Это понятие вызывает путаницу даже у опытных инвесторов, поэтому давайте разберёмся, что скрывается за этим термином на рынке жилья.
В профессиональном строительном языке «нулевым циклом» называют подготовительные и земляные работы — подготовку площадки, рытьё котлована, устройство фундамента и подземных коммуникаций. Поэтому, когда застройщик говорит о запуске «нулевого цикла», речь идёт о том, что дом только начали строить, под землёй ведутся самые первые работы.
На рынке недвижимости «квартиры на нулевом цикле» — это квартиры, которые продаются на самой ранней стадии готовности дома. Как правило, в тот момент, когда на участке только отрыт котлован, а иногда и до этого — «по концепции» или «по буклету». По сути, это инвестиция в ещё несуществующий объект.
Почему такой вариант считается привлекательным?
Главный магнит для покупателей — цена. На старте продаж застройщикам нужно быстро привлечь финансирование, поэтому они устанавливают самые низкие цены за квадратный метр во всём цикле строительства. На этом этапе предлагаются максимальные скидки и гибкие условия, например, длительная рассрочка с небольшим первым взносом — до 75% сделок на нулевом цикле могут проходить именно в рассрочку.
Вложившись на этапе котлована, к моменту сдачи дома инвестор может рассчитывать на существенный рост стоимости жилья — иногда цена вырастает на 30–50% и более.
Риски: почему дёшево не значит «выгодно»?
По определению, сделки на нулевом цикле — одни из самых рискованных на рынке недвижимости, и их пополняют ряды обманутых дольщиков. Вот с чем связаны основные угрозы.
Самый высокий риск заморозки и банкротства. На начальной стадии у застройщика может не быть всех разрешений на строительство и заключения о соответствии, дающих ему законное право привлекать деньги граждан. Многие компании изначально строят проект на заёмные средства, а продажи на нулевом цикле — это попытка «заткнуть дыры» в финансировании. Если квартиры не раскупают, финансовые проблемы застройщика усугубляются, что часто приводит к долгострою или заморозке проекта.
Также стоит учитывать, что иногда готовое жильё на поздних стадиях строительства может стоить ненамного дороже, чем на старте, а то и дешевле. И в этом случае теряется главный смысл «раннего входа» — инвестиционная привлекательность.
Как защитить свои деньги?
Самый первый и главный шаг — покупать квартиру только по Договору участия в долевом строительстве (ДДУ), который регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ. Любые другие схемы — предварительные договоры, векселя, ЖСК — не дают должной защиты.
Сегодня главным гарантом для дольщиков выступает система эскроу-счетов. Деньги покупателя зачисляются на специальный счёт в банке, и застройщик не может их получить до тех пор, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится или строительство заморозят, деньги вернутся покупателю. Эта система делает вложения на нулевом цикле значительно безопаснее.
Но здесь есть важный нюанс: застройщик обязан раскрыть эскроу-счёт, и покупатель должен проверить, что договор зарегистрирован в Росреестре. На практике некоторые застройщики могут пытаться привлекать средства в обход этих механизмов на самых ранних стадиях, поэтому бдительность не помешает.
Вложение на нулевом цикле — это всегда компромисс между ценой и риском. Вы получаете самую низкую стоимость квадратного метра, но платите за это необходимостью ждать и возможными проблемами у застройщика. Чтобы минимизировать риски, всегда покупайте квартиру по официальному ДДУ, через эскроу-счёт и проверяйте застройщика — его репутацию, предыдущие проекты и финансовую отчётность. Только в этом случае такой вариант можно рассматривать как инвестицию, а не как лотерею.
Надеюсь, эта статья помогла разобраться в терминологии. Удачных и безопасных вложений!
#нулевойцикл #строительство #квартирывновостройке #долевоестроительство #инвестициивнедвижимость #эскроусчет #рискидольщика