Жить • 2 июня 2026
Автор: Екатерина Щеглова
Обложка: Unsplash (фото 1, фото 2, фото 3)
Купить квартиру у моря и сдавать туристам… Звучит просто, но на практике разница между Сочи и Ессентуками, Светлогорском и Сортавалой — это разница в логике, а не только в цене. Одни рынки дают рост капитализации, другие — стабильный денежный поток, третьи — пока только обещания. «Инк» прошелся по пяти регионам и выяснил, где математика сходится, а где инвестор рискует ждать своих денег бесконечно.
Купить квартиру у моря и сдавать туристам… Звучит просто, но на практике разница между Сочи и Ессентуками, Светлогорском и Сортавалой — это разница в логике, а не только в цене. Одни рынки дают рост капитализации, другие — стабильный денежный поток, третьи — пока только обещания. «Инк» прошелся по пяти регионам и выяснил, где математика сходится, а где инвестор рискует ждать своих денег бесконечно.
«Если есть на свете рай — это Краснодарский край»
Эксперты поясняют, что спрос на Черноморском побережье держится за счет внутреннего туризма и это напрямую влияет на загрузку объектов и сроки окупаемости. При этом внутри региона уже нет единого рынка — каждый город дает свой результат.
Сочи
В Сочи инвестор заходит в дорогой сегмент. Средняя цена новостроек держится около 600 тыс. руб. за 1 кв. м, в проектах с сервисом средняя цена «квадрата» фиксируется на отметке 800 тыс. руб.
Резкого роста, как раньше, рынок уже не дает, за прошлый год цены повысились на 5%. При этом объекты стабильно работают круглый год: летом пляжный поток, зимой — горнолыжный.
Доход формируется за счет высокой ставки аренды и загрузки, но конкуренция плотная, и без сильного продукта деньги отбиваются долго, говорит генеральный директор сочинского агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.
Здесь быстро продают и легко сдают, поэтому деньги возвращаются через аренду и рост цены. За последние годы рынок прибавлял до 20–40% по капитализации и даже при высокой базе спрос не проседает за счет дефицита качественных проектов, добавляет инвестор, эксперт по российской и зарубежной недвижимости Юлия Щукина.
Фактически и новостройки, и готовое жилье с чистыми документами в долгосрочной перспективе продолжат расти в цене, поскольку поток туристов стабилен, инфраструктура, в том числе туристическая, активно развивается, а свободные участки под строительство в дефиците из-за природных особенностей ландшафта, поясняет исполнительный директор компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Геленджик
Геленджик показывает более высокую динамику, нежели Сочи. Средняя цена 298 тыс. руб. за «квадрат» и рост в диапазоне 12–15% за год. Здесь рынок еще набирает обороты, и это чувствуется по новым проектам и интересу покупателей. Летом объекты загружаются почти полностью, в межсезонье темп падает, но за счет роста стоимости метра инвестор получает второй источник дохода — капитализацию, объясняет Юлия Усачева.
Геленджик сейчас выглядит как территория с запасом роста. Новый аэропорт усиливает поток туристов и расширяет географию приезжающих. Это влияет на загрузку и в перспективе двигает цены.
Здесь важен горизонт вложений: эффект инфраструктуры проявляется постепенно, по мере увеличения трафика, разъясняет эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков.
Анапа
Анапа дает быстрый вход и понятную математику. Средняя цена 1 кв. м составляет 260 тыс. руб., продажи растут. В городе активно строят комплексы под аренду и их быстро разбирают.
Основной поток — семьи с детьми, сезон ярко выражен, но за счет низкого входа объект окупается быстрее. Здесь часто заходят инвесторы, которые берут несколько квартир и масштабируют доход, поясняет Юлия Усачева.
Объекты стабильно заполняются летом и в межсезонье, что дает предсказуемый денежный поток. Окупаемость растягивается до 6–10 лет, но риски ниже за счет понятной аудитории и стабильного спроса, добавляет Юлия Щукина.
Кирилл Флутков
эксперт по недвижимости Сочи
«Анапа и Геленджик выигрывают за счет автомобильной доступности. Поток туристов из южных регионов формируется именно через дорогу. К этому добавляется винный туризм. Вокруг виноделен формируются маршруты, и это дает дополнительный спрос на аренду. В Сочи такого направления нет, но его компенсирует круглогодичный сезон».
Новороссийск
Новороссийск работает по другой модели. Средняя цена «квадрата» составляет 218 тыс. руб., рост умеренный — в пределах 7%. Это портовый город с постоянным спросом на долгосрочную аренду. Туристический поток слабее, зато арендаторы живут дольше и дают стабильный денежный поток. Такой формат выбирают, когда важна предсказуемость, говорит Юлия Усачева.
В большинстве курортных городов инфраструктура заточена под сезонный отдых. Новороссийск выбивается из этой логики: там работает городская инфраструктура, рассчитанная на постоянное проживание. Это влияет на формат аренды и на тип арендатора, добавляет Кирилл Флутков.
