Статья была опубликована в информационно-практическом журнале «Охраняется государством», выпуск №2/2026.
Субъект развития исторического центра – кто он? Может ли вовлечение в современную жизнь объектов культурного наследия быть выгодным для города, жителей и бизнеса? Какое место культурное наследие может занять в современных и будущих сценариях жизни города с учетом изменений предпочтений и моды, а также развития современных технологий? При проектировании исторических центров ответы на эти вопросы проявляются на пересечении ценностей и экономики, причем экономики не в понимании «деньги ради денег», а в более широком – экономика как человеческая деятельность во всем ее многообразии. Понимая, как люди принимают решения, что для них имеет ценность, ради которой они готовы обменять имеющиеся у них ресурсы, деньги и время на предлагаемые городами возможности, мы будем что-то понимать и о современной экономике наследия.
«Предпринимательская модель» развития – это подход, при котором на территории запускается самостоятельная схема развития силами множества самоопределяющихся участников, инвесторов, имеющих собственную, без приказов «сверху», мотивацию и свои интересы. С опорой на внутренние и внешние ресурсы города – бюджетные или частные. Часто бизнес стремится продать дороже то, что того не стоит. А настоящий предприниматель служит обществу, добиваясь снижения цены и повышения качества, чтобы удовлетворить как можно большее количество потребителей, экономя их средства и время. Этим предприниматель, имеющий жизненные ценности, отличается от спекулянта.
Если проект создается по этой модели, он имеет эффекты: создание востребованных прибыльных продуктов, услуг, новых рабочих мест, увеличение налоговой базы, появление новых точек притяжения – все это преобразует жизнь города и повышает его привлекательность. К сожалению, чаще мы наблюдаем практику реализации затратных для бюджета проектов, которые муниципальным образованиям необходимо содержать и в будущем, а средств на это всегда не хватает.
Даже проекты благоустройства или социальные объекты могут иметь частичную окупаемость или экономическую модель, обеспечивающую содержание объекта. Запуск импульсных проектов повышает инвестиционную привлекательность территории, увеличивает объем инвестиций и повышает доходность, дает основания для появления организаций следующего уровня, проекты как бы наслаиваются друг на друга, и возникает синергия. Такие комплексные проекты наполняют бюджет, а не обременяют его.
Условно можно разделить подобные проекты на два типа, отличающиеся границей расчета эффектов. Если вы частный инвестор, вы оцениваете проект по прибыли и сроку окупаемости конкретного объекта – это первый тип, самодостаточный и закрытый. Если вы отвечаете за город или регион, то объект, являющийся элементом более крупного замысла, может и не иметь прямой окупаемости от собственной экономической модели, это второй тип, созависимый с другими проектами и открытый. Такой объект может быть символом, создавать образ, статус, гордость за город, вызывать интерес или импульс и служить точкой притяжения. «Окупаемость» таких объектов рассчитывается сложнее, через иные косвенные эффекты или комплексно с более широким кругом других связанных проектов, вплоть до расчетов социально-экономического влияния на город или регион в целом. Исторический центр города может стать примером такого проекта, который создает и образ города, и его экономику. Причем речь не о музеефикации, а о сочетании истории и современного дизайна, появлении современных креативных индустрий, современной занятости. Культурное наследие является источником вдохновения и основой многих востребованных продуктов и услуг.
Привлечение инвестиций в сферу культурного наследия часто сопровождается мнением, что это неокупаемые проекты, которые делаются энтузиастами, меценатами или за бюджетный счет. В Иркутске с 2009 года, с момента запуска «130-го квартала», удалось доказать на практике, что подобные проекты могут быть инвестиционно привлекательными. Основание этого подхода – не льготы или финансовая поддержка, а обоснованная экономическая модель и синергия от соседства с другими проектами на территории, эффект от комплексной и долгосрочной программы реализации проекта. Все частные инвесторы «130-го квартала» не только вернули свои инвестиции, но и заработали значительно больше средней доходности девелопера; цены продажи объектов после запуска проекта были в два раза выше затрат на реставрацию, а те, кто сохранил объекты в собственности, имели срок окупаемости около 5 лет. Это общественное пространство стало одним из самых популярных мест среди горожан и туристов. На один рубль вложенных государственных инвестиций по факту удалось привлечь девять рублей частных, было создано более 2 000 рабочих мест. Государство и муниципалитет многократно окупили за эти годы вложения в этот проект, и больше 15 лет он наполняет бюджет города, региона и страны. К сожалению, проект был реализован с ошибками, многие идеи не были завершены, частично утрачен исторический контекст, но эти ошибки стали ценным опытом для будущих проектов.
После запуска «130-го квартала» в 2011 году в Иркутске появилось понимание ценности объектов культурного наследия, памятники перестали гореть – это был переломный момент. Началось паломничество в Иркутск делегаций из различных городов, обмен опытом. Параллельно в 2015 году было создано АНО «Иркутские кварталы», и наша команда продолжила работу с историческим центром на территории более 80 гектаров. В 2017 году появилась масштабная городская акция «Фасадник». Тысячи горожан, принявшие в ней участие и прикоснувшиеся к красоте деревянного зодчества, стали гордиться нашим наследием. Сначала появляется ценность (место культурного наследия в представлениях жителей и гостей города), интерес, и только потом – экономика и инвестиции.
