Какие квартиры в Москве будет сложно продать через 10 лет
Покупая квартиру, большинство людей думают о сегодняшнем дне: удобная ли планировка, нравится ли двор, хватает ли денег на первоначальный взнос. Но если посмотреть на рынок глазами инвестора, возникает другой вопрос: а захочет ли кто-нибудь купить эту квартиру через 10 лет?
Именно ликвидность в долгосрочной перспективе часто определяет успешность покупки. Можно приобрести квартиру дешевле рынка, но потом годами искать покупателя. А можно заплатить немного больше и через несколько лет продать объект практически без дисконта.
Конечно, предсказать рынок на 10 лет вперед невозможно, но уже сейчас можно выделить несколько типов квартир, которые потенциально будут продаваться сложнее остальных.
Слишком маленькие студии
Последние годы застройщики активно выводили на рынок студии площадью 18-22 квадратных метра- для инвесторов они выглядели привлекательно: низкий бюджет входа, высокая стоимость аренды относительно цены покупки и возможность быстро закрыть сделку.
Но возникает вопрос: насколько комфортно жить в такой квартире постоянно?
Рынок постепенно приходит к пониманию, что жилье - это не только кровать и кухня, людям нужны места хранения, полноценная рабочая зона, бытовая техника, гардероб, место для отдыха и приема гостей. После пандемии удаленный формат работы стал нормой, а значит требования к пространству выросли еще сильнее.
Через 10 лет спрос на крайне компактные квартиры может оказаться заметно ниже, чем сегодня, особенно если речь идет о студиях минимальной площади без возможности хоть как-то зонировать пространство.
Планировки, где некуда поставить мебель
Очень часто покупатели смотрят на красивую картинку от застройщика и не задают себе простой вопрос: а как здесь жить?
На рендерах все выглядит идеально- дизайнер нарисовал диван, телевизор, кровать, рабочий стол и красивый декор. Но когда дело доходит до реального ремонта, оказывается, что места катастрофически не хватает, а на изображениях учитывался какой-то нереальный масштаб предметов интерьера.
При выборе планировки важно учитывать не только площадь квартиры, но и возможность разместить:
- полноценный шкаф для одежды;
- места хранения сезонных вещей;
- стиральную и сушильную машины;
- пылесос, стремянку и бытовую технику;
- рабочее место;
- обеденную зону;
- системы хранения на кухне.
Именно поэтому многие квартиры одинаковой площади могут восприниматься совершенно по-разному. Грамотная евро-3 на 65 квадратных метров иногда оказывается удобнее для жизни, чем квартира на 75 квадратов с длинными коридорами, странными углами и бесполезными помещениями.
Грамотная и удобная планировка напрямую влияет на ликвидность квартиры.
Квартиры в районах без перспектив развития
В Москве уже давно дорожают не просто квадратные метры, а конкретные территории.
Новые станции метро, МЦД, проекты КРТ (комплексное развитие территории), благоустройство и развитие инфраструктуры способны существенно изменить привлекательность района. И наоборот, если район годами остается без серьезных изменений, интерес инвесторов к нему угасает.
Покупая квартиру сегодня, полезно задавать себе вопрос: что будет происходить вокруг дома через пять-десять лет?
Огромные жилые комплексы с избытком предложения
Многие современные проекты насчитывают тысячи квартир и десятки корпусов.
Пока строительство продолжается, это не выглядит проблемой. Но спустя несколько лет собственники начинают конкурировать друг с другом (особенно- инвесторы, которые покупали квартиры с целью их продажи при сдаче дома). Если в одном комплексе одновременно продаются сотни похожих квартир, покупатель получает возможность выбирать и торговаться, и далеко не все инвесторы готовы ждать, демпинг в таких случаях- частая ситуация. В результате ликвидность отдельных объектов может оказаться ниже ожидаемой.
Особенно это касается проектов, где большая часть предложения состоит из одинаковых студий и небольших однокомнатных квартир.
Апартаменты в спорных локациях
Апартаменты нельзя автоматически записывать в плохие инвестиции, в некоторых районах Москвы они показывают отличные результаты как по аренде, так и по росту стоимости.
Но есть и обратная сторона:
Если объект расположен в локации с большим количеством аналогичных апартаментов, собственник рискует столкнуться с высокой конкуренцией. Кроме того, часть покупателей по-прежнему предпочитает классические квартиры из-за особенностей статуса апартаментов.
Поэтому через несколько лет найти покупателя на некоторые объекты может оказаться сложнее, чем рассчитывал инвестор при покупке.
Квартиры возле крупных магистралей
Пока квартира новая, многие готовы мириться с шумом ради привлекательной цены.
Но со временем покупатели становятся более требовательными к качеству среды. Вид на эстакаду, постоянный шум машин и невозможность открыть окно начинают восприниматься как серьезный недостаток.
Особенно это заметно в сегментах комфорт+ и бизнес-класса, где люди все чаще выбирают не только квартиру, но и качество жизни вокруг нее.
На что смотреть при покупке сегодня
Идеальной квартиры не существует, но есть характеристики, которые практически всегда положительно влияют на ликвидность:
- удобная транспортная доступность;
- близость метро или МЦД;
- понятная и функциональная планировка;
- достаточное количество мест хранения;
- развитая инфраструктура;
- перспективы развития района;
- качественная среда вокруг дома.
Покупая квартиру, полезно представить не только себя в момент заселения, но и какие сложности могут возникнуть с её продажей через 10 лет. Если объект остается привлекательным для него, скорее всего, он сохранит свою ценность и на рынке.
Поэтому при выборе недвижимости стоит смотреть не только на цену за квадратный метр, но и на то, насколько комфортно в этой квартире будет жить обычной семье через много лет после покупки. Именно такие квартиры обычно оказываются самыми ликвидными независимо от того, что происходит на рынке.