Ошибка в кадастровой оценке: Сельхозугодья vs Промзона
Фабула дела: Административный истец является собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения в Тверской области с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства». При проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) в 2022 году эти участки были отнесены к сегменту «производственная деятельность» (группа «недропользование»).
Собственник, настаивая на том, что земли являются сельскохозяйственными угодьями (пашнями и сенокосами), обратился в ГБУ за исправлением ошибки, но получил отказ.
Структура спора: Конфликт строится на противоречии между формальными сведениями о зонировании и фактическим статусом земель:
- Позиция ГБУ: Участки на дату оценки входили в производственную зону П1 согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), что исключает их учет как сельхозугодий
- Позиция собственника: Участки являются особо охраняемыми угодьями, что подтверждается проектами землеустройства еще 1993 года и вступившими в силу решениями судов по другим дела
Предмет иска: Признание незаконным решения Бюджетного учреждения Тверской области об отказе в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и возложение обязанности исправить эти ошибки.
Решения нижестоящих судов
- Первая инстанция (Тверской облсуд): Требования удовлетворил. Суд обязал ГБУ пересчитать стоимость с учетом сведений об отнесении участков к сельхозугодьям.
- Апелляция и Кассация: Отменили решение первой инстанции. Суды встали на сторону ГБУ, посчитав, что раз в ПЗЗ указана промышленная зона, то и модель оценки «производственная деятельность» выбрана верно.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ отменил акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции, указав на системные ошибки в подходе оценщиков:
- Приоритет угодий: Сельхозугодья (пашни, сенокосы) в составе земель сельхозназначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Согласно Градостроительному кодексу РФ, регламенты ПЗЗ для таких земель вообще не устанавливаются.
- Нарушение методологии: При оценке сельхозугодий обязательно нужно учитывать плодородие почв и природные факторы (пункты 57.2–57.4 Методических указаний). Оценка должна проводиться методом капитализации земельной ренты, а не по «промышленным» моделям.
- Преюдиция: Ранее другими судами уже было установлено, что данные участки являются сельхозугодьями и их перевод в категорию земель промышленности был признан незаконным. ГБУ не имело права игнорировать эти факты.
- Изменение зонирования: На момент спора в генплан и ПЗЗ уже были внесены изменения, закрепившие за участками зону сельскохозяйственного использования Сх5.