Татьяна Подкидышева
исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Наибольшим потенциалом инвестиционного роста в Краснодарском крае на сегодняшний день обладает Новороссийск, в котором ведется активное строительство на рынке новостроек. В этой локации представлены крупные федеральные застройщики, создана вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура для постоянного и сезонного проживания. Кроме морского отдыха, в этом регионе есть также виноградники и туристический бизнес».
Туапсе
Туапсе остается в Краснодарском крае самой доступной точкой входа — около 178 тыс. руб. за «квадрат». Но при этом цены и сам рынок почти не растут, новых проектов немного, а инфраструктура уступает соседям. Сделки здесь точечные — покупают конкретные объекты с понятной локацией, рассчитывая на локальный спрос и низкий бюджет входа, объясняет Юлия Усачева.
Юлия Щукина
инвестор, эксперт по российской и зарубежной недвижимости:
«Черноморское побережье в целом сохраняет потенциал роста. В популярных точках доходность до 12–16%, что заметно выше городской аренды. Ограниченное предложение и новые проекты поддерживают рост цен, который в ближайший период может прибавить еще 10–15%».
Юлия Усачева
генеральный директор сочинского агентства недвижимости «Городской риелторский центр»
«Покупатели в этом регионе все чаще считают доход до сделки. Берут апартаменты с управляющими компаниями, смотрят на загрузку и близость к морю, выбирают форматы, которые можно сразу сдавать. За счет этого рынок перестраивается: в одних городах деньги заходят в стабильность, в других — в рост, и разница между ними становится заметнее с каждым сезоном».
«Едем на воды»
Кавказские Минеральные Воды (КМВ) в последние два года привлекают инвесторов за счет понятной экономики аренды и стабильного потока гостей. Загрузка держится почти весь год: короткий спад длится около месяца, остальное время квартиры работают.
Кавказские Минеральные Воды развиваются через медицинский туризм. Кисловодск и Пятигорск формируют стабильный поток за счет санаториев и SPA-сегмента. Средняя доходность инвесторов держится здесь на уровне 10–12%. Здесь меньше скачков загрузки, арендаторы приезжают на длительные программы, поэтому доход распределяется ровнее в течение года, поясняет Юлия Щукина.
Сокращается время в пути, растет поток гостей. Для инвестора это означает одно — расширяется аудитория арендаторов и увеличивается глубина спроса. Курортная специфика тоже работает на рынок. Более 130 минеральных источников, мягкий климат без перегрева летом, санаторная база и круглогодичный поток гостей формируют стабильную загрузку без резких провалов, говорит генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
По словам эксперта, отличие от морских направлений, где сезон ограничен, здесь аренда распределяется равномернее, а конкуренция ниже.
Кисловодск
Наиболее заметный рост цен на жилье за год зафиксирован в Кисловодске. Средняя цена 1 кв. м жилой недвижимости составляет 230 тыс. руб., что на 45% больше, чем год назад.
В Кисловодске за год на рынке новостроек вышли в реализацию три новых проекта и на сегодняшний день в реализации находится восемь проектов. Большая часть предложения (72,2%) будет введена в 2027–2028 гг., поясняет исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Основной сценарий инвестора — посуточная аренда. В Кисловодске квартира площадью 40–50 кв. м в хорошем районе приносит в среднем 4,5–6 тыс. руб. в сутки, в сезон ставка доходит до 10–12 тыс. руб.
При загрузке около 70% годовой доход после расходов и налогов выходит на уровне 600 тыс. руб. и выше. Это дает 8–12% годовых и срок возврата вложений в пределах 10–12 лет, объясняет Валерий Летенков.
Пятигорск
В Пятигорске рост цен на жилье не такой активный, как в Кисловодске, но годовая динамика составила 20%, до 175 тыс. руб. за «квадрат».
Пятигорск активно развивается, объем предложения на рынке достаточно высок, как и конкуренция за покупателя, и это немного сдерживает динамику роста цен. Но при покупке ликвидной недвижимости можно рассчитывать на годовой доход в 7–8%, поясняет Сергей Зайцев.
Ессентуки
Средняя цена 1 кв. м жилья в этом городе составляет 138 тыс. руб. За год здесь зафиксировано снижение цен на 13%, но в дальнейшем прогнозируется рост. Поэтому во время снижения цен инвесторы смогут приобрести жилье по более выгодным ценам и быстрее «отбить» вложения.
В Ессентуках большой объем старого жилья и большие перспективы под новое строительство, поскольку земельных участков здесь достаточно. Интересна недвижимость, которая расположена в максимальной близости от знаменитых лечебниц, и доходность от вложений в недвижимость может составлять до 10% годовых, говорит Сергей Зайцев.
Валерий Летенков
генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»
«Сейчас в регионе сформировался понятный разрыв между старым и новым фондом. Новые проекты с хорошей шумоизоляцией, продуманными планировками и ориентацией на аренду быстро занимают свою нишу. При ограниченном объеме таких домов именно они формируют рост цены и собирают основной денежный поток».
