При этом множество красных флагов "не заметили" ни риелтор продавца, ни риелтор покупателя, ни банк-кредитор, ни организация, которая проверяла объект.
А ведь эти признаки «ведомости» продавца для профильных специалистов являются очевидными:
1. Продавец — пожилая одинокая женщина, изолированная от родственников и знакомых.
2. Квартира — её единственное жильё.
3. В объяснении причины продажи квартиры звучала стандартная история: переезд ближе к сестре и последующая покупка более дешёвого жилья (почему не прозвонили сестру?!).
4. До сделки у продавца появилось несколько кредитов одновременно.
5. Цена сделки - ниже кадастровой стоимости объекта (как указано в решении суда первой инстанции).
6. Продажа носила очень срочный характер.
Итог известен: сделка была оспорена в суде первой инстанции. И хотя дальше всё происходило не менее интересное, но что стоит знать из данного судебного акта (Решения Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 29 сентября 2025 года по делу № 2-1355/2025), чтобы не попасть в подобную ситуацию самим и уберечь своих близких:
1) Само обоснование иска: истица обратилась в суд с иском к покупателю о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 04.07.2024 года и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что … стала жертвой мошенников. Истица полагала, что подписание договора купли-продажи своего единственного жилья необходимо для проведения следственных действий, направленных на поимку лиц, решивших завладеть ее денежными средствами и квартирой. В связи с этим все денежные средства, полученные от сделки, истица незамедлительно перевела на счета третьих лиц. Как указывает истица, в силу своего состояния здоровья, возраста, внушаемости не понимала, что в действительности продает квартиру, полагала, что совершаемые ею действия направлены на помощь правоохранительным органам.
2) Указание истицей сразу трех статей ГК РФ в качестве правового обоснования требований иска: «положения ст.ст. 177-179 Гражданского кодекса Российской Федерации.» По-видимому, истица рассчитывала, что суд должен сам выбрать какую из статей применить к их ситуации: толи 177-ю - где истица не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, толи 178-ю – где истица находилась под влиянием существенного заблуждения, толи 179-ю – где истица находилась под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных условий. Что собственно и получилось. В решении суда указан следующий вывод: «Исходя из предмета и оснований заявленных требований, фактических обстоятельств дела, суд считает необходимым применению к спорным правоотношениям положения ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.»
3) В решении суда имеется перечисление нескольких критериев добросовестности покупателя, подтверждающих, что он проявил должную осмотрительность:
- расчеты по сделке произведены безналичным путем через систему безопасных расчетов известного банка,
- имеется правовое заключение по спорному жилому помещению с целью выявления обстоятельств, которые могут стать основанием для нарушения прав нового собственника,
- выдан сертификат на возмещение 7 394 157 рублей на случай утраты права собственности, вселения третьих лиц.
4) Суд учел, что иного жилого помещения в собственности истицы не имеется, обстоятельства отчуждения спорной квартиры по цене ниже кадастровой стоимости при срочности оформления договора.
5) Согласно материалам уголовного дела, возбужденного по ч. 4 ст. 159 УК РФ, неустановленное лицо, действующее от имени сотрудников «Роскомнадзора», «ПетроЭлектроСбыта», «РосФинМониторинга», «Росреестра», в действительности таковым не являясь, введя в заблуждение истицу, убедило последнюю перевести через терминалы известного банка принадлежащие истице денежные средства различными частями в общей сумме 7 671 000 рублей, тем самым причинив своими действиями истице особо крупный ущерб на вышеуказанную сумму. Ключевое слово здесь: ущерб истице! В связи с чем, она и была признана потерпевшей по уголовному делу. Возникает вопрос: каким таким законным способом потом этот ущерб оказывается на плечах покупателя?
