Как заработать на аренде недвижимости на Пхукете — стратегии и расчёты
«Хочу купить квартиру на Пхукете и жить на арендный доход».
Мы в Thailand Villa Center слышим это постоянно. Идея рабочая. Но есть нюансы. И важно понимать реальные цифры.
Давайте разбираться: сколько реально можно заработать, какие стратегии работают и как не разочароваться в инвестициях.
Стратегия №1. Посуточная аренда (Airbnb, Booking, Agoda)
Как это работает: вы сдаёте квартиру посуточно. Туристы — в основном на 3–7 дней. Загрузка сильно зависит от сезона.
Плюсы:
- Доход выше, чем в долгосрок (за счёт высоких ставок в сезон)
- Можете сами пользоваться квартирой в простое
- Квартира всегда в порядке (частая уборка, контроль)
Минусы:
- Загрузка в низкий сезон падает до 30–40%
- Нужна УК (30–35% комиссии) или ваше время на общение с гостями
- Некоторые кондоминимумы запрещают посуточную аренду
- Высокая амортизация техники и мебели
Расчёт доходности (на примере студии за 6 млн бат в Бангтао):
- Высокий сезон (ноябрь–апрель): 2500 бат/сутки, загрузка 80% → 60 000 бат/мес валовых
- Низкий сезон (май–октябрь): 1500 бат/сутки, загрузка 40% → 18 000 бат/мес валовых
- Средний валовый доход в год: (60 000 × 6) + (18 000 × 6) = 468 000 бат
- Расходы (УК 30%, уборка, расходники): ~140 000 бат
- Чистый доход в год: ~328 000 бат
- Чистая доходность: 5,5%
Стратегия №2. Долгосрочная аренда (на 6–12 месяцев)
Как это работает: вы сдаёте квартиру на длительный срок. Арендаторы — экспаты, семьи, удалённые работники, пенсионеры.
Плюсы:
- Стабильный доход 12 месяцев в году (загрузка 100%)
- Минимум головной боли (арендатор сам платит за коммуналку и решает мелкие проблемы)
- Можно без УК (нашли арендатора — забыли)
- Низкая амортизация (люди бережнее относятся к квартире)
Минусы:
- Доход ниже, чем в посуточной аренде в высокий сезон
- Риск плохих арендаторов (не платят, ломают, шумят)
- Не можете пользоваться квартирой сами
Расчёт доходности (на примере студии за 6 млн бат в Бангтао):
- Арендная ставка: 20 000–25 000 бат/мес (в среднем 22 000)
- Валовый доход в год: 264 000 бат
- Расходы (УК, если она есть, или разовые ремонты): ~20 000 бат
- Чистый доход в год: ~244 000 бат
- Чистая доходность: 4,1%
Стратегия №3. Гибридная (посуточно в сезон + долгосрок в низкий)
Как это работает: сдаёте посуточно с ноября по апрель (когда цены высокие), а на май–октябрь находите долгосрочного арендатора — часто с дисконтом 20–30%.
Плюсы:
- Максимальная загрузка круглый год
- Высокий доход в сезон + стабильность в низкий сезон
- Нет долгих простоев
Минусы:
- Нужно искать арендатора на 6 месяцев (не всегда легко)
- Сложнее с УК (приходится комбинировать стратегии)
- При смене арендаторов — дополнительные расходы на уборку
Расчёт доходности (на примере студии за 6 млн бат):
- Посуточно в сезон (6 месяцев): 2500 бат/сутки, загрузка 80% → 360 000 бат валовых
- Минус УК 30%: ~250 000 бат чистыми
- Долгосрок в низкий сезон: 15 000 бат/мес × 6 = 90 000 бат (без УК или с минимальной комиссией)
- Итого чистый доход в год: ~340 000 бат
- Чистая доходность: 5,7%
Что ещё влияет на доходность
Локация:
- Бангтао, Ката, Карон — лучшие для аренды. Высокий туристический поток, стабильный спрос.
- Чалонг, Кату — хуже. Спрос ниже, арендные ставки ниже. Но и цены на квартиры ниже.
Тип объекта:
- Студии (25–35 кв.м) — самая высокая доходность в процентах.
- Однушки (40–55 кв.м) — чуть ниже, но стабильнее.
- Виллы — доходность ниже в %, но абсолютные цифры выше.
Управляющая компания:
- Хорошая УК даёт загрузку 80%+ в сезон, 40–50% в низкий сезон.
- Плохая УК — 50–60% в сезон и 20–30% в низкий. Разница в доходе — десятки тысяч бат в год.
Ваше участие:
- Если сдаёте сами (через Airbnb), экономите 30% комиссии УК.
- Но тратите 5–10 часов в неделю на общение с гостями, уборку, решение проблем.
Что мы советуем инвесторам
- Не верьте обещаниям 10–12% чистыми. Реальность — 5–7% в зависимости от стратегии и удачи.
- Учитывайте сезонность. В низкий сезон загрузка падает, доход снижается. Закладывайте это в бюджет.
- Закладывайте расходы на УК и ремонт. Минимум 30% от валового дохода уйдёт на комиссии и содержание.
- Долгосрочная аренда — спокойнее. Меньше денег, но и головной боли меньше. Для новичков — самый понятный вариант.
- Если есть время и желание — сдавайте сами. Вы сможете сэкономить 30% комиссии УК, но потратите время. Считайте, что выгоднее: ваши часы или деньги.
Реальный пример из практики
Клиент купил студию в Бангтао за 6,2 млн бат в 2023 году. Выбрал гибридную стратегию.
Что получилось в первый год:
- Высокий сезон (ноябрь–апрель): сдавал посуточно через УК
- Низкий сезон (май–октябрь): нашёл долгосрочного арендатора — экспата, работает в школе, очень спокойный человек
Итоги за 12 месяцев:
- Валовый доход: 530 000 бат
- Расходы (УК, уборка, ремонт, налоги): 185 000 бат
- Чистый доход: 345 000 бат
- Чистая доходность: 5,6%
Клиент доволен. Говорит: «Лучше, чем депозит в банке. Плюс квартира за год выросла в цене на 300–400 тысяч».
Что Thailand Villa Center делает для инвесторов
Мы не просто продаём квартиру и прощаемся. Мы помогаем с арендой:
- Подбираем объект под выбранную стратегию (посуточно, долгосрок, гибрид)
- Рекомендуем проверенные УК (с которыми работаем годами)
- Рассчитываем реальную доходность — не маркетинговую, а по факту
- Консультируем по оптимизации дохода (стратегии ценообразования, сезонность, акции)
Хотите зарабатывать на аренде — мы поможем с первого дня.
Хотите зарабатывать на аренде недвижимости на Пхукете?
Напишите нам в комментариях или в личные сообщения. Рассчитаем доходность под ваш бюджет и выбранную стратегию. Покажем реальные цифры, а не «от 10%».