В Москве рынок коммерческой недвижимости последние годы прошёл через серьёзные испытания: пустующие офисы, закрытие торговых центров, перепрофилирование площадей. Теперь инвесторы и аналитики задаются вопросом: не идёт ли Санкт‑Петербург по тому же пути?
Что происходило в Москве:
За последние 5 лет столица столкнулась с рядом вызовов: переход на удалёнку и гибридные форматы сократил спрос — заполняемость упала с 92 % до 83 % (данные JLL); крупные ТЦ теряют посетителей из‑за роста онлайн‑торговли, доля вакантных площадей в отдельных комплексах достигла 25 %; часть офисов и торговых площадей переделывают под коворкинги, склады маркетплейсов, медицинские центры.
Текущее состояние коммерческой недвижимости в Санкт‑Петербурге
По данным Knight Frank и Colliers International, тенденции, наблюдавшиеся ранее в Москве, начинают проявляться и в Северной столице: заполняемость бизнес‑центров класса А и B в центре города снизилась с 88 % в 2021 г. до 79 % в 2024 г. Компании оптимизируют площади, часть сотрудников остаётся на удалёнке. Крупные ТЦ фиксируют падение трафика на 15–20 % год к году. Стрит‑ритейл в центральных локациях показывает большую устойчивость, но и там растёт доля пустующих помещений.
При этом спрос на складские помещения класса А вырос на 40 % за 2 года — логистические компании и маркетплейсы активно арендуют площади. Новый перспективный сегмент: небольшие производственные и складские блоки с офисами пользуются спросом у малого и среднего бизнеса.
Ключевые отличия Петербурга от Москвы
Несмотря на схожие тренды, есть важные нюансы:
- меньшая база. Объём коммерческой недвижимости в Петербурге в 2–3 раза меньше московского.
- туристический фактор. В центре города высокий спрос на стрит‑ритейл под кафе, рестораны, сувенирные магазины.
- логистический хаб. Петербург — крупный транспортный узел: спрос на склады и распределительные центры остаётся высоким.
- более мягкая коррекция. Падение заполняемости и ставок в Петербурге идёт плавнее, без резких скачков.
Перспективные направления
На фоне общей коррекции выделяются сегменты с растущим спросом:
- складская недвижимость класса А вблизи трасс и портов;
- light industrial — компактные многофункциональные блоки;
- стрит‑ритейл в жилых районах с высокой плотностью населения;
- перепрофилированные площади под коворкинги, фитнес‑центры, образовательные проекты.
Что делать инвестору
- фокусируйтесь на ликвидных активах: склады, light industrial, стрит‑ритейл в спальных районах;
- избегайте избыточного оптимизма в офисных и торговых центрах — тщательно анализируйте заполняемость и планы арендаторов;
- оценивайте локацию: близость к транспортным узлам, метро, жилым массивам критически важна;
- закладывайте буфер на простои — рассчитывайте доходность с учётом вакантности 10–15 % даже для «надёжных» объектов;
- рассмотрите перепрофилирование — старые офисы и магазины можно адаптировать под новые форматы с более стабильным спросом.
Слово нашему девелоперу: "Как мы зарабатываем даже на «пустом» рынке?"
Мы отслеживаем не только макропоказатели, но и микротренды: изменение трафика в районах, планы по развитию инфраструктуры, спрос со стороны конкретных отраслей.
Приоритет — стрит‑ритейл в жилых массивах и другие ликвидные сегменты. Эти форматы показывают стабильный спрос даже в условиях общей коррекции.
Мы не ждём, пока «выстрелит» готовый объект, а ищем недооценённые активы с потенциалом роста — и создаём ценность самостоятельно.
Наш портфель проектов — лучшее доказательство: даже в период высокой вакантности и снижения ставок мы обеспечиваем доходность выше среднерыночной. Секрет прост: опыт, аналитика и готовность действовать там, где другие видят только риски.
Полагаясь на мнение нашего партнера, десятки проектов которого мы профинансировали, я уверена: Санкт‑Петербург не повторяет худший сценарий Москвы — он формирует свой путь. И профессионалы с проверенной экспертизой не просто адаптируются к нему, а создают новые правила игры.
