Автор: Иван Курасов (Эксперт Ботаник), специалист по рецензированию судебных строительно-технических и оценочных экспертиз. Работаю по всей стране, осуществляю выездные осмотры в любом регионе – от Калининграда до Владивостока.
Введение
В практике рассмотрения гражданских дел о разделе совместно нажитого имущества супругов суды все чаще назначают судебные строительно-технические и оценочные экспертизы. Основной вопрос, который ставится перед экспертами: как изменилась стоимость объекта недвижимости в результате произведенных улучшений (ремонта, перепланировки, реконструкции) и какова стоимость этих улучшений.
Казалось бы, задача понятная. Однако, анализируя заключения, поступающие ко мне на рецензирование, я регулярно сталкиваюсь с одними и теми же методологическими ошибками. Эти ошибки приводят к многократному завышению стоимости улучшений, а следовательно – к необоснованным требованиям о компенсации и затягиванию судебных процессов.
В этой статье я разберу самые распространенные нарушения, которые допускают эксперты при производстве такого рода экспертиз. Материал основан на реальных делах, но без указания конкретных персональных данных. Статья будет полезна как адвокатам и юристам, так и самим участникам процесса, желающим разобраться в качестве полученного экспертного заключения.
Нормативная база: что говорит закон
Статья 37 Семейного кодекса Российской Федерации устанавливает:
"Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)".
Из этой нормы следует три важных обстоятельства, которые должен доказать истец, а эксперт – установить:
1. Факт производства вложений (улучшений) – какие именно работы выполнены.
2. Значительное увеличение стоимости – улучшения должны существенно повысить рыночную цену объекта.
3. Причинно-следственная связь – увеличение стоимости произошло именно вследствие этих вложений, а не других факторов (например, общего роста рынка недвижимости).
Эксперты часто подменяют понятие "увеличение рыночной стоимости" понятием "затраты на производство работ". Между тем, это принципиально разные величины. Затраты могут составлять несколько миллионов, а прирост рыночной стоимости – быть минимальным (например, если ремонт сделан некачественно или не соответствует рыночным предпочтениям). И наоборот, рыночный рост цен на недвижимость за несколько лет может многократно превысить стоимость улучшений, но этот рост не подлежит компенсации в рамках статьи 37 СК РФ.
Типичные ошибки экспертов
Ошибка 1. Использование цены договора участия в долевом строительстве (ДДУ) вместо рыночной стоимости на дату начала улучшений
Самая распространенная и, пожалуй, самая грубая ошибка. Эксперты берут цену, по которой объект был приобретен у застройщика (иногда за несколько лет до передачи), и сравнивают её с текущей рыночной стоимостью. Разницу выдают за "увеличение стоимости в результате улучшений".
Почему это неправильно?
Во-первых, цена ДДУ – это инвестиционная цена, которая может существенно отличаться от рыночной стоимости готового объекта на момент его передачи. Застройщик закладывает в цену свои риски, прибыль, административные расходы, а также предоставляет рассрочку или иные условия.
Во-вторых, между датой заключения ДДУ и датой фактической передачи объекта может пройти год и более. За это время рыночная ситуация меняется. Цена ДДУ перестает быть актуальной.
В-третьих, самое главное: для определения увеличения стоимости, обусловленного улучшениями, сравнивать нужно рыночную стоимость объекта без улучшений и рыночную стоимость объекта с улучшениями на одну и ту же дату (дату проведения экспертизы). Исходная стоимость объекта на момент начала ремонтных работ (например, 2015 год) должна быть скорректирована до текущего уровня с учетом рыночных индексов, либо необходимо подобрать аналоги в состоянии "без отделки" на текущую дату.
Если этого не сделать, весь рыночный рост цен на недвижимость за 10-15 лет ошибочно приписывается улучшениям, что приводит к завышению требований истца в разы.
Ошибка 2. Смешение понятий "затраты на ремонт" и "прирост рыночной стоимости"
Эксперты часто определяют "стоимость неотделимых улучшений" как сметную стоимость ремонтно-строительных работ (включая материалы и труд), а затем в выводах заявляют, что именно на эту сумму увеличилась стоимость объекта. Либо, что еще хуже, заявляют об увеличении на десятки процентов, никак не связывая это со сметой.