6) А вот как именно мошенники «разводили» бабулечку для тех, кто пытается понять, как это происходит на практике (в решении суда это описано довольно подробно): «04.06.2024 в мессенджере «WhatsApp» ей позвонил мужчина, представился «Александром», сотрудником «РосФин Мониторинга», назвал ФИО неизвестного ей мужчины (данные мужчины она не запомнила), пояснил, что на этого гражданина оформлена генеральная доверенность от ее имени и он пытается оформить на нее кредит в банке «Почта Банк», сообщил, что ей необходимо упредить мошенников, направиться в ближайшее отделение банка «Почта Банк» самой там оформить кредит, снять со счета денежные средства и перевести их на безопасный счет, который будет открыт для нее «Центральный Банк Российской Федерации». Также «Александр» пояснил, что все денежные средства, которые она будет оформлять в кредит и переводить на безопасный счет принадлежат ЦБ РФ и к ним никого отношения иметь не будет и после проведения операций по переводу денежных средств все кредиты, которые она откроет под его руководством будут аннулированы и она не будет должна их выплачивать. В дальнейшем, под руководством «Александра» она направилась в отделение банка «Почта Банк» и оформила в нем кредитную карту на сумму 200 000 рублей. Из них она сняла наличные 181 000 рублей, а оставшуюся сумму потратила на новый мобильный телефон, который указал ей купить «Александр», чтобы установить на него приложение «Мир Рау». После она перевела на указанный «Александром» банковский счет 181 000 рублей через мобильное приложение «Мир Рау». После перевода денежных средств «Александр» сообщил, что они успешно поступили на безопасный счет и что он свяжется на следующий день. В дальнейшем, в период времени с 06.06.2024 по 07.06.2024, под предлогом «Александра» о пресечения попытки снятия ее денежных средств мошенниками и перевода их на безопасный счет ЦБ РФ, она перевела на указанные им счета, через мобильное приложение «Мир Рау» еще 401 600 рублей, часть переводов была осуществлена через «МТС-Банк». 08.06.2024 «Александр» снова позвонил ей, сообщив, что ее квартира находится в определенном списке «РосРеестра», через который мошенники смогут получить права на ее квартиру и оформить её продажу, получив с продажи все денежные средства. В связи с этим «Александр» сказал о необходимости предупреждения потери денежных средств и что ей необходимо самой продать квартиру, а денежные средства перевести также на безопасный счет ЦБ РФ. Он также сообщил, что после продажи квартиры и перевода денежных средств к ней приедет представитель «РосФинМониторинга» и купит ей новую квартиру, равную стоимости ее, которую она продаст. В дальнейшем с ней стал общаться другой сотрудник «РосФинМониторинга», представившийся «Владиславом», специалистом службы безопасности по финансовым мошенничествам в сфере недвижимого жилья. Под руководством «Владислава» она продала свою квартиру, получив за её продажу 7 000 000 рублей. «Владислав» сам оформлял вызов риелторов, держал с ними контакт и риелтор в конечном итоге выставил квартиру на продажу на сайте «Авито». 04.07.2024 она подписала договор купли-продажи на вышеуказанную квартиру с покупателем. Вырученные с продажи квартиры денежные средства в размере 5 597 000 рублей, в период времени с 17.07.2024 по 29.07.2024 она перевела на указанные «Владиславом» банковские счета, через банкомат изветсного банка, остальные 1 492 000 рублей были переведены ею, по указанию «Владислава» на свой счет в другом банке, доступ к которому, по ее памяти, никому не передавала, но в дальнейшем она не смогла в него войти, так как был сменен пароль. После перевода денежных средств «Владислав» сказал, что свяжется позже и более он ей не звонил. О произошедшем она сообщила своей сестре 31.07.2024, которая пояснила ей, что она стала жертвой мошенников и что ей необходимо обратиться в полицию.»
Согласитесь, выглядит всё так неправдоподобно? Но жертвам мошенников это так не кажется.
7) Что касается психолого-психиатрического состояния продавца: помимо назначения судебной психолого-психиатрической экспертизы судом были истребованы сведения о медицинских учреждениях, в которых истица получала медицинскую помощь, медицинские карты, получены сведения о том, что истица на учете в психоневрологическом диспансере не состояла, на стационарном лечении в СПб ГКУЗ ГПБ № 6 не находилась.
8) Обратите внимание, что из показаний некоторых допрошенных в суде свидетелей следует, что ровно за месяц до злополучной сделки с квартирой, а именно 03 июня 2024 года, когда все еще только начиналось, продавец звонила и подруге, с которой знакома с 1975 года с техникума, и двоюродной сестре, со слезами и тревогой о том, что у нее возникли проблемы. То есть ситуацию можно было пресечь. Но события развивались следующим образом: если однокурсница сообщила суду, что вечером 03.06.2024 истица позвонила ей, плакала и сказала, что у нее отнимут квартиру, подробностей не рассказала. То двоюродная сестра сообщила, что истица 03.06.2024 позвонила ей, плакала, сказала, что ей позвонили по поводу неоплаченной электроэнергии, попросили назвать СНИЛС и ИНН, она сказала свои данные, потом поняла, что это были мошенники. Сестра посоветовала истице заблокировать свои банковские карты, личный кабинет в «Госуслугах», обратиться в полицию, поскольку было поздно, истица сказала, что пойдет в полицию на следующий день. После этого, сестре позвонили из известного банка, спросили может ли она быть поручителем истицы, сотрудник банка также сказал, что скорее всего истица находится под влиянием мошенников. Сестра попыталась поговорить с истицей, но она вела себя необычно, странно разговаривала. Это происходило 4 и 6 июня 2024 года. Сестре перезвонили из полиции, сказали, что отправили участкового в квартиру истицы, но она не открыла и не ответила на телефон. После этого, истица перестала отвечать на телефон, сказала, что сама во всем разберется, отказывалась общаться. Про продажу квартиры сестра узнала в конце июля 2024 года, когда истица сказала, что ей негде жить и попросилась жить к сестре. Сын двоюродной сестры истицы в суде пояснил, что ездил с матерью к указанной родственнице, она выходила во двор и сказала, что всё в порядке, что кредит ей не одобрили, одобрили только кредитную карту, про продажу квартиры ничего не говорила.
