Статья была опубликована в информационно-практическом журнале «Охраняется государством», выпуск №2/2026.
7,5 млрд рублей инвестиций, 25 000 кв. метров территории, 145 жилых лотов... Это казалось нереальным – найти инвестора, который бы рискнул вложиться и вернуть жизнь в роскошный фабричный комплекс Ягужинского в Павловской слободе под Москвой. Престижная локация – на берегу реки Истры, высокая транспортная доступность, близость городских благ, всероссийская известность архитектурного комплекса, но при этом... огромные, дворцового масштаба, исторические корпуса, много лет разрушающиеся, зарастающие бурьяном, пострадавшие от регулярных пожаров. Краеведы бесконечно писали об утрачиваемых на глазах памятниках и перспективах, местная администрация – разводила руками. Пока, наконец, в 2023 году все же не произошло нечто сродни чуду – нашелся смелый инвестор, ГК «Садовое кольцо». Это первый исторический проект девелопера, известного в основном столичными современными комплексами.
Получается ли соединить культурное и деловое, историческое и современное, престижное и общедоступное? Какие вообще планы на фабричный комплекс Ягужинского?
Сукно, дворцы и гардемарины
Строго говоря, фабрикой эта территория перестала быть еще до Великой Октябрьской. История такова. Павел Иванович Ягужинский – фаворит Петра I, сын бедного органиста из Литвы, сделавший головокружительную карьеру. В 1730 году он получил Павловское и основал суконную фабрику. Был женат на Анне Гавриловне, урожденной Головкиной, которая уже после смерти мужа попала в «лопухинское дело» и была сослана за участие в заговоре в Якутск. Все это прекрасно знают поклонники сериала «Гардемарины, вперед!».
После Павла Ягужинского фабрика перешла его сыну Сергею, у которого предприятие выкупил в 1800 году император Павел I и построил там огромное казенное суконное предприятие – на 2000 человек. Почти все сохранившиеся здания и стены из красного кирпича с белыми колоннами относятся как раз к этому периоду, то есть к самому началу XIX века.
В середине XIX столетия каждый четырнадцатый солдат русской армии был одет в мундир из павловского сукна. Затем предприятие закрыли как нерентабельное. С 1877 года там обосновались военные. В XX веке комплекс занимали артиллерийский склад и воинская часть.
В наследие от фабрики остался архитектурный комплекс, который больше похож на дворцовый, чем на фабричный. В 1906 году при казармах был построен храм на 600 человек во имя Архангела Михаила. Как отмечают местные краеведы, алтарная часть сохранилась сравнительно неплохо и ее вполне возможно восстановить. А в XX веке на территории казарм появился – и до сих пор цел – двухэтажный бункер, частично располагающийся под землей. Он, кстати, так же как и храм, вмещает 600 человек.
На территории Павловской слободы – около десятка исторических зданий, каждое имело свою производственную функцию: сушильня, стригальня и ворсильня, прессовая, литейный корпус, прядильно-чесально-паровой корпус, склады-магазины. Еще одно огромное здание – это ткацкий корпус на 80 станков.
Жить на фабрике – престижно
По некоторым оценкам, Павловская слобода – крупнейший исторический проект, приспосабливаемый под жилые функции. Но возникает вопрос: какое будет жилье и как под него реконструировать фабричные здания? Понятно, что в проекте с 2023 года происходят эволюционные изменения. Характер Павловской слободы уникален: фабричный ансамбль, распланированный и застроенный как дворцовый.
«Изначально планировалось приспособление ОКН под апартаменты, а в корпусе, ближайшем к реке, хотели сделать отель. Однако теперь решили сделать территорию приватной, и здесь будут – в пяти ОКН – таунхаусы и ground-квартиры, то есть с собственным входом каждая (букв. "вход с земли". – Ред.), – рассказала "ОГ" Марианна Петренко, основатель архитектурного бюро BOMAR, проектировавшего реставрацию и новое приспособление исторического комплекса. – В двух других зданиях разместятся спорткомплекс и банный комплекс. То, что проект меняется, – это абсолютно нормально и правильно. Работа с историческим ансамблем, да еще и таким сложным, – живой процесс, подходы должны быть мультидисциплинарными, должна быть возможность вариативных решений для инвестора. Наше бюро разрабатывало мастер-план территории, эстетику. Нами предложено очень оригинальное благоустройство. На территории планируется несколько видов парков: регулярный, нерегулярный, пейзажный, в ансамбль будет интегрировано современное искусство. Есть парковый лабиринт, ротонда, благоустроена зона вдоль реки. Будет устроена площадка для кинотеатра под открытым небом, также ее можно использовать для концертов, мероприятий. Бункер предложено приспособить под винный бар. Его наземная часть также решена индивидуальным образом. То есть, по сути, здесь будет загородный комплекс с дворцово-парковым ансамблем и интеграцией современных функций, все блага городского комфорта – на лоне природы. Окончание проекта к 2030 году – цифра оптимистичная, но вполне реальная».
