Реальная доходность аренды — это чистая доходность (Net Yield), которая считается так: годовая арендная плата минус все годовые расходы и простои, делённая на стоимость квартиры, умноженная на 100%. Цифра из объявления показывает только валовую доходность и почти всегда завышена. Главный риск — не учесть налоги, коммуналку в простой, ремонт и месяц без жильцов. Перед покупкой под аренду считайте чистую доходность сдачи квартиры, а не валовую.
Раз в пару недель ко мне приходит человек с горящими глазами и фразой «я нашёл квартиру под сдачу, там доходность 9 процентов». Он уже всё подсчитал в уме, пока ехал на просмотр. Я киваю, наливаю чай и задаю один вопрос: а коммуналку в месяцы простоя кто платит. И вот тут глаза немного гаснут. Потому что в его голове квартира сдаётся 365 дней в году, жилец идеальный, кран не течёт, а налоговая про него забыла. На бумаге всё выглядело нормально.
Проблема не в том, что люди плохо считают. Проблема в том, что они считают не то. Цифра в объявлении «доходность 9%» — это маркетинг, а не расчёт. Если хочется спокойно разобраться, без спешки и без чужого энтузиазма, можно начать отсюда — там я раскладываю эти вещи подробнее и отвечаю на частые вопросы.
Откуда берётся красивая цифра и почему она врёт
Когда вам показывают доходность в объявлении или в рекламе ЖК, почти всегда имеют в виду валовую доходность (Gross Yield). Это простая дробь: годовая аренда делится на стоимость квартиры. Никаких расходов, никаких простоев, никаких налогов. Чистая математика в вакууме, где жилец платит вовремя и живёт вечно. Цифра получается приятная, и именно её хочется показать покупателю.
А есть чистая доходность (Net Yield). Она учитывает всё, что реально вытекает из вашего кармана за год: налоги, коммуналку, мелкий ремонт, управление и те самые месяцы, когда квартира стоит пустая. Разница между этими двумя цифрами обычно процента два, иногда больше. Это кажется мелочью, пока вы не пересчитаете на десять лет владения и не увидите, сколько на самом деле принёс объект. Именно здесь многие теряют ощущение реальности.
Как считать по-честному: формулы без магии
Сами формулы простые, пугаться нечего. Валовая доходность — это (годовая арендная плата ÷ стоимость объекта) × 100%. Чистая доходность — это ((годовая аренда − годовые расходы) ÷ стоимость объекта) × 100%. Вся разница в том, что во вторую формулу вы честно вписываете деньги, которые уходят. И вот тут начинается самое неприятное: многие просто не знают своих реальных расходов, потому что никогда их не складывали за год.
Покажу на живом примере, который близок к рынку 2026 года.
Параметр Значение Стоимость квартиры 5 000 000 ₽ Аренда в месяц 35 000 ₽ Расходы в месяц (коммуналка, налог, управление) 5 000 ₽ Простой в год 30 дней Валовая доходность 8,4% Чистая доходность ≈ 6,4%
Видите разрыв? Восемь и четыре в объявлении против шести и четырёх в реальности. Два процента как будто испарились, хотя никто их не крал. Их съели один месяц простоя, налог и текущие платежи. На пяти миллионах это десятки тысяч рублей в год, которые человек мысленно уже потратил, а их нет. Обычно в этот момент люди делают ошибку — округляют простой до нуля, потому что «ну я же быстро найду жильца». Рынок такие истории любит.
Налоги: маленький процент, который меняет картину
С налогами в России сейчас всё довольно гуманно, если не прятаться. Самозанятый платит 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче юрлицу. Если оформляться как обычное физлицо с декларацией — это 13% НДФЛ с дохода. Разница между 4% и 13% на горизонте нескольких лет ощутимая, и режим самозанятого для большинства частных арендодателей просто выгоднее. Но дело даже не в ставке.
Дело в том, что налог надо закладывать в расчёт доходности заранее, а не узнавать о нём постфактум. Я видел людей, которые считали чистую доходность, гордо вычитали коммуналку, а налог «забывали», потому что планировали сдавать в серую. А потом приходил сосед-доброжелатель, жалоба, и квартира из актива превращалась в нервотрёпку. Закон тут на стороне порядка: проще платить свои 4% и спать спокойно, чем экономить и потом объясняться.
Простой и ремонт: расходы, которые не любят в столбик
Самая недооценённая строка — это пустые месяцы. Между жильцами почти всегда есть пауза: кто-то съехал, надо убрать, подкрасить, выложить объявление, провести показы. Две-три недели — это норма, а не форс-мажор. За год набегает легко месяц, иногда полтора. И всё это время вы платите коммуналку, но не получаете аренду. Именно простой чаще всего и превращает красивые 8% в реальные 6%.
Дальше ремонт и обновление. Холодильник не вечен, стиралка ломается в самый неподходящий момент, обои после второго жильца просят замены. Это не катастрофа, это просто амортизация, и её надо размазать по годам и заложить в расходы. Кто этого не делает, тот раз в три года получает «внезапную» трату в сто тысяч и считает её несчастьем, хотя это была плановая статья бюджета. Предсказуемость тут дороже оптимизма.
Сколько реально приносит аренда в России в 2026 году
Чтобы не сравнивать свою квартиру с фантазией, полезно держать в голове реальные ориентиры по чистой доходности.
