Прием заявок на аукцион по продаже комплекса Рижского вокзала в Москве завершился 20 апреля — ни одного предложения от инвесторов не поступило. В результате торги автоматически признали несостоявшимися.
В лот стартовой стоимостью 4 миллиарда рублей (задаток 409 миллионов) вошли: историческое здание вокзала 1901 года постройки площадью почти 4000 кв. м, двухэтажный нежилой корпус 1929 года (более 3700 кв. м) и земельный участок 13 693 кв. м. Все строения — объекты культурного наследия (ОКН) регионального значения.
Именно охранный статус, по мнению опрошенных экспертов, стал главной причиной отсутствия покупателей. «Любое действие требует бесконечных экспертиз и гор бумажной работы. Снести нельзя, надстроить нельзя, здание остается практически в том виде, в каком оно есть. Вместо него не получится построить высотную башню в пятьдесят или пятьсот этажей, что делает объект совершенно неинтересным для типичного московского инвестора, привыкшего к более простым и предсказуемым схемам заработка», — пояснил один из респондентов.
Основатель YOUKON Константин Конов отметил, что статус ОКН сам по себе не токсичен, но исключает спекулятивную модель «купить, быстро перестроить, нарезать на мелкие лоты и продать с наваром». «Приспособление объекта культурного наследия под современные задачи — культурные, выставочные, общественные или коммерческие, это всегда дорого, долго и технически сложно. Во время реставрации почти неизбежно появляются дополнительные расходы, которые невозможно просчитать заранее», — пояснила президент фонда «Наука. Искусство. Технологии» Елена Орлова. По ее словам, такие проекты подходят только крупным игрокам с опытом работы с историческими зданиями и серьезным финансовым запасом.
Другая проблема — длинный горизонт окупаемости. Даже при входной цене около 4 млрд рублей затраты на реставрацию, инженерное обновление и приспособление здания под новые задачи добавят еще несколько миллиардов. Общий бюджет проекта, по оценке Конова, почти всегда оказывается в полтора-два раза выше цены покупки. Окупаемость вокзала, по его расчетам, составит 12–15 лет и выше при качественном проекте, а не 5–7 лет, как у типового торгового центра или офисного здания.
Главная ловушка, по мнению Конова, — неясные границы контроля над собственностью: здание продается, а пути, перроны и другая вокзальная инфраструктура остаются в ведении РЖД, что крайне усложняет управление. «Рижский вокзал — это не дешевый и не дорогой лот. Это проверка способности собрать архитектуру сделки. Если есть сильный сценарий, партнерство с городом и понятный оператор, объект получит вторую жизнь. Если нет — историческая недвижимость превратится из актива в обязательство», — считает Конов.
Эксперты уверены, что здание можно адаптировать под любую общественную функцию: офисы, коворкинги, центры долголетия, оранжереи, спортивные залы, творческие мастерские, кафе, рестораны, магазины, выставочные пространства и образовательные площадки.
Рижский вокзал Москвы заработал в 1901 году как отправная точка важного грузопассажирского маршрута на запад империи, к балтийскому порту Виндава. После запуска московских диаметров огромный вокзал оказался не нужен миллионам пассажиров, почти одновременно с этим отменили из-за ковида поезда, потом отношения с западными соседями обострились, а РЖД постепенно развернулись на восток. Историю Рижского вокзала в цифрах, фактах и воспоминаниях мы рассказывали здесь.