Я, Дмитрий Бадеев, юрист по недвижимости в Москве. Многие думают: «Если у продавца есть нотариальная доверенность на представителя, то сделка безопасна». Но практика показывает обратное. Особенно когда за доверенностью стоит пожилой человек, который не до конца осознаёт свои действия.
Расскажу свежий пример (адаптирую под недвижимость аналогичное дело из судебной практики).
📋 Суть дела
Мужчина приобрёл квартиру на вторичном рынке. Продавцом по доверенности выступал сын собственницы — у него были широкие полномочия, вплоть до получения денег.
Всё выглядело законно: нотариальная доверенность, договор купли-продажи, регистрация в Росреестре.
А через некоторое время покупатель получил судебную повестку. Сделку требовала признать недействительной сама собственница квартиры — пожилая женщина, от имени которой действовал её сын.
Оказалось, что мать была уверена, что квартира никем не продана, а сын просто «помогает с документами». На самом деле он продал квартиру без её реального согласия.
⚖️ Что решил суд
Суд установил:
- Женщина подписала доверенность в критической для неё ситуации — сразу после утраты родной сестры.
- В силу возраста (более 70 лет) и стресса она не могла понимать значение своих действий.
- Сын воспользовался её состоянием и продал квартиру.
Суд признал сделку недействительной и обязал покупателя вернуть квартиру прежней владелице. Покупатель остался и без денег (он отдал их представителю), и без жилья.
Аналогичные решения выносят и по автомобилям, и по квартирам. Например, Курский областной суд недавно рассматривал похожее дело (адаптировано под недвижимость).
🔑 Почему это опасно для покупателя
Вы теряете квартиру, даже если действовали добросовестно. Суд встанет на сторону собственника, если докажет, что доверенность была выдана под влиянием обмана, стресса, болезни или заблуждения.
Взыскать деньги с представителя — часто невозможно, потому что он их уже потратил или скрылся.
Поэтому при покупке недвижимости через представителя нужно соблюдать особую осторожность.
🛡️ Как защитить себя при покупке у представителя
- Лично переговорите с собственником. Позвоните ему, встретьтесь. Убедитесь, что он действительно хочет продавать квартиру и понимает, что подписывает.
- Проверьте доверенность в реестре нотариуса. Доверенность должна быть действующей, не отменённой. Нотариус может подтвердить, что на момент сделки она не отозвана.
- Узнайте причину выдачи доверенности. Если собственник пожилой, недавно болел, перенёс стресс — это красный флаг.
- Не переводите деньги представителю напрямую. Используйте аккредитив или банковскую ячейку с условием, что продавец-собственник лично подтвердит получение денег.
- Наймите юриста по недвижимости для сопровождения сделки. Я, Дмитрий Бадеев, проверяю доверенность, общаюсь с собственником, оцениваю риски.
⚠️ При чём здесь самовольная постройка и изъятие недвижимости?
Если квартира, купленная у представителя, окажется с незаконной перепланировкой (например, объединение с лоджией без разрешения), это добавят к проблемам. Признают самовольной постройкой — будет предписание и штраф. Если же сама квартира находится в доме, который стоит на земле с нарушением, возможен риск изъятия недвижимости для госнужд. А вы уже не сможете доказать, что вы — добросовестный покупатель, потому что сделка и так под вопросом.
Поэтому в подбор недвижимости и сопровождение сделки я всегда включаю проверку:
- доверенности и дееспособности собственника;
- истории квартиры;
- отсутствия самостроя;
- рисков изъятия.
💎 Итог
Покупка квартиры у представителя по доверенности — это зона повышенного риска. Даже если документы идеальны, суд может признать сделку недействительной, если выяснится, что собственник не понимал своих действий.
Не экономьте на проверке. Одна ошибка может стоить вам квартиры и миллионов рублей.
❓ Вопрос к вам
Сталкивались ли вы с покупкой недвижимости по доверенности? Были ли проблемы? Поделитесь в комментариях 👇
👉 Если вы планируете покупку квартиры или участка — не рискуйте. Пишите в личку. Я, Дмитрий Бадеев, проведу полную проверку продавца и документов, чтобы сделка была безопасной.