Сегмент Доходность в год Москва и крупные мегаполисы 4–5% Региональные города 5–10% Инвестиционные отели 8–10% BTR (Build-to-Rent) 6–10%
Закономерность простая: чем дороже квадратный метр, тем ниже доходность в процентах. Москва даёт скромные 4–5%, потому что вы во многом платите за сохранность капитала и рост стоимости, а не за арендный поток. Регионы могут давать больше в процентах, но там выше риск простоя и сложнее с качественными жильцами. Если вам обещают 12% в спокойном жилом сегменте без подводных камней — где-то в расчёте спрятан либо неучтённый риск, либо лишний ноль.
Портфель: когда квартир несколько
Расчёт доходности портфеля — это не среднее арифметическое из процентов, как многие думают. Нельзя сложить 5% и 8% и поделить пополам, получив 6,5%, потому что объекты стоят по-разному. Считать надо в деньгах: суммарный чистый доход за год делить на суммарную стоимость всех объектов. Одна дорогая квартира с низкой доходностью может перетянуть весь портфель вниз, даже если рядом стоит бодрый региональный объект.
И вот здесь у инвесторов чаще всего и наступает прозрение. Человек владеет тремя квартирами, уверен, что у него «процентов восемь в среднем», а сводит цифры — и выходит пять с небольшим. Не потому что объекты плохие, а потому что портфель не считали целиком ни разу. Для этого удобно завести обычную таблицу или взять онлайн-калькулятор доходности, который учитывает расходы и простои. Если хочется спокойно разобраться с этим на своих цифрах, я разбираю такие кейсы здесь.
Что обычно забывают и где теряют деньги
Соберу подводные камни в один список, чтобы было под рукой.
- Считают валовую доходность, а живут на чистую — разрыв 1,5–3% годовых.
- Обнуляют простой, хотя месяц пустой квартиры в год — это норма рынка.
- Не закладывают налог, а потом он «съедает» доход задним числом.
- Забывают про амортизацию техники и ремонта раз в несколько лет.
- Считают портфель «на глаз», усредняя проценты вместо денег.
- Берут аренду «как у соседа», не проверив реальный спрос в локации.
Каждый пункт по отдельности кажется мелочью. Но вместе они и превращают инвестицию мечты в объект, который просто стоит и не приносит того, на что человек рассчитывал. Хуже всего, когда это выясняется через два-три года, когда деньги уже вложены и менять что-то поздно и обидно.
Кому имеет смысл звать риелтора, а кому нет
Скажу честно, без прогрева. Если вы любите цифры, готовы сами объехать локацию, проверить спрос, посчитать чистую доходность и не боитесь возни с документами — вы прекрасно справитесь сами. Тут не нужен волшебник, нужен порядок в голове и калькулятор. Риелтор в этом случае просто сэкономит вам время, но не сделает ничего, что вы не сделали бы сами.
А вот занятым собственникам, людям с первой сделкой и инвесторам, которые смотрят на доходность, а не на «уютный ремонт», сопровождение реально экономит недели. По сути это готовая система: анализ рынка и адекватной цены, подготовка объекта и рекламы, показы, переговоры и сопровождение до регистрации. Комиссия риелтора на рынке обычно от 2 до 5% от сделки или фиксированная сумма за конкретную услугу, а первичная консультация чаще всего бесплатная — можно прийти с вопросом и уже на берегу понять, стоит ли вообще брать этот объект. Платите вы за то, чтобы не учиться на дорогих ошибках годами.
Хотите получить бесплатную консультацию или просто быть в курсе новостей недвижимости? Подпишитесь на мой Telegram-канал. Помогу вам с вашей недвижимостью, а здесь вы можете больше узнать обо мне.
В сущности, реальная доходность аренды — это не про сложную математику, а про честность с самим собой. Цифра из объявления нравится, потому что её приятно держать в голове. Своя цифра, посчитанная по чистой доходности, нравится меньше, зато на неё можно опереться. И когда вы один раз сведёте все расходы, простои и налог в одну табличку, странное спокойствие приходит само. Становится видно, что у вас за объект и сколько он на самом деле стоит вашего времени.
Частые вопросы
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Валовая доходность считается без расходов: годовая аренда делится на стоимость квартиры. Чистая доходность учитывает налоги, коммуналку, ремонт и простои. Разница обычно 1,5–3% годовых, и именно чистая цифра показывает реальный доход.
Какая доходность аренды считается нормальной в 2026 году?
В Москве и мегаполисах это 4–5% годовых, в региональных городах 5–10%, в инвестиционных отелях и BTR-проектах 6–10%. Чем дороже метр, тем ниже процент, потому что вы во многом платите за сохранность капитала.
Сколько дней простоя закладывать в расчёт?
Реалистично закладывать около 30 дней в год, иногда больше. Между жильцами всегда есть пауза на уборку, мелкий ремонт и поиск нового арендатора. Обнулять простой — самая частая ошибка в расчётах.
Какой налог платить со сдачи квартиры?
Удобнее всего режим самозанятого: 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче юрлицу. Как обычное физлицо с декларацией — 13% НДФЛ. Налог нужно закладывать в расчёт доходности сразу, а не узнавать о нём потом.
Как посчитать доходность портфеля из нескольких квартир?
Не усредняйте проценты. Сложите чистый годовой доход со всех объектов и разделите на их суммарную стоимость. Так одна дорогая квартира с низкой доходностью не исказит общую картину.
Стоит ли пользоваться онлайн-калькулятором доходности?
Да, если калькулятор учитывает расходы, налоги и простои, а не только аренду и цену. Он помогает быстро сравнить объекты на этапе выбора. Базовыми калькуляторами обычно можно пользоваться бесплатно.
Можно ли посчитать всё самому без риелтора?
Можно, если есть время разобраться в локации, спросе и документах. Риелтор полезен занятым собственникам, новичкам и инвесторам, которым важнее цифры и скорость. Первичная консультация обычно бесплатная.
