Когда покупаете квартиру в строящемся доме — между вами и застройщиком должен быть один конкретный документ. Называется Договор долевого участия или просто ДДУ.
Не предварительный договор. Не соглашение о бронировании. Именно ДДУ.
Чем он отличается от других договоров
ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит что одну и ту же квартиру не продадут двум покупателям — такое бывало до появления этого закона. Ваши деньги хранятся на специальном счёте в банке до сдачи дома. Застройщик получает их только после того как вы получите ключи.
Предварительный договор в Росреестре не регистрируется. Деньги уходят напрямую застройщику. Если что-то пойдёт не так — защиты почти нет.
Что проверить в ДДУ перед подписанием
Точная дата сдачи — не «ориентировочно в IV квартале», а конкретное число. Без этого сложно требовать неустойку при задержке.
Фиксированная цена — должна быть прописана и не меняться. Проверьте нет ли пунктов о возможном пересмотре.
Описание квартиры — площадь, этаж, планировка, отделка. Если написано «черновая» — именно это и получите.
Гарантийные сроки — 5 лет на конструктив, 3 года на инженерные системы, 1 год на отделку (с 2025 года гарантию на отделку сократили).
Что изменилось в 2025–2026 году
С 2025 года гарантия на отделочные работы сократилась с 3 лет до 1 года. Фиксируйте все дефекты отделки при приёмке — потом будет поздно.
С июля 2025 года мораторий на неустойки снят. Если застройщик задержал сдачу — можно требовать штраф в полном объёме.
С января 2026 года при серьёзных дефектах не нужно ждать 60 дней пока застройщик исправит — можно сразу требовать компенсацию деньгами.
Специфика Дагестана
Честно: большинство новостроек в Дагестане продаются не по ДДУ а по предварительным договорам. Это не запрещено и не значит что застройщик плохой. Но уровень защиты покупателя там ниже.
Поэтому в Дагестане особенно важно проверять репутацию застройщика — его историю, сданные объекты, отзывы жильцов. Это важнее любого договора.
Главное правило
Попросите проект договора заранее — за несколько дней до подписания. Нормальный застройщик не откажет. Торопят с подписанием — насторожитесь.