Проект приспособления и реставрации выявленного ОКН «Павловская суконная фабрика» под жилой квартал получил бронзовую медаль фестиваля «Архнаследие-2025» в номинации «Объекты гражданской архитектуры. Лучший проект приспособления».
Фабричное прошлое – дворцовое будущее
Как говорят местные краеведы, до 2015 года фабричный комплекс был в сравнительно неплохом состоянии, уцелели даже стекла в окнах. Сейчас же аварийность зданий видна невооруженным глазом. Но величественность фасадов читается. Колонны, портики, арочные окна. Восстановление фасадов уже станет огромным вкладом в сохранение наследия.
О планах инвестора «ОГ» рассказал Илья Колунов, генеральный директор ГК «Садовое кольцо».
– Когда и почему решили взяться за проект фабрики Ягужинского? Чем он заинтересовал и привлек?
– Проектом реставрации фабрики Ягужинского мы занимаемся уже несколько лет. В первую очередь нас привлекла локация – это перспективная часть Новой Риги с готовой инфраструктурой высокого уровня, которая находится недалеко от Москвы, примерно в 40–50 минутах езды от центра. Новая Рига – престижное направление для покупки дорогой недвижимости, поэтому земля всегда ценилась высоко. Здесь продаются большие отдельные дома премиального класса стоимостью 500 млн – 1,2 млрд рублей за лот. Наш проект предлагает в том же районе более интересные варианты. Цена жилья будет на уровне 500 тысяч рублей за квадратный метр.
Помимо экономики, нам было очень интересно расширить текущий портфель проектом с историческим наследием. Выявленный объект культурного наследия начала XIX века со сложной судьбой и большим потенциалом – это профессиональный вызов для любого девелопера. Для нас важно выступить в роли ответственного застройщика, который возвращает к жизни старинное здание, долгое время находившееся в запущенном состоянии.
– Для Вашей компании это первое обращение к теме историко-культурного наследия или такой опыт уже был?
– Ранее мы никогда не реализовывали такие сложные проекты с историческими объектами. Поэтому мы обратились к компаниям BOMAR и «827» – это профильные подрядчики, проектировщики и архитекторы с опытом работы конкретно в ОКН. Без такого опыта невозможно получить лицензию, а значит, и разрешение на реставрацию. Я хочу подчеркнуть, что у нас разрешение именно на реставрацию и приспособление объекта культурного наследия к современному использованию. Это более жесткие требования, чем в случае с реконструкцией.
– Слобода приобретена в частную собственность или это аренда?
– Участок и все постройки – в полной собственности.
– Что в результате будет в Павловской слободе? Как пришли к решению, подо что именно ее приспосабливать?
– Премиальный дворцовый комплекс «Ягужинский» проектируется нами как место для роскошной загородной жизни, где историческое наследие бережно и органично дополнено современными технологиями, полной внутренней инфраструктурой и сервисом пятизвездочного отеля, последними достижениями ландшафтного дизайна.
По объему застройки – 25 000 кв. м – это будет крупнейший в России проект реставрации объекта культурного наследия на сегодняшний день и единственный в новейшей истории страны столь масштабный проект приспособления промышленно-производственного предприятия под жилой фонд.
Покупатели смогут выбрать среди 145 жилых лотов – это в основном таунхаусы и ограниченный пул квартир.
«Ягужинский» задуман как эксклюзивное сочетание городского формата жилья (квартиры) и привилегий элитного загородного образа жизни. Здесь будет проведено парадное благоустройство набережной реки Истры, дворцовая центральная площадь с панорамной смотровой площадкой, устроены парк и променад-аллеи скульптур со спуском к воде. Кроме того, резиденты усадебного комплекса станут обладателями недвижимости в сформированной элитной среде с доступом ко всей действующей инфраструктуре премиум-сегмента, так же как и жители окружающих элитных коттеджных поселков: парки, фитнес-центры, рестораны, медицинские центры, конно-спортивные клубы.