9) Риелтор покупателя в суде пояснила, что на вопрос о причине продажи истица сказала, что хочет приобрести квартиру поменьше, поближе к родственникам, временно переедет в арендованную квартиру и продолжит искать жилье для покупки. Перед сделкой у продавца были затребованы выписки, справки из ПНД, НК, форма 9. С истицей она виделась 3 раза, изменений в поведении продавца не было, с кем-то поговорить она не отлучалась во время встреч, её действиями никто не руководил.
10) Риелтор продавца тоже была в суде и дала следующие показания: 18.06.2024 продавец обратилась к ней по объявлению на «ЦИАН», попросила продать квартиру, риелтор приехала к продавцу, сделала фотографии квартиры и разместила их на Интернет-площадках. На вопрос риелтора о том, будет ли продавец покупать другую квартиру после продажи её квартиры, продавец сказала, что будет заниматься этим вопросом позже, что ей нужно переехать ближе к сестре в другой район города, также она сказала, что не работает, не хочет оплачивать коммунальные услуги за двухкомнатную квартиру. На протяжении сделки родственников продавца риелтор не видела, общалась только с продавцом, при риелторе женщина ни с кем не совещалась, самостоятельно принимала решения.
11) Основное из выводов судебной психолого-психиатрической экспертизы: установлено отсутствие у продавца повышенной внушаемости, не выявлено психического расстройства, но выявлено нахождение её в период заключения договора в особом психологическом состоянии, характеризовавшемся зависимым поведением с полным подчинением указаниям звонивших ей лиц, искаженным пониманием происходящего. Данное состояние продолжалось во время всей криминальной ситуации, продавец жила в придуманном чужими людьми мире, она понимала, что продает квартиру, однако у нее было искаженное восприятие, почему она это делает и каковы будут последствия. У неё была искажена мотивация своих поступков, ее подвели к этому решению, это было не ее решение.
12) Вывод суда: «С учетом указанных норм права и разъяснений по их применению, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, принимая во внимание пояснения сторон, показания свидетелей об обстоятельствах совершения оспариваемой сделки, выводы заключения судебной экспертизы, установленные в ходе предварительного следствия по уголовному делу обстоятельства, подтвержденные материалами уголовного дела, суд приходит к выводу о том, что воля истицы на реальную продажу квартиры отсутствовала, а заблуждение было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку по продаже спорной квартиры, если бы знала о действительном положении дел: о совершении в отношении нее неустановленными лицами мошеннических действий - хищения ее имущества путем обмана.»
13) Суд первой инстанции решил: исковые требования удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 04.07.2024. Применить последствия недействительности сделки, возвратить квартиру в собственность истицы. Взыскать с истицы в пользу покупателя денежные средства в размере 7 млн. рублей.
14) Примечательно, что суд сделал вывод, что положения ст. 302 ГК РФ к спорным правоотношениям применению не подлежат, поскольку обстоятельство добросовестности приобретателя имущества не исключают возможности применения последствий недействительности сделки.
Казалось бы, никакой надежды у покупателя после такого решения суда не осталось на восстановление справедливости и защиту её прав, как добросовестного приобретателя.
Ан нет!
19 февраля 2026 года во второй инстанции судом дело было развернуто на 180 градусов и приняло совсем другой оборот.
Покупатель все-таки выиграла суд, подключив максимальный ресурс: 2 своих представителя в суде + представитель банка-кредитора и юрист от проверяющей объект организации – итого 4 юриста и 4 апелляционные жалобы. Дело удалось выиграть спустя почти 2 года судебных разбирательств.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда своим апелляционным определением от 19 февраля 2026 года пришла к выводу об отмене решения суда первой инстанции и оставлению исковых требований без удовлетворения в ввиду следующего:
1. Заблуждение истицы относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может, поскольку заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ.