В соответствии со статьей 37 СК РФ, значение имеет именно прирост рыночной стоимости, а не сметная стоимость работ. Это подтверждается и судебной практикой (см., например, определения Верховного Суда РФ по аналогичным делам).
Как должен выглядеть корректный расчет:
1. Определяется рыночная стоимость объекта с произведенными улучшениями (фактическое состояние).
2. Определяется рыночная стоимость того же объекта без улучшений (гипотетическое состояние, соответствующее проектной документации на момент передачи).
3. Разница между этими двумя величинами и есть прирост рыночной стоимости, обусловленный улучшениями.
Только такая методика позволяет установить реальный вклад улучшений в стоимость имущества, исключив общий рыночный рост.
Ошибка 3. Включение НДС в расчет стоимости работ при споре между физическими лицами
При составлении локальных смет эксперты часто механически применяют сметно-нормативную базу, предназначенную для строительных организаций (юридических лиц). В этих сметах автоматически начисляется НДС по ставке 20% или 22%.
Однако, если стороны спора – физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, и подрядчиком также выступало физическое лицо, включение НДС не имеет под собой правовых оснований. Статья 143 Налогового кодекса РФ относит к плательщикам НДС организации и индивидуальных предпринимателей.
Сумма НДС может составлять несколько сотен тысяч рублей, что существенно искажает реальную стоимость выполненных работ. Эксперт обязан обосновать, почему он применяет НДС в расчетах, либо исключить его.
Ошибка 4. Необоснованный отказ от применения затратного подхода при оценке недвижимости
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" в пункте 24 "а" рекомендует применять затратный подход для оценки застроенных объектов капитального строительства. Однако многие эксперты отказываются от затратного подхода, ссылаясь на "развитость рынка" и "достаточность сравнительного подхода".
Это нарушение. Отказ от применения любого из подходов (сравнительного, доходного, затратного) должен быть подробно обоснован со ссылкой на конкретные обстоятельства дела. При оценке таунхауса или квартиры затратный подход позволяет определить стоимость воспроизводства или замещения объекта, что особенно важно, когда нужно выделить стоимость улучшений из общей стоимости.
Ошибка 5. Некорректный подбор объектов-аналогов и недостаточное обоснование корректировок
При применении сравнительного подхода эксперты обязаны подбирать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам: местоположение, год постройки, этажность, материал стен, состояние отделки, наличие хозяйственных построек и т.д. (пункт 20 "б" ФСО № 7).
На практике часто встречаются случаи, когда в качестве аналогов используются объекты:
· с разницей в годе постройки 5-7 лет;
· с разной этажностью (2 этажа и 3 этажа);
· существенно отличающиеся по площади (на 30-50%);
· имеющие движимое имущество (мебель, технику), которого нет у объекта оценки.
При этом корректировки, которые должны устранить эти различия, либо не вносятся вовсе, либо вносятся без должного обоснования. Эксперт обязан указать источник информации о величине корректировки (справочник оценщика, анализ рынка) и привести расчет.
Ошибка 6. Отсутствие идентификации движимого имущества (встраиваемой мебели и техники)
При оценке встроенной техники и мебели эксперты иногда ограничиваются визуальным осмотром, не устанавливая модели, года выпуска, производителя. В заключении появляются записи: "духовой шкаф SMEG", "посудомоечная машина Bosch", "кухонный гарнитур – данных нет".
Без идентификации невозможно корректно подобрать аналоги на вторичном рынке, определить физический износ, применить затратный подход. Эксперт должен заявить ходатайство об истребовании технических паспортов, гарантийных талонов, чеков. Если это невозможно, он обязан указать в заключении допущения и ограничения, связанные с отсутствием информации, и оценить, как это влияет на достоверность результата.
Как правильно должно быть выполнено экспертное исследование
Ниже привожу алгоритм методологически корректного определения увеличения стоимости в результате улучшений для целей статьи 37 СК РФ.
Шаг 1. Определение рыночной стоимости объекта с улучшениями на дату проведения экспертизы.
Используется сравнительный подход (подбор аналогов в том же районе, с аналогичными характеристиками, в состоянии после ремонта). При достаточном количестве аналогов затратный и доходный подходы могут не применяться, но отказ должен быть обоснован.