– С какими проблемами и трудностями Вы столкнулись?
– Приспособление исторических построек – вообще сложный процесс. Начнем с того, что объект достался нам не в очень хорошем состоянии. Мы провели работы по его консервации и сохранению – все это оказалось дорогостоящим, сложным и долгим.
Были вопросы по экономике проекта. Мы просчитывали различные финансовые модели и разрабатывали варианты. Например, рассматривали размещение. Кроме того, у нас возникли сложности с проектированием. К примеру, основной предмет охраны – это исторические фасады индустриальных по сути сооружений. Возникают проблемы с реорганизацией входов и выходов при приспособлении зданий к жилому назначению. Архитекторам и проектировщикам нужно было обосновать необходимость таких изменений. Они стремились одновременно сохранить исторический фасад и добавить новые элементы, например, раскрыть двери, чтобы обеспечить комфорт для современных жителей, включая тех, кто ценит высокое качество жилья.
Поэтому стоимость проектирования гораздо дороже, практически в два раза выше классической цены создания проекта премиального жилья в Москве или Московской области. Строительство, конечно, также обойдется дороже.
– Помогала ли Вам местная администрация?
– Реализация такого проекта невозможна без поддержки властей. Мы регулярно встречаемся с главой и представителями администрации района и видим, что они также заинтересованы в сохранении исторического наследия.
– Какие инвестиции привлекались? Какие сроки окупаемости у объекта? Привлекаете еще какие-то средства и соинвесторов?
– Инвестиции в проект составят 7,5 миллиарда рублей. Расчетный срок реализации проекта – 3 года. Что касается привлечения дополнительных средств – наш проект работает по Федеральному закону № 214. То есть для его реализации мы используем проектное финансирование, предоставленное банком.
– Насколько, по Вашему мнению, для инвесторов сегодня привлекательны исторические территории?
– Исторические здания – это всегда большой риск для инвестора. В большинстве своем такие проекты сложны в реализации, и их окупаемость вызывает сомнения – например, когда исторические здания используются как медицинские комплексы. Жилье окупить всегда проще. Поэтому инвесторов привлекают, как правило, объекты свободного назначения.
Но несмотря на трудности, интерес инвесторов к историческому наследию растет. Особенно в Москве, где мало свободных площадок, и их приходится активно использовать. Опять же, в столице квадратные метры стоят дороже, чем в других регионах РФ, и в столичной агломерации эта история будет выгоднее.
Тем не менее тренд на приспособление старинных зданий к современному использованию заметен и в других регионах. Новгородская область – яркий пример. Она одной из первых начала активно заниматься историей, восстанавливать и реставрировать объекты культурного наследия. Для этого привлекли административные ресурсы и финансирование из местных источников.
– Как Вам кажется, таких проектов становится больше?
– Безусловно. Объекты культурного наследия все чаще передаются представителям частного бизнеса, обретая вторую жизнь в виде культурных центров, туристических мест с торговыми объектами, ресторанами и отелями.
Тренд на приобретение в собственность на условиях реставрации и современной адаптации исторических зданий в России начал набирать популярность в последние 10–15 лет с распространением льготных программ и конкурсов по использованию культурного наследия. Например, в 2012 году в Москве была запущена программа «Один рубль за квадратный метр в год»: она стала одним из первых серьезных пилотов льготной аренды памятников. В распоряжение бизнеса по программе перешло порядка 70 объектов суммарной площадью около 64 тыс. кв. м. Похожие льготные программы работают в Санкт-Петербурге, Московской области, Нижегородской и Вологодской областях.
О важности таких инициатив на пленарном заседании ПМЭФ-2025 говорил и Президент РФ Владимир Путин. Он тогда заявил о планах до 2030 года восстановить не менее 1 тыс. исторических зданий, храмов и усадеб. Пилотная программа льготного кредитования реставрации уже действует в девяти регионах.
Евгения Твардовская
Больше материалов – в выпуске информационно-практического журнала «Охраняется государством»: https://auipik.ru/upload/iblock/d5a/6z8xj6pvwfdpa5jy0jcepb7k50jk9u7r/OG_2026_2_web.pdf