У вас есть здание или помещение в Москве (Московской области), которое используется для бизнеса или для сдачи в аренду, собственник земельного участка в ЕГРН не указан. Соответственно арендные платежи вы не оплачиваете и рады что экономите на издержках.
Заплатить все равно придётся и вот почему.
Земельным законодательством установлен принцип платности землепользования.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата (статья 65 ЗК РФ).
Отсутствие в ЕГРН данных о собственнике земельного участка не означает, что этот участок бесхозный.
У неразграниченной земли всегда есть правообладатель:
«Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими» (ст. 3.3 ФЗ № 137).
Например, в Московской области (в большинстве случаев) лицом, обладающим правом на распоряжение такими земельными участками, является Администрация муниципального района или городского округа.
И в случае отсутствия договора аренды на такой земельный участок вас ждёт судебное разбирательство!
Стандартный иск, с которым уполномоченный орган выйдет в суд - иск взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Плюс к этой сумме добавятся проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Такие иски суды удовлетворяют в 99 % случаев, но это не значит, что взыскиваемую сумму нельзя снизить!
Как защищаться?
1. Срок исковой давности
В большинстве случаев сумма будет рассчитана с даты регистрации права собственности на здание или помещение. Например, если ваше право зарегистрировано в 2015 году, а иск заявлен в 2026, то вам предъявят к оплате всю сумму за 9 лет.
Вас спасает срок исковой давности, о применении которого нужно заявить в судебном заседании. С учетом срока исковой давности с вас смогут взыскать неосновательное обогащение только за три года перед предъявлением иска.
2. Оспорить площадь использования
Одним из компонентов для расчёта недополученной арендной платы является площадь земельного участка. Чем больше площадь, тем выше взыскиваемая сумма. Но величину этой площади можно оспорить
Базовое правило звучит так:
- если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, арендная плата (неосновательное обогащение) подлежит исчислению, исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием/сооружением (правовая позиции Президиума ВАС РФ в Постановлении от 29.06.2010 № 241/1)
- если участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в большинстве случаев исходят из площади, указанной в ЕГРН
Что можно сделать?
А) Доказать невозможность использования всего земельного участка.
Например, часть земельного участка занята чужими некапитальный объектами или захламлена строительным мусором, и вы физически не могли использовать всю площадь участка. Сделать это не просто, но реально.
Б) Доказать необходимость использование земельного участка в меньшей площади.
Процесс доказывания, если участок поставлен на кадастровый учет, будет не простым, но шансы есть.
Вот пример положительного судебного решения Арбитражного суда Московской области:
Ответчику удалось снизить взыскиваемую сумму с 3 000 000 до 190 000, доказав необходимость использования участка в меньшей площади и применив срок исковой давности.
Суд принял доводы ответчика и указал следующее:
«Суд отмечает, что Администрацией неосновательное обогащение рассчитано исходя из площади земельного участка, указанной в ЕГРН и равной 1986 кв.м. Ответчиком представлено заключение кадастрового инженера, согласно которому общая площадь застройки на земельном участке составляет 269 кв.м. Администрацией не представлено надлежащих доказательств использования ответчиком земельного участка в размере большем, чем установлено кадастровым инженером (269 кв.м)».
Юристы, практикующие в этой сфере, знают еще несколько способов снижения взыскиваемых сумм, и других тонкостей ведения таких судебных дел.
Если у вас возник спор по земельному участку, зданию или помещению и вам нужна качественная юридическая помощь, буду рада вам помочь:
Блог в телеграмм:https://t.me/lexlawon
Телефон: 8(997) 997 19-48