Ответ на вопрос о финансировании ремонта фасада магазина, расположенного в многоквартирном доме (МКД), зависит от правового статуса помещения: является ли оно частью МКД или самостоятельным объектом недвижимости.
Разберём оба варианта подробно👇
🔸 Магазин как часть многоквартирного дома (встроенные и встроенно‑пристроенные помещения)
Если магазин встроен в МКД или пристроен к нему и входит в состав дома, элементы его фасада обычно считаются частью общего имущества собственников помещений. Это закреплено в:
- ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ);
- ст. 290 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ);
- п. 2 Правил содержания общего имущества (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Как разграничить общее и частное имущество?
На практике важно определить, какие элементы фасада относятся к общему имуществу МКД, а какие — к имуществу собственника магазина.
К общему имуществу обычно относят:
- несущие стены МКД;
- части фасада, которые конструктивно связаны с домом и обслуживают несколько помещений.
К имуществу собственника магазина относят элементы, созданные или установленные им и обслуживающие только это помещение:
- индивидуальные витражные группы;
- отдельную облицовку фасада;
- козырьки;
- специально оборудованные входные группы;
- витрины, вывески и рекламные конструкции;
- иные элементы отделки, созданные собственником магазина.
Кто отвечает за ремонт?
- Если фасад (или его часть) относится к общему имуществу, обязанность по содержанию и ремонту несут все собственники помещений в МКД пропорционально своей доле в праве общей собственности (ст. 39, 158, 161 ЖК РФ).
- Организацию работ обеспечивает управляющая организация, ТСЖ или ЖСК.
- Собственник нежилого помещения не вправе самовольно изменять общее имущество без согласования с другими собственниками (ст. 36, 44 ЖК РФ).
Текущий и капитальный ремонт: в чём разница?
- Текущий ремонт направлен на поддержание фасада в исправном состоянии и устранение локальных повреждений (трещин, отслоения штукатурки, локальных дефектов облицовки, герметизацию швов и т. д.). Такие работы выполняет управляющая организация в рамках содержания общего имущества. Оплата идёт за счёт платы за содержание жилого помещения.
- Капитальный ремонт предполагает восстановление или замену значительной части конструкций фасада (утепление, замену облицовки, масштабное восстановление штукатурного слоя и т. п.). Финансирование идёт из фонда капитального ремонта: через регионального оператора либо со специального счёта МКД.
Эти требования закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ № 170).
🔸 Магазин как самостоятельный объект капитального строительства
Если магазин — отдельный объект, его фасад не относится к общему имуществу МКД. На него не распространяются ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ и Правила № 491.
Признаки самостоятельного объекта:
- отдельный кадастровый номер;
- самостоятельный ввод в эксплуатацию;
- собственный фундамент, стены и кровля;
- отсутствие включения в состав МКД;
- отдельная техническая документация;
- самостоятельный адрес или отдельная адресная часть.
В этом случае, согласно ст. 210 ГК РФ, бремя содержания имущества полностью лежит на собственнике магазина. Он обязан самостоятельно финансировать ремонт и обслуживание фасада.
✅ Группа Вконтакте: самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы
✅ Канал ВКонтакте: полезные статьи о ЖКХ, бесплатные памятки и актуальные новости