ПОДПИСАЛИ ДОГОВОР ЗАДАТКА В ИСПАНИИ БЕЗ АДВОКАТА? ВОТ ПОЧЕМУ ПРОБЛЕМЫ МОГУТ НАЧАТЬСЯ ЕЩЁ ДО НОТАРИУСА

ПОДПИСАЛИ ДОГОВОР ЗАДАТКА В ИСПАНИИ БЕЗ АДВОКАТА? ВОТ ПОЧЕМУ ПРОБЛЕМЫ МОГУТ НАЧАТЬСЯ ЕЩЁ ДО НОТАРИУСА

Многие иностранцы в Испании уверены, что договор задатка (Contrato de Arras) — это просто “предварительная бумага”, а настоящая проверка недвижимости будет уже у нотариуса.

На практике именно на этапе подписания arras покупатель часто совершает самые дорогие ошибки.

Очень многие проблемы появляются:

— после подписания задатка, но ДО нотариуса;

— либо уже ПОСЛЕ подписания купли-продажи.

И тогда исправление ошибок может стоить десятки тысяч евро и годы судебных разбирательств.

Какие проблемы могут возникнуть после подписания задатка в Испании

Потеря задатка

Самая распространённая проблема — потеря внесённого аванса.

Покупатель может столкнуться с тем, что:

— банк не одобрил ипотеку;

— заблокировали международный перевод;

— возникли проблемы с происхождением средств;

— деньги не успели поступить в Испанию;

— появились семейные или налоговые сложности.

Но договор уже подписан.

И очень часто по условиям arras покупатель теряет:

— 10.000 евро;

— 30.000 евро;

— 50.000 евро;

— а иногда и значительно больше.

Договор может быть составлен против интересов покупателя

Во многих случаях договор arras:

— готовит агентство недвижимости;

— адвокат продавца;

— либо берётся шаблон из интернета.

Проблема в том, что такие договоры обычно защищают продавца, а не покупателя.

Очень часто иностранцы подписывают документ:

— не понимая юридический испанский язык;

— не зная всех последствий;

— доверяя словам “это стандартный договор”.

А потом выясняется, что:

— сроки нереальные;

— штрафы огромные;

— защиты покупателя практически нет;

— продавец получил слишком сильную юридическую позицию.

Проблемы с недвижимостью могут всплыть уже после arras

После подписания задатка могут неожиданно появиться:

— незаконные перепланировки;

— проблемы с регистрацией;

— различия в площади;

— аресты;

— долги;

— наследственные споры;

— урбанистические нарушения;

— ограничения на туристическую аренду.

И покупатель уже юридически связан договором.

Долги по comunidad — одна из самых неприятных проблем в Испании

На практике в Испании встречаются случаи, когда уже после покупки квартиры выясняются задолженности перед сообществом собственников (comunidad).

Иногда речь идёт о:

— 5.000 евро;

— 10.000 евро;

— и даже более серьёзных суммах.

Причём продавцы до сделки уверяли, что “всё оплачено”.

Но потом появляются:

— старые долги;

— дополнительные сборы;

— судебные расходы comunidad;

— крупные будущие выплаты по зданию.

И в определённых ситуациях покупатель сначала вынужден оплатить эти долги сам, чтобы избежать проблем и претензий.

А уже потом — годами судиться с продавцом, пытаясь вернуть деньги.

И даже выигранный суд ещё не означает реальный возврат средств.

За годы судебного процесса продавец может:

— стать неплатёжеспособным;

— вывести имущество;

— остаться без денег;

— либо просто не исполнить решение суда.

После нотариуса проблемы тоже могут только начаться

Многие считают:

“Раз сделка подписана у нотариуса — всё безопасно”.

Но именно после нотариуса часто всплывают:

— скрытые дефекты квартиры;

— сырость и трещины;

— проблемы с электрикой;

— незаконные работы;

— налоговые проверки;

— проблемы с банками;

— ограничения по аренде;

— жильцы или арендаторы с правами проживания.

Самая опасная ошибка — думать, что нотариус защищает покупателя

Нотариус в Испании НЕ является адвокатом покупателя.

Нотариус:

— удостоверяет сделку;

— проверяет часть документов;

— контролирует формальную законность.

Но нотариус НЕ обязан защищать финансовые интересы покупателя.

И самое важное:

Агентство недвижимости и адвокат продавца тоже НЕ представляют покупателя.

Даже если они помогают, улыбаются и сопровождают сделку — юридически они работают:

— в интересах продавца;

— либо ради своей комиссии.

И если позже начнётся судебный спор, они будут защищать противоположную сторону.

Именно поэтому при покупке недвижимости в Испании независимый адвокат покупателя — это не “лишние расходы”, а одна из главных юридических защит инвестиций и денег.

Михаил Македонский.

Адвокатская контора Легалифасиль Адвокаты