На макете — террасы с озеленением и зоны отдыха для резидентов. В реальности — студии от 22 м² окно в окно. Расстояние между корпусами 15 метров. Курьяново рядом. Метро — автобусом. Считаем, за что здесь просят деньги бизнес-класса.
Ждали проект от МР — получили от ЛСР. Москва, детка
Некоторые покупатели бронировали квартиры в новостройке Вейв в Москворечье-Сабурово ещё на пресейле — под флагом МР Групп. Красивая история: Сити Бэй уже гремит на рынке, МР запускает «младшего брата» на Борисовских прудах. Те же башни на воде, та же логика — только ЮАО.
В 2021 г., ещё до официального старта продаж люди уже бронировали квартиры в Вейв, который был представлен под брендом МР Групп. Это интересная история: провокационный Сити Бэй уже пользуется популярностью, и теперь МР Групп выпускает проект-«младшего брата» на территории Борисовских прудов.
Проект повторяет концепцию Сити Бэя — высотные башни у воды — но в ЮАО. В конце 2021 г. МР Групп осуществила продажу проекта. Покупателем выступила Группа ЛСР. Официальные продажи жилья стартовали уже под новым девелопером ЛСР.
Те, кто ранее бронировал квартиры у МР, теперь получили застройщика с иным подходом к делу. Проект был передан от мастера девелопера → мастеру оптимизатору. Концепция сохранилась, но исполнитель изменился.
Сити бэй — из тыквы в карету. А Вейв?
Сити Бэй — это манифест того, что МР умеет делать с токсичной локацией. Бывшая промка на пересечении МКАД и Волоколамки, снегоплавильня с ароматом тины на весь район. МР легким движением руки превратил спорную локацию в район с башнями, набережной и архитектурой мирового уровня. МР не просто сделали бизнес класс, они изменили имидж района.
Вэйв задумывался как проект той же логики в ЮАО: Борисовские пруды, вода с двух сторон.
Почему МР Групп продали Вэйв
На пресейле МР сразу считала сигнал: аудитория здесь не готова платить за бизнес-класс без существенных скидок. Курьяново рядом, транспорт слабый, исторические слухи про радиацию никуда не делись.
Чтобы продавать здесь на уровне бренда, пришлось бы либо держать планку и терять маржу, либо оптимизировать продукт — и ронять качество. Оба сценария в стратегию МР не вписывались — особенно с учётом того, что в кармане компании огромный земельный банк под премиальные проекты.
На старте Вэйв у МР уже хватало других якорей, которые по итогу, через пару лет подмочат их репутацию. С 2020 года шла совместная история с Левел в Павелецкой Сити — партнёром, который умеет работать со скидками агрессивнее, чем кто-либо на рынке: «Чик чирик у нас -25%». Отсюда МР убежит в 2025-м. Плюс в 2021 в портфеле появился Эко Видное 2.0 — чужой недострой, который МР пришлось принять на себя после RDI Group.
На этом фоне тянуть ещё Вэйв в спорной локации — рискованно. Решение МР очевидное: сделать упаковку привлекательной и перепродать тем, кто умеет работать на стыке комфорт+ и базового сегмента, не теряя лица. ЛСР взяла. Договор подписан.
Если смотреть для жизни — только первая очередь
Четыре сданные башни — Azure, Bondi, Indigo, Sapphire — это то, ради чего покупать квартиру в ЖК Вейв имеет смысл. Виды на воду с верхних этажей настоящие, холлы с потолками 6 метров, паркинг двухуровневый с приемлемым коэффициентом обеспеченности. Концепция МР здесь ещё читается. Дальше будет — другая история.
Что будет дальше?
В новой очереди ЛСР оптимизировал зону стилобатов — ту самую, которую МР Групп задумывала как общественные террасы с озеленением и аминитис для резидентов. Там где на макете МР люди гуляли — ЛСР поставил студии от 22 м². Полноценный арендный кастл.