Шаг 2. Определение рыночной стоимости того же объекта без улучшений на ту же дату.
То есть гипотетическое состояние, соответствующее проектной документации (без отделки, без перегородок, без инженерных разводок, без встроенной техники). Для этого:
· либо подбираются аналоги в состоянии "без отделки" или "черновая отделка";
· либо применяется затратный подход: стоимость строительства аналогичного объекта в базовой комплектации за вычетом износа плюс стоимость прав на земельный участок.
Шаг 3. Расчет прироста стоимости, обусловленного улучшениями.
Прирост = Стоимость "с улучшениями" – Стоимость "без улучшений".
Именно эта величина, а не сметная стоимость работ, имеет значение для применения статьи 37 СК РФ.
Шаг 4. Определение сметной стоимости работ (затрат) – справочно.
Для полноты исследования можно определить затраты на производство улучшений затратным подходом (локальная смета). Но эта величина не подменяет собой прирост рыночной стоимости. Суд может учесть её как дополнительный аргумент, но не более того.
Шаг 5. Оценка встраиваемой мебели и техники.
Проводится сравнительным подходом с подбором аналогов на вторичном рынке с обязательной идентификацией моделей, года выпуска, состояния. Желательно провести контрольный расчет затратным подходом (стоимость замещения за вычетом износа).
Что делать, если вы получили некачественное заключение эксперта
Если вы участвуете в деле в качестве стороны и сомневаетесь в обоснованности заключения эксперта, рекомендую следующий порядок действий.
1. Провести рецензию заключения независимым специалистом.
Специалист проанализирует заключение на предмет соответствия законодательству, стандартам оценки, сметным нормам, выявит методологические ошибки и подготовит письменную рецензию.
2. Заявить ходатайство о вызове эксперта в суд (статья 187 ГПК РФ).
В ходе допроса можно задать эксперту вопросы, которые выявили неясности и противоречия. Хорошо подготовленный перечень вопросов – половина успеха.
3. Заявить ходатайство о назначении повторной экспертизы (статья 87 ГПК РФ).
Если сомнения в правильности или обоснованности заключения подтвердятся, суд может назначить повторную экспертизу, поручив её другому эксперту или иному экспертному учреждению.
4. Представить рецензию в качестве письменного доказательства (статья 55 ГПК РФ).
Рецензия специалиста не заменет экспертизу, но является самостоятельным доказательством, которое суд обязан оценить в совокупности с другими.
О моей работе
Я, Иван Курасов (Эксперт Ботаник), специализируюсь на рецензировании судебных строительно-технических и оценочных экспертиз, а также на проведении самостоятельных исследований по поручению сторон. Работаю по всей территории Российской Федерации. Возможен выезд в любой регион для осмотра объектов, участия в судебных заседаниях в качестве специалиста.
Основные направления моей деятельности:
· рецензирование заключений судебных экспертов (строительно-техническая, оценочная, товароведческая экспертизы);
· подготовка письменных рецензий для представления в суд;
· консультирование адвокатов и юристов по вопросам, требующим специальных знаний;
· выездные осмотры объектов недвижимости и движимого имущества;
· подготовка альтернативных расчетов и методических рекомендаций.
По всем вопросам сотрудничества, а также для предварительной консультации вы можете связаться со мной через группу "Эксперт Ботаник" (ссылка в шапке профиля) или по контактам, указанным в описании.
Заключение
Судебная экспертиза при разделе имущества супругов – сложный и ответственный вид исследования. От качества заключения напрямую зависят суммы компенсаций, которые суд присуждает одной из сторон. К сожалению, практика показывает, что даже эксперты из аккредитованных учреждений допускают методологические ошибки, которые в корне меняют выводы.
Понимание этих ошибок – первый шаг к их оспариванию. Второй шаг – своевременное обращение к независимому специалисту за рецензией. Не надейтесь, что суд самостоятельно выявит все нарушения. Суд оценивает заключение в совокупности с другими доказательствами, и ваша активная позиция – залог справедливого решения.
Помните: ваши права защищает не только закон, но и ваше умение вовремя привлечь специалиста, способного поставить под сомнение некачественное экспертное исследование.