Рынок недвижимости в 2026 году переживает всплеск мошеннических схем, связанных с отчуждением жилья без ведома собственника. По данным МВД, только за 2025 год зафиксировано более 320 тысяч дистанционных мошенничеств, из которых 247 случаев напрямую связаны с продажей или утратой жилья. Количество приговоров по делам о мошенничестве с недвижимостью приблизилось к 2,6 тысячи — это в два с половиной раза больше, чем восемь лет назад. При этом более 95 процентов преступных сделок оформлены в простой письменной форме, без участия нотариуса.
На этом фоне законодатель предоставил гражданам эффективный инструмент защиты — право подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения или прекращения права на объект недвижимости без личного участия собственника. В первом квартале 2026 года только в одном регионе — Свердловской области — такой запрет оформили 51 182 человека, что в три с половиной раза больше, чем годом ранее.
Разбираем, как работает этот механизм, на какие нормы закона он опирается и как им воспользоваться.
Правовая основа: что говорит Федеральный закон № 218-ФЗ
Базовым нормативным актом, регулирующим возможность установления такого запрета, является Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно статья 36 этого закона закрепляет правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.
Согласно закону, при представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности регистрации, в ЕГРН вносится соответствующая запись. После этого любые регистрационные действия с объектом недвижимости — продажа, дарение, обмен, аренда, ипотека — могут быть осуществлены только при личном присутствии собственника. Росреестр обязан возвратить без рассмотрения любое заявление, поданное иным лицом, даже при наличии у него нотариальной доверенности.
Иными словами, после внесения запрета в реестр, никакая сделка с вашей квартирой не пройдёт без вашего физического присутствия в момент подачи документов на регистрацию. Это не просто формальность — это физический барьер, преодолеть который мошенники не в состоянии.
Как подать заявление о запрете: три способа
Законодательство предусматривает три способа подачи заявления о невозможности регистрации права без личного участия собственника. Все они равнозначны с юридической точки зрения, но различаются по степени удобства.
- Первый способ — через портал «Госуслуги». Это самый оперативный путь. Необходимо войти в подтверждённую учётную запись, перейти в раздел «Услуги», затем «Земля Дом» и выбрать «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия». Система предложит сверить паспортные данные и указать кадастровый номер объекта недвижимости. После этого заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью через приложение «Госключ». Вся процедура занимает около десяти минут.
- Второй способ — через личный кабинет на официальном сайте Росреестра. Для этого способа не требуется наличие усиленной квалифицированной электронной подписи, что делает его доступным для более широкого круга граждан.
- Третий способ — личное обращение в любой многофункциональный центр (МФЦ) на территории Российской Федерации. При себе необходимо иметь паспорт и ИНН. Сотрудник МФЦ заполнит заявление самостоятельно и примет документы. Услуга предоставляется бесплатно.
Важное уточнение: заявление подаётся отдельно на каждый объект недвижимости. Если у вас в собственности квартира, дача и гараж — потребуется подать три отдельных заявления.
Сроки и момент вступления запрета в силу
Запись о невозможности регистрации права без личного участия собственника вносится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня приёма заявления органом регистрации прав. Это означает, что уже через неделю после обращения ваша недвижимость будет защищена.
По истечении этого срока заявитель получает уведомление о внесении записи в личный кабинет на портале «Госуслуги» или на сайте Росреестра. Запрет действует бессрочно — до тех пор, пока собственник не подаст заявление о его отзыве, либо пока суд не признает запрет недействительным.
Что именно блокирует запрет: полный перечень ограничений
После внесения записи в ЕГРН Росреестр будет возвращать без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода права собственности, прекращения права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, поданные без личного участия собственника.
Это означает, что никто не сможет:
- продать вашу квартиру или дом;
- подарить или обменять недвижимость;
- сдать её в аренду или наём (если договор подлежит регистрации);
- использовать недвижимость в качестве залога при получении ипотеки или кредита;
- оформить ренту или пожизненное содержание с иждивением;
- совершить любые иные регистрационные действия, влекущие переход или ограничение права.