Нарезка не просто плотная — почти общажная. Расстояние между корпусами 15–18 метров. Это не критика — это физика. С объемом больше 2800 квартир на несколько очередей и скидками черной пятницы круглый год, любой девелопер будет что-то резать. Но ЛСР не любой, по этому режет всё: метраж, шаг между корпусами, высоту потолков, наполнение МОПов, шумку, инженерку…
В проекте преобладают микроформаты площадью до 32 м². Среди них и студии, и однушки и даже евро однокомнатные. ЛСР ловко маскирует лоты до 32 м² как евро-двушки, с одной спальней, но фактически эти микро-однушки аналогичны студиям в проектах бизнес-класса.
В результате, 689 квартир, составляющих 52.2% от общего числа, относятся к категории малометражного жилья.
Режут ли Паркинг? В первую очередь — коэффициент обеспеченности машиноместами во второй очереди уже сократился примерно вдвое относительно первой. Каждая следующая очередь будет оптимизирование предыдущей — это не прогноз, это стратегия ЛСР.
Транспорт: вопрос, который не закрыт
Транспортная доступность ЖК Вейв в ЮАО — главный вопрос без ясного ответа. МЦД «Москворечье» — в 1,5 км. До метро — тоже автобусом, других вариантов нет.
Бирюлёвская линия в этом районе планируется, но линия проходит в стороне от комплекса. Сроки — как всегда — «к 2027–2030», что на московском девелоперском языке означает «не скоро». Для масс маркета «до метро на автобусе» — это не нюанс, это осткрый аргумент покупателя при торге на вторичке. Разница в цене между «метро пешком» и «метро автобусом» в Москве хорошо известна риелторам.
Ехать на машине? На дачу выезжайте с первым лучом солнца, в город — по ситуации, и ситуация почти всегда одна.
Экология: слон в комнате
Экология района Москворечье-Сабурово выглядит зелёной — пруды, парки, набережная. Но у этой зелени есть история. На улице Борисовские пруды стоял рабочий посёлок Московского завода радиотехнической аппаратуры. В районе работало семь научно-исследовательских институтов — в том числе связанных с химической технологией. Курьяновские очистные рядом — один из крупнейших узлов канализации Москвы.
Набережная на рендерах красивая. Кто будет её благоустраивать и когда — отдельный вопрос. Социальная нагрузка ЛСР по проекту — школа. Всё остальное: прогулочные зоны, берег, инфраструктура вдоль воды — зона ответственности города, у которого своя очередь и свой бюджет. Места, где ещё вчера эмигранты жарили шашлык на берегу, до состояния променада будут вычёсывать годами.
Экология здесь не плохая — она средняя. Но когда вокруг пруды, парки и набережная, ждёшь чего-то лучше среднего. А сегодня платишь ЛСР — как за заповедник. Это не повод отказываться, но повод знать заранее, а не обнаружить после сделки.
Кому подойдёт Вэйв — и стоит ли
Вэйв часто воспринимается как один из самых доступных вариантов в Москве в этом классе. Но слово «выгодно» здесь не работает. Скромная двушка на 52 м² стартует от 20 млн — это дороже ПИКа, но до бизнес-класса далек, как пинг впн до США. Зато коварный маркетинг ЛСР — рядом.
Проект выбирают не из-за сухого расчёта. Привязанность к локации, совет знакомых, страх смотреть дальше — по любой причине, кроме цифр. И это работало: в начале года продажи шли активно. В апреле — ноль. Ноль сделок за месяц. Сейчас проект двигают скидками и агентской комиссией, которая выше среднего по рынку примерно на 50% — то есть застройщик доплачивает за то, чтобы агент привёл покупателя активнее конкурентов.
Если ищете квартиру для жизни с семьёй — это сигнал притормозить и сравнить.
Хотите сравнить Вейв с конкурентами?
Мы собрали разбор пяти новостроек бизнес-класса в Старой Москве в схожем бюджете — по локации, транспорту, отделке и условиям оплаты. Всё в одном PDF. Напишите нам в Телеграм — пришлём сразу.
Если хотите разобрать свой запрос индивидуально — короткая онлайн-консультация. 20 минут, без давления и срочных решений.