Сергей Зайцев
исполнительный директор компании «Этажи»
«В отличие от городов Черноморского побережья, влияние на инвестиционную привлекательность недвижимости Кавказских Минеральных Вод оказывает не близость к морю, а популярные курорты и туристические маршруты».
Направление для эстетов
Калининградская область — один из немногих регионов, где курортная недвижимость дает понятную экономику уже на входе. В первую очередь речь про Зеленоградск и Светлогорск. Здесь спрос формирует стабильный поток туристов из центральной России, который распределяется на весь год. Летом загрузка держится на уровне 70–80%, в низкий сезон снижается, но не обнуляется, и за счет этого посуточная аренда сохраняет доходность, говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич.
Курортные города в Калининградской области, которые находятся на побережье Балтийского моря, последние пять лет пользуются спросом у покупателей не только для сезонного, но и для постоянного проживания, а также для сдачи в аренду и получения дохода, добавляет Татьяна Подкидышева.
Зеленоградск
Средняя цена 1 кв. м за год выросла здесь на 15%, достигла отметки 233 тыс. руб. и продолжает расти на фоне дефицита современных объектов у моря. Быстрее всего запускаются апарт-отели с готовой отделкой — инвесторы покупают их под аренду без дополнительных затрат. Даже при загрузке около 70% объект приносит до 1,3–1,4 млн руб. в год. Срок возврата вложений укладывается в семь-девять лет, говорит Алла Шинкевич.
Светлогорск
Светлогорск дает другую модель — ставки аренды ниже, но объект заметнее прибавляет в цене. За год средняя цена 1 кв. м выросла на 16%, а посуточная аренда приносит 15–20% годовых при загрузке до 85–90% летом, при этом основной доход формируется за счет последующей перепродажи. Особенно это заметно в проектах с архитектурой и сервисом, где покупатель выбирает формат жизни, а не только площадь, объясняет Алла Шинкевич.
Алла Шинкевич
генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»
«Инфраструктура усиливает спрос, в регионе модернизируют аэропорт, обновляют набережные, развивают курортные зоны. В Светлогорске добавляют панорамные лифты и канатные дороги, в Зеленоградске расширяют пляжи. Турпоток растет примерно на 8–9% в год, и это напрямую отражается на загрузке аренды. Климат и природная среда формируют устойчивый интерес. Чистый воздух, песчаные пляжи и бальнеологические ресурсы привлекают аудиторию, которая приезжает на длительный срок. За счет этого аренда работает не только в пик сезона».
Озерный край
По словам экспертов, города Карелии в последние годы пользуются популярностью у туристов и покупка жилья в них может стать неплохой инвестицией. Это направление привлекает доступными ценами и широким выбором — от бюджетных панельных домов до современных жилых комплексов.
Петрозаводск
Средняя цена 1 кв. м в Петрозаводске составляет на данный момент 154 тыс. руб., что на 3% больше, чем год назад.
Сергей Зайцев поясняет, что покупка недвижимости в Петрозаводске — консервативная и стабильная история, вложение в местную недвижимость в условиях развития внутреннего туризма может принести 10–12% годовых.
Первичный рынок Петрозаводска последнее время активно растет. Большая часть предложения на рынке представлена проектами со сроком сдачи в 2028 году, добавляет Татьяна Подкидышева.
Сортавала
Похожая ситуация с ценами на жилье в Сортавале. Средняя цена «квадрата» на сегодняшний день зафиксирована на отметке 152 тыс. руб., что на 2% превосходит показатель годичной давности.
Спрос на аренду жилья в Сортавале сезонный и очень зависим от туристического потока. Но при этом на пике туристического сезона сдача в аренду недвижимости может принести до 20% годовых, считает Сергей Зайцев.
Страна гор
Республика Дагестан в последние годы стала одним из самых привлекательных для инвесторов в недвижимость регионов. Здесь сошлись несколько факторов: инвестиции в развитие, заметный рост туристического потока и большие перспективы по дальнейшему обустройству населенных пунктов, говорит Сергей Зайцев.
Махачкала
Средняя цена 1 кв. м жилья в Махачкале составляет 169 тыс. руб., годовой рост составил 6%. Эксперты говорят о достаточно гибкой ценовой политике застройщиков, но предупреждают, что здесь нужна тщательная проверка сделки и всех разрешительных документов по конкретному дому.
За год на рынок вышли два новых проекта со сроком сдачи в 2029 году, а в самом городе наблюдается достаточно высокий спрос. По мнению экспертов, инвестиционное жилье может принести собственнику не менее 5–6% в год.
Дербент
В самом древнем городе России средняя цена «квадрата» зафиксирована на отметке 167 тыс. руб., что на 3% больше, чем год назад. По словам Сергея Зайцева, потенциал роста цен очень высокий при условии, что развитие инфраструктуры будет идти теми же темпами, а туристическая составляющая продолжит нарастать.
Татьяна Подкидышева
исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Махачкала и Дербент имеют большой потенциал роста в силу своей недооцененности, в среднесрочной перспективе это станет одним из самых востребованных направлений».
Читать также
Читать также
Пережить 90-е, начать с нуля и сохранить бизнес в одной семье