Как подчёркивают в Росреестре, запрет будет проигнорирован только в нескольких строго определённых законом случаях: при обращении взыскания на имущество по решению суда, при разделе имущества в судебном порядке, при наложении ареста на недвижимость, а также при оформлении наследства — наследник может снять запрет через суд.
Когда запрет не сработает: исключения, о которых нужно знать
Несмотря на всю надёжность механизма, существуют ситуации, в которых запрет не будет являться препятствием для регистрационных действий.
- Первое исключение — нотариально удостоверенные сделки. Если заявление на регистрацию подаёт нотариус, удостоверивший сделку, или стороны такой сделки, Росреестр обязан принять документы и провести регистрацию. Это прямо предусмотрено частью 4 статьи 36 Федерального закона № 218-ФЗ. Данное исключение введено для того, чтобы не блокировать нормальный гражданский оборот недвижимости, когда воля собственника подтверждена нотариусом.
- Второе исключение — судебные решения и акты судебных приставов. Запрет не действует при обращении взыскания на имущество по судебному решению, при разделе имущества супругов, при наложении ареста на недвижимость, при банкротстве физического лица, а также при регистрации перехода права по реновации жилищного фонда.
- Третье исключение — наследование. Если собственник умер, наследники могут зарегистрировать переход права на недвижимость в общем порядке, независимо от наличия запрета. При этом наследник может обратиться в суд с заявлением о признании запрета недействительным.
Как отозвать запрет: алгоритм действий
Рано или поздно у собственника может возникнуть необходимость продать недвижимость, подарить её или совершить иную сделку. В этом случае запрет необходимо снять. Процедура отзыва полностью зеркальна процедуре установления.
Собственник подаёт заявление об отзыве ранее внесённого запрета через те же каналы: портал «Госуслуги», личный кабинет Росреестра или МФЦ. В течение пяти рабочих дней запись о запрете исключается из ЕГРН. Никаких ограничений по срокам между снятием запрета и повторной его установкой закон не предусматривает — при необходимости можно снова защитить свою недвижимость сразу после завершения сделки.
Важный практический момент: при продаже квартиры с отметкой о запрете регистрации без личного участия подавать заявление о снятии такой отметки не требуется. Достаточно того, что сам собственник лично явится на сделку и подаст документы на регистрацию перехода права. Присутствие собственника аннулирует действие запрета в отношении конкретной сделки.
Дополнительные меры защиты недвижимости в 2026 году
Помимо установления запрета на регистрационные действия без личного участия, специалисты Росреестра рекомендуют внести в ЕГРН сведения об адресе электронной почты собственника. Эта мера позволит оперативно получать уведомления о всех совершающихся сделках и изменениях в отношении объектов недвижимости.
Если правообладатель получит такое сообщение от Росреестра и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет немедленно уведомить об этом ведомство, и сделка не состоится. Внести или актуализировать сведения об адресе электронной почты можно на портале «Госуслуги» или в МФЦ.
На законодательном уровне также обсуждается инициатива об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с единственным жильём и с участием пенсионеров, а также установлении короткого срока действия доверенности на отчуждение недвижимости — не более 30–60 дней. Эти предложения уже прозвучали в Совете Федерации и, вероятно, будут реализованы в ближайшие годы.
Заключение: почему стоит действовать немедленно
Запрет на регистрационные действия без личного присутствия собственника — это, пожалуй, самый надёжный из существующих сегодня способов защитить свою недвижимость от мошенников. Он бесплатен, оформляется в трёх доступных форматах и действует бессрочно, не требуя продления.
Учитывая рост числа мошеннических схем и статистику МВД, игнорировать этот инструмент не просто неосмотрительно, а опасно. Подача заявления занимает считанные минуты, но может уберечь от многолетних судебных тяжб и потери жилья, стоимость которого измеряется миллионами рублей.
Если вы ещё не установили такой запрет — сделайте это прямо сейчас. Если у вас несколько объектов недвижимости — защитите каждый из них. Это тот случай, когда право бездействия обходится слишком дорого.
Материал подготовлен на основе анализа статьи 36 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», данных пресс-службы МВД России за 2025–2026 годы, информации Управления Росреестра по Свердловской области о статистике обращений в первом квартале 2026 года, а также материалов официального портала «Госуслуги» и разъяснений Росреестра.