать вас материально: ежемесячно выплачивать сумму, оплачивать лекарства, помощь по дому, ремонт. Минимальный размер содержания установлен законом.
4. Вы можете в любой момент расторгнуть договор (если что-то пошло не так)
В этом главное преимущество перед дарением. Если плательщик ренты перестал платить, не приходит, хамит или пытается вас выжить — вы идете в суд. Ссылаетесь на существенное нарушение условий договора со стороны другой стороны (ст. 605 ГК РФ).
Суд, как правило, встает на сторону пожилого получателя ренты. Плательщику придется доказывать, что он исправно предоставлял содержание. А если сделка изначально строилась на устных договоренностях между близкими, таких доказательств обычно нет.
И самое важное: при расторжении договора квартира возвращается вам обратно. Возврата «потраченного» плательщиком ренты на вас не предусмотрено (ст. 605 ГК РФ). Это мощнейший рычаг давления на недобросовестного плательщика.
Важные минусы, о которых тоже нужно знать (чтобы не было иллюзий)
Да, рента — мощный инструмент, но не для всех.
1. Обязательное нотариальное удостоверение.Договор ренты регистрируется у нотариуса, и это стоит денег (от 5 до 20 тысяч рублей в зависимости от региона).
2. Налог. Если плательщик ренты — не ваш близкий родственник (не ребенок, супруг или родитель), ему придется заплатить НДФЛ 13% со стоимости квартиры, которая превышает сумму всех выплат по ренте. Это может быть существенно.
3. Нельзя передать квартиру в ипотеку или продать под залог. Обременение снимается только после вашей смерти или расторжения договора.
4. Суд может признать договор притворным, если докажет, что на самом деле вы просто хотели подарить квартиру, а ренту оформили «для галочки». Поэтому важно реально требовать содержание и фиксировать его документально (расписки, выписки из банка).
Не полагайтесь на «авось» и устные обещания. Идите к нотариусу, заключайте ренту — и спите спокойно. Ваша квартира точно достанется тому, кому вы хотите, и никто вас из нее не выгонит.