Из материалов дела, в том числе пояснений стороны истицы, прямо следовало, что истица желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий, о чем свидетельствует, в том числе, её обращение к риелтору, получение денежных средств покупателя, снятие с регистрационного учета в спорной квартире (после подачи заявления в правоохранительные органы).
Суждение суда о заблуждении истицы относительно природы совершенной ею сделки было сделано без учета особенностей оспариваемого истицей вида сделки - купли-продажи недвижимости, сущность которого и порождаемых им гражданско-правовых последствий (переход права собственности на недвижимое имущество) является общеизвестной. При этом понижение стандарта понимания природы сделки купли-продажи, в том числе с учетом субъективного критерия, не могло бы являться в рассматриваемом случае разумным. Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ).
2. С учетом поведения (добросовестности) другой стороны сделки согласно пункту 5 статьи 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Указанное положение имеет существенное значение для применения статьи 178 ГК РФ, которое нельзя недооценивать - оспаривание сделок по мотивам заблуждения создает серьезные риски для другой стороны, которая могла положиться на факт совершения сделки, в том числе осуществить в связи с ее исполнением определенные инвестиции.
Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования.
Исходя из положений названной статьи и в ее взаимосвязи с основными положениями гражданского законодательства, оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается.
3. При разрешении споров об оспаривании сделок, совершенных гражданином под влиянием обмана (абзац третий пункта 2 статьи 179 ГК РФ), следует учитывать, что такая сделка может быть признана недействительной при условии, что другая сторона знала или должны была знать об обмане. При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения покупателя при заключении оспариваемой сделки судами установлено не было. Напротив, покупателем были совершены все действия, свидетельствующие о ее добросовестном поведении, предприняты исчерпывающие меры по проверке приобретаемой квартиры, в том числе: привлекла к участию в сделке профессионального риелтора, истребовала у продавца при совершении сделки справки из наркологической больницы, психоневрологического диспансера с проведением осмотра психиатром, истребовала справки, касаемые состояния приобретаемого жилья, предварительно осмотрела квартиру в присутствии продавца, заказала правовое заключение о юридической чистоте объекта недвижимости, провела сделку с использованием ипотечных средств в отделении известного банка, провела платежи с использованием аккредитива, банковских счетов и ипотечных средств, приняла квартиру по акту приема-передачи, подписанного обеими сторонами, заселилась в квартиру, произвела в ней ремонт.
Отказ суда при разрешении иска гражданина о признании сделки, совершенной им под влиянием заблуждения, даже в случае, если судом будет установлено, что такое заблуждение являлось существенным, от исследования и оценки поведения (добросовестности) другой стороны при совершении этой сделки недопустим.
При таких обстоятельствах, с учетом добросовестного поведения стороны покупателя, оснований для признания договора купли-продажи спорной квартиры у суда первой инстанции не имелось.
4. Другим пороком воли закон определяет совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (статья 177 ГК РФ). Сами по себе положения данной статьи не требуют учета добросовестности контрагента. Для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам пункта 1 указанной статьи этому гражданину необходимо доказать только то, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания соответствующих обстоятельств возлагается на истца (статья 56 ГГ РФ). При этом особенным средством доказывания в таких делах выступает заключение судебной экспертизы.
Ни заключение экспертов, ни показания свидетелей не могут быть приняты в качестве доказательства, подтверждающего нахождение истца в момент совершения сделки в состоянии, в котором истица не была способна понимать значение своих действий или руководить ими. При таких обстоятельствах, оснований для признания договора недействительным в соответствии с положениями статьи 177 ГК РФ также не имелось.
Вывод
Покупателю повезло, что удалось выиграть суд (во всяком случае, на этой стадии). Но остается только догадываться через что ей пришлось пройти, просто заключив не "ту" сделку.
Поэтому моё мнение такое: на сделке с недвижимостью можно минимизировать любые риски, но НЕ с «ведомыми» продавцами.
Если есть хоть малейшие признаки «эффекта Долиной» у продавца - никакой сделки быть не может! Мало этого, лучше проявить активную гражданскую позицию и сообщить в полицию о том, что у вас есть подозрения, что продавец находится под влиянием мошенников. Вмешательство правоохранительных органов или юриста, специализирующегося на выявлении таких рисков, может помочь спасти не только этого попавшего в беду продавца, но и покупателя от серьезной потери денег, нервов и нескольких лет жизни в судах.
Для получение большей информации о безопасности сделок подписывайтесь на мой Телеграмм канал: https://t.me/nedvizhka_v_zakone_2026