Посчитав количество иркутских ОКН в ненадлежащем состоянии, мы поняли – нет возможности привести их в порядок за счет бюджета в обозримом будущем (подобная ситуация в целом по России), нужен иной подход. Например, часть объектов вообще не нуждается в софинансировании государства, они соответствуют современным форматам недвижимости, расположены в центре города на первых линиях улиц и инвестиционно привлекательны. Остальные объекты могут быть интересны частным инвесторам, если будут предусмотрены меры поддержки. Как определить границы этой поддержки и долю в объеме инвестиций? Законы экономики работают и в этом случае – чем выше прибыль, меньше риски, тем выше интерес инвесторов. Если такие проекты будут сложны в реализации, неокупаемые, если сроки реализации значительно превышают стандартные проекты в девелопменте – такие проекты будут уделом энтузиастов, редких в наше время меценатов. А так как меценатов немного, большая часть объектов будет продолжать разрушаться. Проблема усугубляется еще и чрезмерной зарегулированностью процессов, порождающей безответственность.
Так родилась идея дифференцированного подхода к оценке инвестиционной привлекательности, согласно которому по критериям определяется граница, при которой объект становится интересен массовому инвестору со средней доходностью. Так объекты вовлекаются в хозяйственный оборот быстрее, скорость восстановления увеличивается, так сохраняется наследие и развивается экономика города. Доходность по таким объектам может быть ниже обычных ожиданий девелопера, но это покрывается положительными эмоциями, статусом – приятно быть человеком, сделавшим вклад в наследие, а не просто владельцем недвижимости. Но для массового притока инвестиций такие объекты не должны быть убыточными и рискованными.
При комплексных проектах формируется среда, реализация идет целыми улицами или кварталами – это повышает привлекательность каждого объекта в отдельности. Но в таких проектах есть риски: бизнес не может самостоятельно решить проблемы развития инфраструктуры и расселения; требуется активное участие и поддержка городских и региональных властей. Если такая концепция выпадает из повестки приоритетов власти, проект останавливается.
Современный туризм в центре города отходит от концепции сохранения быта и декораций, задорого имитирующих прошлое для приезжих туристов – этого уже недостаточно, спрос на это снижается. Появился запрос на то, чем живут люди на этой территории сейчас, что едят, во что играют, как проводят время – спрос на настоящее, а не на подделки. Если городу удается вплести в современные сценарии жизни свое культурное наследие, это создает более устойчивое потребление и экономику, основанную не только на сезонных туристических потоках. Наследие позволяет создавать свой город, свою историю, эволюция происходит с генетикой места, со своим «лицом». Именно такие города интересны жителям и туристам. Даже копируя современные решения и применяя новые технологии, их можно пропускать сквозь фильтр культурных кодов и «присваивать», делая частью своей культуры. Иностранцы удивляются, когда видят в иркутских туристических объектах карбонару в меню, и радуются отсылке к привычной им кухне, но сделанной на местный лад. А больше всего они хотят попробовать такое, чего не попробуют у себя на родине, – нашу культуру гастрономии, в нашей действительности.
Два наших проекта мне очень нравятся именно современным прочтением, но с опорой на традиции и наследие. Первый мы разработали в центре Йошкар-Олы, в противовес известной «Набережной Брюгге»: основой была особенность русской и марийской культуры – священное отношение к природе, концепция «Город-лес». Природоподобная архитектура, экология и здоровый образ жизни сейчас в моде. Вторая концепция на севере Забайкальского края – «Куту», эвенкийские места. У нас был выбор: сделать проект быстро за счет заказчика и содержать его впоследствии – или эволюционно выращивать местных мастеров, восстанавливать традиции коренных народов, создать мастерские, собственную экономику. Конечно, мы выбрали предпринимательскую (самостоятельную и устойчивую) модель развития этого проекта. Такие проекты сложнее реализовать, они развиваются эволюционно, не делаются к праздничной дате, для них нужны знания. Но только так появляются востребованные услуги, продукты и интерес жителей и гостей. Современный эвенкийский проект скоро может возникнуть недалеко от Чарских песков.
Лучший заказчик развития исторического центра – настоящая местная элита, которая представляет свое будущее, будущее своих детей и внуков связанным с этим городом, берет на себя ответственность за город и его состояние. Плохой пример, когда «элита» уничтожает культурное наследие города, рекреацию или резервы для общественно значимых объектов – краткосрочно зарабатывая за счет города, в ущерб его будущему. Попробую помечтать: как могут мыслить представители настоящей элиты? Такая элита мыслит большими циклами, историческими процессами и крупным масштабом. В философии есть понятие «любовь к дальнему», когда в своих действиях сегодня ты заботишься о будущих поколениях. Какой след в городе останется от нас, что сохраним и какое новое ценное культурное наследие будет востребовано завтра? Когда есть те, кто понимает глубину и роль наследия, и те, кто понимает его экономику, их проекты не противоречат, а дополняют друг друга, на такие примеры хочется ориентироваться.
Экономика – не враг наследию: это возможность сделать его частью современной культуры, причем востребованной. Специалисты в области охраны памятников часто испытывают страх от появления экономики и денег в проектах, возможно, это культура из нашего советского прошлого. Почему-то потратить государственные средства на объект и содержать его за счет государства – это хорошо, а если бизнес инвестирует деньги и будет зарабатывать – это плохо. Сейчас перед нами стоит большая задача: научить предпринимательскому мышлению специалистов в области охраны культурного наследия. В этом я вижу ценность нашей многолетней работы. Опыт показывает, что есть положительные результаты от реализации предлагаемого метода развития исторических центров и работы с культурным наследием.
Сергей Маяренков, директор Сибирской лаборатории урбанистики
Иллюстрации: Анатолий Бызов, Евгений Доманов, Сергей Маяренков
Больше материалов – в выпуске информационно-практического журнала «Охраняется государством»: https://auipik.ru/upload/iblock/d5a/6z8xj6pvwfdpa5jy0jcepb7k50jk9u7r/OG_2026_2_web.pdf